近日，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》。根據(jù)通知，基礎(chǔ)設(shè)施REITs 此次聚焦于新基建、交通、能源、倉儲物流、環(huán)境保護(hù)、信息網(wǎng)絡(luò)、園區(qū)開發(fā)七大領(lǐng)域。長期以來備受關(guān)注的不動產(chǎn)投資信托基金破冰落地。

事實上，商業(yè)地產(chǎn)對于REITs落地呼聲一直很高。相關(guān)研究報告顯示，我國商業(yè)不動產(chǎn)存量已高達(dá)約50萬億元。雖然此次公募REITs試點領(lǐng)域并未直接涉及商業(yè)地產(chǎn)，但也為業(yè)界帶來更多思考：疫情對商業(yè)地產(chǎn)金融和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品影響幾何，當(dāng)前市場現(xiàn)狀怎樣，商業(yè)地產(chǎn)離REITs之路還有多遠(yuǎn)?

疫情影響幾何

據(jù)了解，REITs是資產(chǎn)證券化的重要手段，是把流動性較低的、非證券形態(tài)的不動產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。當(dāng)前，兼具不動產(chǎn)屬性與零售屬性的商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入存量管理時代。

中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(CCFA)于今年2月1日至5月1日就購物中心及其主要業(yè)態(tài)商家租戶受疫情影響及訴求開展調(diào)研。調(diào)研顯示，目前在存續(xù)期的176單國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中，零售類型產(chǎn)品有53單，占市場存量單數(shù)的30.1%。從底層物業(yè)類型來看， 零售類資產(chǎn)的數(shù)量亦最多，合計193處，占物業(yè)數(shù)量總數(shù)的45.6%。

疫情之下，很多不確定性增加了投資市場的觀望和避險情緒，根據(jù)《2020中國商業(yè)地產(chǎn)投資意向調(diào)查報告》，69%的受訪者表示，他們將暫緩決策至疫情情況明朗，再加上商務(wù)活動的短期凍結(jié)，減少了國內(nèi)購物中心大宗交易的投資需求，大宗資產(chǎn)流動性整體降低，市場活躍度銳減。

中國連鎖經(jīng)營協(xié)會副會長武瑞玲在接受中國商報記者采訪時表示，受疫情影響，購物中心運營收入下滑，由此帶來了一系列的連鎖反應(yīng)。一方面，購物中心銷售、客流大幅下滑，相關(guān)業(yè)態(tài)、品牌經(jīng)營困難，購物中心空置率增大。另一方面，運營方自發(fā)減免商戶租金，這些影響都導(dǎo)致收入的大幅縮水，經(jīng)營收益降低。此外，疫情可能會在短期內(nèi)影響投資人對購物中心相關(guān)產(chǎn)品的投資信心，加速行業(yè)分化。購物中心和品牌租戶可能產(chǎn)生長期乃至永久性分化，經(jīng)營管理能力較差的購物中心將會面臨更大的壓力。

“全球有不少國家是在經(jīng)濟(jì)低迷或下行的背景下推出了REITs，根本原因在于，REITs市場的建設(shè)對于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，能夠引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)走出危機(jī)、擺脫低迷，為經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展提供新動能。”武瑞玲說道。

市場現(xiàn)狀怎樣

國內(nèi)目前并沒有標(biāo)準(zhǔn)化的公募REITs。以類REITs、CMBS、CMBN為代表的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已成為國內(nèi)包括購物中心在內(nèi)的商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域直接融資的核心工具。

中國連鎖經(jīng)營協(xié)會調(diào)研顯示，零售類型產(chǎn)品業(yè)態(tài)在去年繼續(xù)擴(kuò)展，奧特萊斯型購物中心于年內(nèi)首次成功發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。購物中心、百貨作為零售類型產(chǎn)品最主要的細(xì)分業(yè)態(tài)，已成為國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中最重要的底層物業(yè)選擇類型。

