異軍突起的東南亞樓市:新一輪泡沫產(chǎn)生?
去年以來,盡管世界經(jīng)濟(jì)頻遭“逆風(fēng)”,復(fù)蘇腳步蹣跚,但一些東南亞國家房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱,吸引了全球投資者的目光。
伴隨外資的大量涌入,柬埔寨、泰國、越南、菲律賓等國部分城市房地產(chǎn)市場價格快速上漲。對于經(jīng)歷過一輪金融危機(jī)和房價大跌的東南亞國家來說,此輪樓市“重啟”是否意味著新一輪泡沫的產(chǎn)生?
2018年全球房價漲幅最高的地方在柬埔寨首都金邊,這個國家在2016年才正式脫離全球“最不發(fā)達(dá)國家”身份。根據(jù)胡潤研究院和斯維登集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布的《2018年度全球房價指數(shù)》,金邊在去年憑借16.7%的房價漲幅,躍居全球第一。該報(bào)告顯示,菲律賓馬尼拉房價漲幅同樣突出,去年房價上漲10.3%。
房價快速上漲的背后是大量跨境資本的涌入,中國資本是其中主力之一。2019年上半年,據(jù)海外房產(chǎn)中文平臺居外網(wǎng)統(tǒng)計(jì),該網(wǎng)站上的中國買家購房首選前10個目標(biāo)國,東南亞國家占3席。前15個目標(biāo)國,東南亞共有6個國家上榜,占40%,遙遙領(lǐng)先于全球其他區(qū)域。
另一家跨境房產(chǎn)在線投資平臺有路網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示,去年該平臺的交易量飆升60%,預(yù)計(jì)今年還將增長一倍。其中,大部分資金流向了東南亞。
在澳大利亞、英國、加拿大等傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資目的地相繼“熄火”之時,為何近期東南亞房地產(chǎn)市場異軍突起?
高力國際華北區(qū)研究部總監(jiān)付茂華在接受中新社記者采訪時表示,東南亞樓市其實(shí)幾年前就已經(jīng)出現(xiàn)在國際投資者“雷達(dá)”當(dāng)中了。以中國投資者為例,近兩年來,傳統(tǒng)投資目的地澳大利亞、歐洲等一些國家對中國投資有所收緊,中國投資者的“選項(xiàng)”減少。
與此同時,多重國際環(huán)境和比較優(yōu)勢給東南亞國家?guī)砹丝焖侔l(fā)展的契機(jī),東南亞國家的房地產(chǎn)市場吸引力大增。
過去幾年,在全球經(jīng)濟(jì)增長放緩的背景下,東南亞國家經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)健,相對年輕的人口更是為經(jīng)濟(jì)增長注入新的動力。
特別是去年以來,付茂華表示,一方面,雖然大國貿(mào)易爭端加劇,但東南亞作為一個新興的轉(zhuǎn)口貿(mào)易地,反而從中獲益。另一方面,全球制造業(yè)遷移帶來相關(guān)配套和園區(qū)等的建設(shè)以及人口的遷徙,東南亞國家作為承接轉(zhuǎn)移的目的地之一,房地產(chǎn)市場迎來大量需求。
加之,東南亞國家不少城市正在經(jīng)歷快速城鎮(zhèn)化過程:如金邊、胡志明、馬尼拉等核心城市人口不斷集聚,房地產(chǎn)快速增值。
諸葛找房數(shù)據(jù)分析師國仕英認(rèn)為,東南亞是“一帶一路”的橋頭堡,受此帶動,大量人口、資金流入東南亞。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示,近兩年,中國周邊短途出境游火熱,隨著大量游客進(jìn)入、了解東南亞國家,一定程度上帶動當(dāng)?shù)氐馁彿啃枨蟆?/p>
不過,經(jīng)過幾年快速上漲,在部分城市,房價出現(xiàn)一定泡沫風(fēng)險。中國金融智庫研究員楊國英指出,2018年下半年,柬埔寨第二大城市西哈努克市的公寓均價為每平方米2500美元,而2017年上半年僅每平方米800美元,一年多時間,房價漲了三倍;如果與2016年相比,房價漲了5倍。就在兩個多月前,柬埔寨政府發(fā)布禁賭令,西哈努克市房價正面臨大幅回落。
當(dāng)然,東南亞各個國家情況不盡相同。付茂華認(rèn)為,對新加坡這種成熟市場以及曼谷、吉隆坡等較發(fā)達(dá)城市而言,外資對當(dāng)?shù)貥鞘械挠绊懹邢蕖_@些國家大多對外資炒房有明確的政策限制,而且它們曾經(jīng)經(jīng)歷過一輪金融危機(jī),相應(yīng)改革了對外資的管理政策,“一擁而上”推動房價暴漲的可能性很小。
在另一些地方如柬埔寨、越南、緬甸等國的部分城市,由于供應(yīng)量和市場容量較小,政策不完善以及缺乏對外資管理的經(jīng)驗(yàn),外資大量進(jìn)入短期內(nèi)的確會帶來一定沖擊。
付茂華指出,對于這些處于發(fā)展初級階段的國家來說,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定波動是正常的,只要當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不斷增強(qiáng),人口紅利兌現(xiàn),長期來看其房地產(chǎn)市場能夠穿越“波峰”和“波谷”。
關(guān)鍵詞: 東南亞樓市 泡沫經(jīng)濟(jì)
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