4月14日國(guó)務(wù)院召開(kāi)的常務(wù)會(huì)議要求，2020年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶(hù)，比去年增加一倍，重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區(qū)。

2019年住建部統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超4200萬(wàn)戶(hù)，綜合改造最高投資可達(dá)4萬(wàn)億元。據(jù)此估算，戶(hù)均改造投資約9.5萬(wàn)元。按此計(jì)算，今年舊改市場(chǎng)規(guī)模約6650億元。

市場(chǎng)也高度關(guān)注這部分資金的來(lái)源。國(guó)常會(huì)表示，建立政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制，中央財(cái)政給予補(bǔ)助，地方政府專(zhuān)項(xiàng)債給予傾斜，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與改造運(yùn)營(yíng)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)了解到，在今年老舊小區(qū)改造過(guò)程中，財(cái)政資金仍占重要比重。但市場(chǎng)化融資已有起色，比如專(zhuān)項(xiàng)債將適度傾斜，銀行貸款也有介入。

與棚改不同，老舊小區(qū)改造很少涉及土地整理，騰挪不出新地塊，且規(guī)模不大，因此需要?jiǎng)?chuàng)新思路。記者了解到，目前形成兩種辦法，一是與其他有收益的項(xiàng)目整合，比如城市更新;二是將多個(gè)老舊小區(qū)的同類(lèi)項(xiàng)目“打包”，形成規(guī)模收入。

專(zhuān)項(xiàng)債傾斜

老舊小區(qū)改造因各地各小區(qū)情況不同而有所差異。在2019年7月召開(kāi)的吹風(fēng)會(huì)上，住建部具體介紹了老舊小區(qū)的改造內(nèi)容，主要分為三個(gè)方面：一是保基本的配套設(shè)施，包括水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善;垃圾分類(lèi)設(shè)施的配套;加裝電梯等。二是提升類(lèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，可配建停車(chē)場(chǎng)、活動(dòng)室、物業(yè)用房等。三是完善公共服務(wù)類(lèi)的內(nèi)容，如養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞等設(shè)施，完善基本公共服務(wù)和基本公共環(huán)境。

資金方面，此前老舊小區(qū)改造以財(cái)政資金為主導(dǎo)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道今年3月獨(dú)家報(bào)道，2020年全年專(zhuān)項(xiàng)債不得用于土儲(chǔ)、棚改領(lǐng)域，同時(shí)新增老舊小區(qū)改造投向等領(lǐng)域，主要目的在于穩(wěn)投資。

橫亙?cè)谶@一變革面前的難題是，專(zhuān)項(xiàng)債要求投向項(xiàng)目具有一定的收入，項(xiàng)目?jī)攤Y金來(lái)源是政府性基金或?qū)ｍ?xiàng)收入。但是舊改內(nèi)容的安裝電梯、道路維修、新建活動(dòng)室等諸多項(xiàng)目規(guī)模小且收益有限，如何破題?

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，2020年已發(fā)行的1萬(wàn)億提前批專(zhuān)項(xiàng)債中，已有零星案例將專(zhuān)項(xiàng)債資金用于老舊小區(qū)改造，但規(guī)模很小。其創(chuàng)新之處在于，將多個(gè)老舊小區(qū)的同類(lèi)項(xiàng)目“打包”，形成規(guī)模收入。

比如安徽銅陵市老舊小區(qū)改造示范項(xiàng)目，該項(xiàng)目主要為當(dāng)?shù)睾谏昂恿饔虻?4個(gè)老舊小區(qū)和幸福渠流域30個(gè)老舊小區(qū)雨污分流改造。該項(xiàng)目總投資3.65億，其中資本金1.65億來(lái)自財(cái)政資金，其余部分通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債融資。項(xiàng)目收入為土地出讓收入、污水收集處理收入。

再比如山東濰坊安丘市水質(zhì)提升及老舊小區(qū)供水設(shè)施改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目主要包括對(duì)供水進(jìn)行深度處理、供水管網(wǎng)改造等內(nèi)容。該項(xiàng)目總投資6.02億，資本金4.02億，其余來(lái)自專(zhuān)項(xiàng)債融資，項(xiàng)目收益為補(bǔ)貼收入、水費(fèi)收入。

在近期監(jiān)管部門(mén)明確后續(xù)專(zhuān)項(xiàng)債用于老舊小區(qū)改造后，各方面亦在創(chuàng)新辦法。市場(chǎng)預(yù)計(jì)后續(xù)至少還有1.7萬(wàn)億的專(zhuān)項(xiàng)債額度，其中用于老舊小區(qū)改造的比例也會(huì)提升。