“但不是所有的商業(yè)地產(chǎn)都可以混入證券化市場。”房地產(chǎn)運營專家朱曉紅對記者表示，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)在未來較長時期將會是實物資產(chǎn)證券化的主流發(fā)起資產(chǎn)。優(yōu)質(zhì)實物資產(chǎn)對于提高證券化產(chǎn)品質(zhì)量和降低企業(yè)融資成本有顯著效果;而租金收益與基礎(chǔ)資產(chǎn)價值共同作用進(jìn)一步穩(wěn)定了證券化產(chǎn)品價值，提高了企業(yè)證券化發(fā)起時獲得的財富效應(yīng)。

據(jù)了解，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)持有大量的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)，但盤活渠道非常有限且多為債務(wù)融資，昂貴的融資成本和激進(jìn)的杠桿比例已對國內(nèi)購物中心的存續(xù)經(jīng)營造成了較大的負(fù)面影響，甚至開始影響物業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營。

武瑞玲認(rèn)為，“在整體降杠桿背景下，歷史遺留的高杠桿負(fù)債亦難以通過借新還舊的方式來維系，急需引入新的外部權(quán)益資金進(jìn)場以緩釋杠桿風(fēng)險，讓購物中心能留存足夠的利潤來培養(yǎng)內(nèi)生增長能力，提高內(nèi)在價值，進(jìn)而形成良性的投融資循環(huán)。為投資人提供更多更優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的選擇，激發(fā)市場活力。”

武瑞玲表示，購物中心是經(jīng)營性物業(yè)，具備創(chuàng)造現(xiàn)金流能力。推進(jìn)購物中心公募 REITs有利于倒逼開發(fā)商提升資產(chǎn)管理能力和往存量運營轉(zhuǎn)型，降低和提前對沖未來城鎮(zhèn)化進(jìn)入成熟階段后住宅市場需求大幅回落帶來的資產(chǎn)貶損風(fēng)險，無縫銜接未來。同時，有利于引導(dǎo)不動產(chǎn)投資進(jìn)入價值投資的時代通道。

此外，“仍需更積極地培育專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，促進(jìn)不動產(chǎn)市場健康發(fā)展。當(dāng)然，這需要引導(dǎo)也需要時間。”北京德和衡律師事務(wù)所合伙人、長期從事資產(chǎn)證券化研究的鄭曉紅告訴中國商報記者，目前市場多為自發(fā)形成的一些不動產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

時機(jī)或已成熟

中國連鎖經(jīng)營協(xié)會調(diào)研的購物中心企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)、行業(yè)專家都認(rèn)為，購物中心公募REITs已逐漸具備了推出市場的時機(jī)。

據(jù)了解，我國商業(yè)地產(chǎn)類REITs、CMBS、CMBN證券產(chǎn)品已取得了較穩(wěn)定的發(fā)展，市場規(guī)模逐漸擴(kuò)大，發(fā)行人及投資人的認(rèn)可程度也逐漸提高，在此背景下，推出購物中心公募REITs，更易于各市場參與主體接受。

“商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs作為穩(wěn)定分紅的投資產(chǎn)品，有利于增加居民對不動產(chǎn)的長期投資渠道，避免對住宅投資的依賴，降低炒房的投機(jī)力量。”武瑞玲表示，監(jiān)管層需要消除“推出公募REITs等同于重新放水房地產(chǎn)行業(yè)”的顧慮，商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs才具備市場化推廣的意義和規(guī)模化推廣的可能性。

“在疫情的沖擊下，繼基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點之后，積極推動以優(yōu)質(zhì)購物中心項目為底層物業(yè)的商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs落地有積極意義。”武瑞玲認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)證券化適應(yīng)疫后加大基礎(chǔ)設(shè)施投資的需要，符合我國盡快恢復(fù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實際。期待其能振興消費、激活購物中心這一最大、最具有消費升級功能的實體商業(yè)業(yè)態(tài)的活力，針對購物中心的公募REITs的政策或會盡早出臺。

“目前商業(yè)地產(chǎn)REITs推出還需要時間，但只要有需求就會有市場。”鄭曉紅對記者表示，此次在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域首推REITs試點，在一定程度上并未將商業(yè)地產(chǎn)摒除在外，其中倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園其實都屬于廣義上的商業(yè)地產(chǎn)范疇，都是以實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流為特點，并不違背“房住不炒”。相信真正屬于商業(yè)地產(chǎn)的REITs之路已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn) 公募REITs