隨著“房住不炒”的落實，房地產行業在2019年迎來了更為嚴峻的挑戰。國家統計局數據顯示，上半年商品房銷售金額累計同比增速為6%左右，而銷售面積則累計同比下降1.3%，盡管銷售均價有所上升，但仍難掩行業整體銷售增速呈下滑的趨勢。

為了保證企業現金流，減少拿地成為房企的普遍動作之一。數據顯示，截至2019年10月，全國主要城市62%的熱點地塊均以底價成交。

而在開源方面，不管是被動還是主動，大多數大房企都走上了轉型之路。TOP100的房企中，經營純住宅項目的公司占比僅3%左右，在過去幾年里，健康產業、文旅項目屢屢與房企聯系在了一起。

但道路漫漫，房企的轉型之路是一場馬拉松，成功完賽似乎還需要更多時間。

“黃金十年”遠去，后開發時代到來

地產行業走過“黃金十年”的高速發展后，房企利潤正逐步被土地、資金成本壓縮。中小房企面臨巨大生存壓力，破產事件頻發;大型房企同樣調整戰略，加碼新產業布局。

中國人民大學商學院組織生態與人才戰略教授周禹曾披露，2011―2013年已經達到了峰值，年均開工量18.8億平方米;2014―2025年，開工量持續下行，年均開工量大概13.2億平方米。

在各家房企之中，萬達的轉型之路開始得更早。早在2000年，萬達就開始了對其他行業領域的探索，對萬達廣場建設的同時萬達影城也成為了王健林的退路之一，依托眾多的院線，萬達早早就涉足娛樂行業。

在王健林將77家酒店拋售給富力，諸多在建項目轉手融創中國之后，不斷出售房產的萬達，成功降低了自己的負債率，更是投資成立新項目—萬達健康，王健林甚至對外宣稱，希望將地產從萬達集團中去除。

中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆曾分析：總體來看，我國房地產供不應求的時代結束了。

“我們以住宅為單一產品，以開發為主要的商業模式，競爭力的重點在于成本、規模、速度，這就是開發時代。后開發時代關注全產品線、全價值鏈，重點競爭是運營與資產管理，重點改變了，將會使很多企業發生變化。”萬通集團創始人馮侖在2019奇點(中國)綠色商業生態價值論壇上稱，房地產已進入“后開發時代”。

機構統計顯示，2018年，TOP30房企70%發布多元化戰略，百強房企有97%布局多元化業務。娛樂、旅游、健康等與地產結合緊密的領域，成為了地產企業轉型的熱門之選。

在健康養老領域，恒大布局了恒大養生谷，該養生谷借鑒全球大型養老社區的經驗，并結合中國實際情況創建了全新的健康養老模式。

今年10月，恒大集團創始人許家印還遠赴黑龍江，與黑龍江省哈爾濱市、綏化市進行合作，項目中便有文化旅游、健康養老等領域。許家印更是表示，“現在投資一定要過山海關，誰過誰贏，誰不過誰后悔”。

也是在10月，融創中國與清華大學、青島市人民政府及西海岸新區管委會分別簽署協議，確立在青島西海岸新區合作共建“清華大學附屬融創青島醫學中心”。

“這不是公益，這是個投資。”對于涉足大健康，融創中國董事會主席孫宏斌回應稱，此舉遵循融創的邏輯，即投資消費升級和美好生活。

國務院《“健康中國2030”規劃綱要》提出，到2030年我國的健康產業規模有望突破16萬億元。豐厚的市場蛋糕無疑引來大量試水者。

對于需迅速展示轉型成果的房企而言，如果直接收購成熟醫院，不僅避免投資新建的風險，還可以迅速呈現業績。

隨著我國人口老齡化不斷加劇，醫療產業需求越發旺盛。泰禾集團、陽光城、萬科A、綠城中國等房企均表示進軍醫療行業或與醫療企業合作。

截至2019年9月1日，A股市場上涉及養老概念的上市公司共37家，主要集中在房地產行業、金融行業等。其中，房地產企業有9家，包括萬科A、上實發展、世聯行、云南城投、海航投資、鳳凰股份、金地集團、保利地產和泰禾集團。

投資回報周期長，轉型成功道路漫漫

轉型已經勢在必行，但同樣存在的一個現實是，房企轉型多年，但行業成功案例少之又少。據媒體公開報道，數據顯示，全國文旅地產處于“721”的尷尬格局，即70%虧損、20%持平、10%盈利的整體狀態。

房地產市場是典型的風險與利潤并存的市場，資金周轉速度是房地產企業的生命線。房地產企業在開發和運營功能地產時，往往面臨著開發周期長、投資風險高的挑戰。

功能地產本身的發展，也有自身的挑戰。如養老行業，從經營情況看，業內尚未形成完善的發展體系。

在重資產、高投入、回報周期長的現狀下，房企均處于搶占市場、經營品牌階段。雖然多數房企采用“養老+地產”的模式進入該領域，卻普遍存在實踐功能地產項目管理經驗不足，運營開發能力較差的問題，多數房企難以擺脫傳統房地產的開發模式，不得不將“地產”作為發展重心。

所以，早年的一些轉型試水者，如今仍在盈利邊緣掙扎。自2015年朝“文化+旅游+城鎮化”模式轉型后，華僑城A遠離傳統地產“高周轉”邏輯，但也陷入轉型迷思。

10月28日，華僑城發布第三季度財務報告。報告期內，公司營業收入122.1億元，同比增長24.15%;歸屬于上市公司股東的凈利潤31.88億元，同比增長3.62%。但若扣除非經常性損益，華僑城第三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤為23.06億元，同比減少23.65%。

過去兩年，無論是年銷售金額、收入、凈利潤等核心指標，萬科都曾被碧桂園、恒大趕超。盡管郁亮多次對外宣布，萬科的目標是馬拉松比賽的最終勝利，但龍頭老大的失落感不言而喻。

比萬科更早轉型的企業，也罕見成功者。2012年，SOHO中國便宣布，未來三年，逐步告別一貫以來的散售模式，改為持有出租物業。然而，SOHO中國從散售轉型自持后，營業收入及凈利潤連續三年下滑，近期更是陷入清倉拋售資產傳聞中。

在此背景下，各大房企進軍多元產業已是“不得不為”。但同質化的問題，多數房企依然無法避免。由于從事功能地產開發的房地產企業在招商引資、產業導入等方面的能力還有待加強，缺乏特色產業集群造成的同質化嚴重，使得房地產企業的發展舉步維艱。

究其原因，主要是因為我國功能地產還處于初級階段，無論政府還是房地產企業在實際開發中或多或少缺乏特色，沒有結合區域或者企業自身特征，發展自己的特色產業集群，而是盲目引入企業、追求規模，導致同質化嚴重，且部分企業科技水平低，企業良莠不齊，無法實現產業間關聯，無法構造相互促進和發展的產業集聚格局。

關鍵詞： 房企轉型 文旅 成敗