4月28日晚，新湖中寶(600208.SH)發(fā)布年報，公司2019年實現(xiàn)營業(yè)收入148.10億元，同比下降14.03%，歸屬于上市公司股東的凈利潤21.53億元，同比下降14.08%。

去年困擾公司的債務問題依然沒有得到很好地緩解。截至報告期末，新湖中寶擁有現(xiàn)今余額146.9億，交易性金融資產(chǎn)19.44億;但短期借款和一年到期之即期負債分別為39.6億和187.44億。現(xiàn)今不足以覆蓋短債，且額外有一年期以上長期借款355.44億。

此前的4月17日，國際評級機構(gòu)穆迪將內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)前景轉(zhuǎn)為負面，并稱雖然大多數(shù)高收益?zhèn)陌l(fā)展商能解決未來12個月的在岸及境外債務，但有4家內(nèi)房將面臨非常高的再融資風險，其中便提及了新湖中寶的債務及再融資壓力問題。

為緩解資金壓力，3月27日，在國際資本市場急劇波動的背景下，新湖依然完成在境外發(fā)行總額2億美元的債券，且票面年利率高達11%。彼時，國內(nèi)規(guī)模房企幾乎都已經(jīng)暫停海外發(fā)債行為，而新湖以高達11%利率發(fā)債，顯示公司對于資金的饑渴。

主營收益下降，資金壓力凸顯的背景下，新湖卻以一筆特殊的股權(quán)投資，引發(fā)市場關(guān)注。就在幾天前，新湖中寶擬以現(xiàn)金30.685億港元認購綠城中國(3900.HK)3.23億股H股股份，搖身變?yōu)榫G城第三大股東。

30億入綠城，看似輕描淡寫，但背后錯綜的關(guān)聯(lián)交易卻并不簡單。因新湖入股之前，曾先后多次向綠城出讓項目回籠資金紓困，累計涉及資金已超70億。資金從綠城至新湖，再由新湖至綠城，一來一往，雙方的關(guān)系更為密切，但各自意圖為何?

對此，新湖方面對第一財經(jīng)表示，集團沒有退出地產(chǎn)的打算，以合理價位購入綠城資產(chǎn)對雙方是雙贏局面。

也許，在資本市場長袖善舞的新湖中寶掌門人黃偉，正謀劃一場試圖化解新湖中寶困境的資本局。

30億押寶綠城

游弋在資本市場的“新湖系”掌門人黃偉，再次展現(xiàn)其長袖善舞的投資能力。日前，新湖中寶的投資版圖再添一角，擬以現(xiàn)金30.685億港元認購綠城3.23億股H股股份，每股價格9.5港元。

交易前，綠城前三大股東為中交集團、九龍倉、宋衛(wèi)平，分別持股28.78%、24.9%、9.97%;交易后，中交、九龍倉、新湖中寶、宋衛(wèi)平持股比例將變?yōu)?5.06%、21.68%、12.95%、8.68%，新湖中寶將向綠城提名一名董事候選人。

在香港上市的中資地產(chǎn)股中，綠城屬于“滯漲”股之一。由于股價長期低迷，綠城中國董事會主席張亞東還曾向股東致歉。因此，若以綠城董事會召開之日前十個交易日加權(quán)平均價格計算，此次交易溢價率達31%，直接抬高綠城股價，公告次日漲幅達8.13%。

即便這樣，熟悉此次交易的人稱，在新湖中寶看來，上述交易價位較為合理。因為截至2019年12月31日，綠城總資產(chǎn)3370.92億元，每股凈資產(chǎn)12.73元，折合港元算，與此次交易價格折價超四成。同時值得關(guān)注的是，綠城自張亞東接手以來，逐步提速，去年開始加大土地投資力度，大有重新發(fā)力的趨勢。黃偉此際入股綠城，有機會分享股價上漲紅利。

另外，新湖中寶方面告訴第一財經(jīng)：“新湖與綠城的合作關(guān)系由來已久，此次由項目上升至股權(quán)投資層面，可進一步深化雙方合作關(guān)系，互信互利。同時以低于每股凈資產(chǎn)的價位投資綠城，對新湖來說也是一筆劃算的買賣。”

而綠城看上的，是新湖中寶手握的大量土儲。截至2019年6月底，新湖中寶擁有開發(fā)項目數(shù)量約50個，項目土地面積約1200萬平方米，加上江蘇啟東和浙江平陽的海涂項目，土地儲備總面積達3000萬平方米。

新湖中寶上市于1999年，控股股東新湖集團持股比例32.41%。除新湖中寶外，新湖集團旗下還有上市公司哈高科，以及舊新三板公司湘財證券，并參股多家金融、資源性企業(yè)，被業(yè)內(nèi)稱為“新湖系”。

新湖系的商業(yè)版圖，由溫商黃偉一手打造，從在溫州市委黨校教書，到下海創(chuàng)辦新湖集團，黃偉的原始資本積累與期貨股票息息相關(guān)。2009年，新湖系對內(nèi)部資源進行整理，新湖中寶徹底確立其在集團的地產(chǎn)旗艦位置。

