在寸土寸金的深圳市中心區，依舊有樓盤建成將近10年未開盤。

位于深圳市羅湖區文錦北路與田貝三路交會處的德弘天下華府樓盤項目，在今年12月7日舉行了產品推介會，三周過去了，截至目前，該樓盤尚未取得《商品房預售許可證》。

事實上，該項目是2010年建成封頂的老樓盤。在涉嫌“捂盤”近10年后，近期不斷傳出即將開盤銷售的消息。《中國經營報》記者調查發現，該樓盤近10年未開盤，也是與深圳市房地產調控政策不斷碰撞的10年。

與政策碰撞的十年

在該政策執行兩年后的2008年10月，德弘天下華府項目才取得《建設工程規劃許可證》。

據悉，德弘天下華府項目宗地早在1998年11月就取得《建設用地規劃許可證》(深規土規許字01-1998-0204號)，2008年10月取得《建設工程規劃許可證》(深規建許字ZS-2008-0102號)。

2010年11月10日，該項目舉行了封頂儀式。但直到今年，才傳出要開售的消息。

對于遲遲沒有出售的原因，外界有諸多傳言。該項目現場銷售人員告訴記者，該樓盤在規劃建設之初，全是200-450平方米的大戶型。受到當時深圳“90/70”政策的影響，因此一直無法開售。

銷售人員口中所說的“90/70”政策，是國務院辦公廳2006年5月發布的《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發〔2006〕37號)，提出“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”

然而，在該政策執行兩年后的2008年10月，德弘天下華府項目才取得《建設工程規劃許可證》。現場銷售人員透露，當時建成的都是200-450平方米的大戶型。

在當時的政策背景下，需要通過“雙拼”或“三拼”的方式才能購買大戶型住宅，即“一套房辦理兩個到三個，甚至四個房產證。”這意味著，在該項目購買一套商品房需要兩個以上的購房名額。然而，又碰上政府對房地產市場的進一步調控。

2010年5月，深圳發布《深圳市貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的意見》，提出“暫停發放購買第三套及以上住房貸款”，變相地實施“家庭限購兩套”的政策。另外，需要有一年社保或個稅繳納證明方有購房資格。

在此背景下，購房名額顯得格外珍貴。

對于近10年未開售的原因，記者致電該樓盤相關負責人，對方表示“并不知情”。隨后記者發函采訪了樓盤開發商深圳茂業(集團)股份有限公司(以下簡稱“茂業”)，截至記者發稿，未獲回復。

亟待開盤

12月11日，該樓盤開放樣板間，開始蓄客。

“具體開盤時間還沒定，但是我們這個月一定會開盤。”在德弘天下華府營銷中心，銷售人員多次向前來看房的客戶強調。

12月7日，德弘天下華府項目開發商茂業舉行了產品推介會，宣布該項目即將入市。這個沉寂將近10年的樓盤突然傳出要開盤的消息，在深圳市場掀起不小的波瀾。

該樓盤位于羅湖中心區，加上深圳“四大名校”之一深圳中學的加持，引起廣泛關注。深圳中學學位是該樓盤最大的賣點。在該樓盤的宣傳冊中，宣傳主題就是“學府家，公園里”。

從產品推介到預約，一切都在緊鑼密鼓進行著。12月11日，該樓盤開放樣板間，開始蓄客。

對于近期開盤的原因，有銷售人員透露，由于該項目建成后“捂盤”時間太長，政府近期發通知，稱若今年再不開盤，則取消該樓盤所帶的深圳中學的學位。

而該樓盤相關負責人告訴記者，并不存在取消樓盤深圳中學學位的情況。

在名校光環的加持下，該樓盤獲得市場高度關注。黃女士(化名)在該樓盤樣板間開放第一天就預約看房。“第一天人特別多，排隊排了很久，還要驗資才能看房。”

記者聯系該樓盤銷售顧問，對方表示需要提前預約并且驗資50萬元才能看房。在營銷中心現場，記者注意到，來看房的大多是帶小孩的家長。

“多拼”改成“單證”小戶型

將原來的大戶型隔成小戶型后，每一套房的銷售總價大大降低。

該樓盤現場銷售人員告訴記者，此次開盤，將原來7棟大戶型改成68-76平方米的小戶型，剩下1棟400多平方米的大戶型保持不變。經過此次改動，該項目90平方米以下的戶型占比超過70%，符合國家相關規定，而且購買90平方米以下的戶型僅占用一個購房名額。