西南地區(qū)某地市發(fā)改委人士介紹，目前正在申報(bào)專(zhuān)項(xiàng)債項(xiàng)目，優(yōu)先安排在建項(xiàng)目。對(duì)于新開(kāi)工項(xiàng)目，優(yōu)先安排上半年開(kāi)工項(xiàng)目。老舊小區(qū)項(xiàng)目有申報(bào)，但并不多。記者獲得的項(xiàng)目材料顯示，當(dāng)?shù)厣陥?bào)了一個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，為當(dāng)?shù)啬成鐓^(qū)改造項(xiàng)目，項(xiàng)目將拆除及改造部分建筑，規(guī)劃停車(chē)位四百余個(gè)。其收入來(lái)源主要為停車(chē)位形成的停車(chē)費(fèi)收入。

北京地區(qū)一位咨詢(xún)公司高管表示，老舊小區(qū)改造部分項(xiàng)目有收入來(lái)源，比如：一是供排水、供暖、光纖的運(yùn)維收入，二是物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)的收入，三是擴(kuò)展到公共服務(wù)領(lǐng)域中產(chǎn)生的服務(wù)性收入。這類(lèi)型的項(xiàng)目可嘗試做成專(zhuān)項(xiàng)債投資項(xiàng)目。

銀行信貸介入

在專(zhuān)項(xiàng)債之外，銀行信貸也被視為支持老舊小區(qū)改造的重要資金。

“當(dāng)前銀行業(yè)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造存在兩大問(wèn)題，一方面老舊小區(qū)改造作為公益性項(xiàng)目，收益少，難見(jiàn)現(xiàn)金流，缺乏還款保障，影響銀行信貸支持積極性。” 江浙地區(qū)一國(guó)有大行公司信貸部人士表示，“另外，老舊小區(qū)改造項(xiàng)目零碎分散，銀行信貸管理難度大。”

該人士稱(chēng)，可行的方法是構(gòu)建高層級(jí)融資平臺(tái)，統(tǒng)一貸款。技術(shù)層面，做好項(xiàng)目融合，把老舊小區(qū)改造與歷史街區(qū)開(kāi)發(fā)利用、城市有機(jī)更新等有機(jī)結(jié)合。此外，調(diào)整相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，增配運(yùn)營(yíng)設(shè)施，增加經(jīng)營(yíng)性收入，拓展老舊小區(qū)改造項(xiàng)目還款來(lái)源。

實(shí)際上，一些銀行已開(kāi)始介入。去年8月，農(nóng)業(yè)銀行印發(fā)《關(guān)于加快對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的通知》，要求摸清待改造老舊小區(qū)項(xiàng)目清單，探索在貸款、產(chǎn)業(yè)基金、專(zhuān)項(xiàng)債投資、債券承銷(xiāo)及投資、租賃融資等對(duì)公業(yè)務(wù)方面的可能性。

一些項(xiàng)目也已落地。比如，去年12月浙江舟山市定海區(qū)住建資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司3.5億元老舊小區(qū)改造工程項(xiàng)目貸款獲批。工商信息顯示，該公司經(jīng)營(yíng)范圍為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、公共租賃住房等保障性住房的經(jīng)營(yíng)和管理，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，是當(dāng)?shù)厝谫Y平臺(tái)。

市場(chǎng)分析人士則認(rèn)為，PSL未來(lái)或?qū)⒅С掷吓f小區(qū)改造。浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超表示，PSL作為政策性金融重要工具，未來(lái)發(fā)力的主要方向可能從棚改轉(zhuǎn)為支持老舊小區(qū)改造等領(lǐng)域。

PSL創(chuàng)設(shè)于2014年，主要通過(guò)國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行投向棚改等領(lǐng)域。2014-2018年P(guān)SL新增資金在4000-10000億之間，但2019年以來(lái)PSL投放明顯放緩，2019年至今僅新增投放2872億，目前余額3.56萬(wàn)億。

其原因在于，棚改的降溫以及棚改融資方式的改變。記者了解到，近期部分地區(qū)在研究國(guó)開(kāi)行已批未放貸棚改項(xiàng)目的貸款轉(zhuǎn)型工作。這類(lèi)貸款可能轉(zhuǎn)而投向老舊小區(qū)改造。