2015年開始，新湖中寶先后入股中信銀行、溫州銀行、盛京銀行、湘財證券等多家金融機構(gòu)，并將投資觸角伸到新興科創(chuàng)領(lǐng)域，趣鏈科技、51信用卡、萬得信息、邦盛科技等公司背后，均活躍著“新湖系”身影。

金融與地產(chǎn)互相輸血，曾對新湖中寶的業(yè)績提升實現(xiàn)助力。而在綠城看來，引入這位“非典型房企”作為股東，可產(chǎn)生“1+1>2”的協(xié)同效應，在地產(chǎn)存量和新增、產(chǎn)業(yè)融合以及非地產(chǎn)領(lǐng)域協(xié)同合作，實現(xiàn)共贏。

實際上，這并非雙方首次牽手。公告當天，新湖中寶向綠城轉(zhuǎn)讓浙江啟智100%的股權(quán)，綠城需投入11.51億元;轉(zhuǎn)讓南通新湖50%股權(quán)，綠城需投入6.72億元，加上此前兩筆交易，雙方合作規(guī)模已達77.02億元。

“新湖中寶與綠城的造房理念類似，均注重精品打造。”熟悉新湖的人士透露，此外，由于上海地價高企，房企拿地困難重重，綠城因此前發(fā)展節(jié)奏問題，急需補充土儲，新湖與綠城一個要錢一個要地，由此促成交易。

由于新湖中寶資產(chǎn)性質(zhì)復雜，綠城所付交易款中包含向其提供的財務資助，以4月19日出讓的上海中翰項目為例，13.83億元財務資助按年利率10%計息，所有本金及利息須由目標公司在不遲于2024年3月28日前付給買方。

舊改沉疴待解

對黃偉和新湖中寶來說，過去的2019年顯得沉重。

在2018年胡潤全球富豪榜中，黃偉李萍夫婦財富330億元，霸居溫州首富。一年過去，在2019年胡潤富豪榜，二人資產(chǎn)縮水三分之一，僅剩230億元。

而新湖中寶在頻頻甩賣資產(chǎn)之余，銷售業(yè)績也出現(xiàn)下滑。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015~2018年，新湖中寶銷售額分別為110.8億元、147.9億元、142.5億元、168.8億元，到2019年，這一數(shù)據(jù)跌至138.4億元。

盈利情況也頻頻波動。2016 年~2019 年上半年，新湖中寶營業(yè)收入分別為136.26億元、175.00億元、172.27億元和72.75億元，歸母凈利潤分別為58.38億元、33.22億元、25.06億元和17.21億元。

業(yè)績遲滯不前，但新湖中寶并非手無存糧，該集團合計3000萬平方米土儲分布于上海、江蘇、浙江、江西、山東、遼寧、天津等省市，卻遲遲無法轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績，背后原因何在?

“新湖中寶大量資產(chǎn)集中于長三角，當年切入市場時，由于招拍掛成本高，轉(zhuǎn)而走舊改的路子。但上海舊改情況復雜，許多項目都是經(jīng)好幾個企業(yè)接手才能完成。”據(jù)接近新湖方面的人士稱。

2001年，新湖中寶首入上海，拿下上海普陀區(qū)東新村舊改地塊，此后新湖中寶先后在閘北、黃浦、虹口獲得多個舊改項目。但這些項目中，不少開發(fā)時間超過十年，因為開發(fā)速度過于緩慢，新湖中寶還曾收到深交所問詢函。

數(shù)據(jù)顯示，2016年~2019年6月末，新湖中寶存貨分別達517億元、594億元、703億元及730億元，占公司總資產(chǎn)的比重分別為46.34%、47.66%、50.30%及49.84%，主要為房地產(chǎn)存貨。

不過上述人士表示，新湖并非有意囤地，一些項目前期已投入上百億元資金，但因政策復雜和舊改推進緩慢等問題，遲遲難以轉(zhuǎn)化為業(yè)績，同時該集團還承擔著高昂的融資成本，導致如今的債務局面。

2020年3月17日，穆迪將新湖中寶企業(yè)家族評級從B2下調(diào)至B3。“評級下調(diào)反映了我們對經(jīng)濟形勢轉(zhuǎn)弱將增加新湖中寶再融資風險的擔憂，因為該公司未來12~18個月將有大量債務到期。”穆迪助理副總裁/分析師楊昱穎表示。

穆迪稱，新湖中寶持有228億元人民幣的巨額短期債務，將于2020年9月底到期。“截至2019年9月底，該公司現(xiàn)金水平為129億元人民幣，加上經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流，將不足以支付這些到期債務。”

為應付到期債務，3月27日，新湖中寶完成在境外發(fā)行總額2億美元的債券，票面年利率高達11%，在境外美元債市場波動、美元流動性稀缺的情況下，新湖中寶將面臨較高的融資成本與風險。

對集團債務問題，新湖中寶對第一財經(jīng)表示，隨著疫情帶來政策寬松預期，加上引入合作方，集團地產(chǎn)銷售窗口重新打開;投資板塊方面，大規(guī)模支出的投入期已基本結(jié)束，金融資產(chǎn)在加快上市進程中，有望帶來現(xiàn)金回流。