黃女士告訴記者，她去看了樣板間，發現被隔斷的戶型看起來“很不舒服”，比如客廳開間過于狹窄、戶型結構不合理等。在參觀樣板間過程中，記者也發現了黃女士所說的“客廳開間過于狹窄”等問題。

即便如此，在名校光環加持下的德弘天下華府，還是吸引了不少

來看房的客戶。有銷售人員告訴記者，目前預約登記的客戶已經超過4000批。然而，有人對此表示懷疑，“這可能是來看房的人數，而不是預約登記的客戶。”也有人質疑這是銷售人員為了炒熱樓盤氣氛虛構的數據。

將原來的大戶型隔成小戶型后，每一套房的銷售總價大大降低，

這讓剛需客戶看到了上車的可能。記者查詢發現，該樓盤所在區域二手房掛牌價格普遍在5萬元/平方米，最高的佳兆業金翠園的掛牌價在8萬-10萬元/平方米，少數戶型掛牌價超過10萬元/平方米。

銷售人員表示，此次開售的價格不會低于周邊二手房的價格。但由于備案價格還未獲批通過，因此價格暫時未定。

此外，記者注意到，2013年4月，深圳住建局發布《深圳市2012年開工保障性安居工程項目匯總表》，其中德弘天下華府項目有50套公租房的配建指標，總建筑面積0.25萬平方米。

然而，本次推售宣傳的過程中，開發商對此只字不提。

貨值漲兩倍多

近10年過去，周邊二手房的價格已經翻了幾番。

回顧該宗地的歷史，可謂一波三折。

公開資料顯示，德弘天下華府項目宗地號為H307-0038，此前歸屬于深圳市深寶實業股份有限公司(簡稱“深深寶”，000019.SZ)。1997年12月11日，深深寶與深圳基泰投資有限公司(以下簡稱“基泰”)簽訂了《合作興建深寶商業城合同書》及附件，以深深寶出地、基泰出資的方式合作開發深寶商業城。

后來因基泰未完成該項目報批工作，深深寶將該地塊收回。1999年12月26日，深深寶與茂業簽訂了《合作建房合同書》及《合作建房補充協議》，將該宗地的開發權益轉給茂業。補充協議約定，茂業需要向深深寶支付1.46億元的補償金和約0.34億元的地價款項。而有關建設成本和實際售房收入由茂業獨享。

2000年8月18日，深深寶、基泰與茂業三方簽訂了協議書，約定基泰與深深寶此前協議中的全部權利義務由茂業承接，包括此前基泰分期支付給深深寶的5000萬元。至此，茂業以2.3億元的成本獲得該宗地的開發建設權益，并獨享全部售房收入。

然而，直到2008年，該宗地才取得《建設工程規劃許可證》，2010年11月正式封頂。近10年過去，周邊二手房的價格已經翻了幾番。

深圳房地產信息網顯示，項目總建筑面積為265187.878平方米，住宅面積174935.455平方米，參照周邊二手房的最高價格，該樓盤此次開盤，可售貨值在140億元以上。

安居客數據顯示，2010年，羅湖區新房均價還在1.4萬-1.6萬元，即使按照當時豪宅的標準，該樓盤項目的可售貨值也不超過40億元，“雪藏”10年，貨值漲了兩倍有余。

在這近10年期間，該樓盤偶爾傳出將開盤入市的風聲。封頂后，開發商還多次修改規劃。公開資料顯示，2016年9月，項目調整變電站的位置。2019年6月25日，開發商申請調整項目宗地用地紅線范圍及經濟技術指標，并將A、B、C棟建筑高度由161.5米改為162.6米，D、E棟建筑高度由167.8米改為168.9米，F、H棟建筑高度由164.65米改為165.75米，G棟建筑高度由164.05米改為165.15米。

然而，銷售人員信誓旦旦保證“本月一定開盤”后，截至目前，該項目仍未取得《商品房預售許可證》，今年是否能順利開盤尚不確定。上述負責人告訴記者，目前手續的辦理流程已經接近尾聲，很快就能開盤。茂業另一工作人員向記者表示，“我們會在春節前開盤。”

關鍵詞： 茂業深圳 中心區項目封停