2022年對于房地市場而言，是變化遠(yuǎn)超預(yù)期的一年。市場信心備受打擊，行業(yè)流動性困局、交付危機頻現(xiàn)，虧損已成為今年年報季的底色。如此背景下，萬科展現(xiàn)其“定力”，交出這樣一份穩(wěn)健的成績單。

【資料圖】

3月30日晚，萬科發(fā)布2022年度報告，在行業(yè)前所未有的震蕩下，實現(xiàn)營業(yè)收入5,038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比上升0.4%。

在財務(wù)安全方面，萬科也守住了安全經(jīng)營的底線，保持“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正；開發(fā)業(yè)務(wù)在市場下行、交付洪峰和施工時間受限三重挑戰(zhàn)下，確保了超過34萬套新房的平穩(wěn)交付；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持高速發(fā)展，全口徑收入達到512.6億元，同比增長23.1%。

沖擊之下仍能保持韌性和生命力

剛剛過去的2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的變化。多種因素疊加之下，行業(yè)信心前所未有的脆弱，給企業(yè)的經(jīng)營帶來巨大的壓力和挑戰(zhàn)。

根據(jù)第三方數(shù)據(jù)顯示，全年商品房市場出現(xiàn)了有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來最大幅度的下跌，百強房企銷售額同比下42%；新開工面積降幅擴大，全國房屋新開工面積同比下降39.4%，；行業(yè)融資能力明顯下降，海外債務(wù)市場功能失效，房企資產(chǎn)負(fù)債表顯著承壓，境內(nèi)債展期規(guī)模創(chuàng)歷史新高，流動性風(fēng)險頻現(xiàn)，并對上下游造成沖擊。

面對這樣前所未有的局面，萬科2022年營業(yè)收入5,038.4億元，同比增長11.3%，歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。

萬科還保持了一貫的健康財務(wù)狀況和難能可貴的抗風(fēng)險能力。截至2022年底，萬科繼續(xù)保持“綠檔”，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正，凈負(fù)債率僅43.7%，處于行業(yè)低位，持有貨幣資金1,372.1億元，對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.1倍。健康的財務(wù)狀況也讓萬科獲得了評級機構(gòu)認(rèn)可，國際三大評級機構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽均維持了萬科業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級。

一位不愿具名的行業(yè)人士分析稱，如此背景下，萬科能夠交出這樣一份穩(wěn)健的成績單，實屬不易。危機是最好的試金石，從1995到2008再到2022，行業(yè)調(diào)整一次比一次猛烈，萬科不僅渡過了前兩次危機，在此輪史無前例的沖擊下仍能保持韌性和生命力，用穩(wěn)健的業(yè)績證明了這家公司及其團隊始終值得信任。

持續(xù)改善開發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理質(zhì)量

2022年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)全年實現(xiàn)合同銷售面積2,630萬平方米，合同銷售金額4,169.7億元，結(jié)算面積3,401.4萬平方米，同比增長9.1%，結(jié)算收入4,444.0億元，同比增長10.5%。

在2022年的特殊形勢下，“保交付”成為行業(yè)的重要課題。面對市場下行、交付洪峰和施工時間受限三重問題的疊加，萬科動員全部資源和力量，實現(xiàn)了超過34萬套新房的平穩(wěn)交付。

與此同時，萬科持續(xù)改善開發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理質(zhì)量，新增投資的精準(zhǔn)度和投后管理進一步優(yōu)化，全年權(quán)益總投496億，已開項目投資兌現(xiàn)度近90%，過去幾年存在的操盤離散度過大、投資追高冒進等問題得到有效改善。2022年，萬科投資聚焦地塊素質(zhì)良好、市場前景明朗、操盤團隊能力強、財務(wù)指標(biāo)優(yōu)秀的項目，累計獲取新項目36個，總規(guī)劃計容建筑面積690.2萬平方米，權(quán)益計容規(guī)劃建筑面積403.7萬平方米。

經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)雙位數(shù)增長，創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)普遍認(rèn)識到，地產(chǎn)發(fā)展無法再回到過去“三高”的老路，也不可能過度依賴住宅開發(fā)。萬科數(shù)年前就開始布局多個不動產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)，并且形成了開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的策略。

事實上，觀察萬科近些年在經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)方面的動作就可以發(fā)現(xiàn)，萬科擁有業(yè)內(nèi)最全面的不動產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)賽道布局，未來仍有鞏固和擴大先發(fā)優(yōu)勢的空間，為公司的長期價值增長提供新的來源。2022年，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持了雙位數(shù)增長，全口徑收入達512.6億元，同比增長23.1%，多項業(yè)務(wù)鞏固了業(yè)內(nèi)領(lǐng)先優(yōu)勢。

萬物云于2022年分拆上市，營收首次突破300億元，同比增長26.1%。萬物云的社區(qū)空間居住服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)均實現(xiàn)超20%增長，同時蝶城戰(zhàn)略初見成效，蝶城數(shù)量增至584個，完成38個試點蝶城的供應(yīng)鏈改造，對應(yīng)基礎(chǔ)住宅物業(yè)服務(wù)成本降低超3000萬元，預(yù)計可提升試點項目的全年毛利率超4個百分點。

物流業(yè)務(wù)保持快速增長。萬科物流業(yè)務(wù)自2015年開啟全國倉儲網(wǎng)絡(luò)布局至今，目前綜合實力位列行業(yè)第一梯隊，冷鏈倉儲規(guī)模全國第一，2022年實現(xiàn)營收35.6億元，同比增長17.9%，其中冷鏈業(yè)務(wù)實現(xiàn)46.7%的增長。

長租公寓業(yè)務(wù)在規(guī)模和效率上保持行業(yè)第一。作為全國最大的集中式公寓提供商，萬科泊寓2022年實現(xiàn)營收32.4億元，同比增長12.1%，運營管理租賃住房21.5萬間，累計開業(yè)16.7萬間，年終出租率達95.6%。與此同時，泊寓響應(yīng)國家納保政策，在北京、天津、深圳等14個城市，為5.9萬間保障性租賃住房提供運營服務(wù)。

商業(yè)業(yè)務(wù)方面，2022年營業(yè)收入87.2億元，同比增長14.3%。萬科累計開業(yè)商業(yè)項目242個，其中2022年克服疫情挑戰(zhàn)成功開業(yè)新項目25個，同時公司內(nèi)資源協(xié)同整合取得較大進展，印力逐步承接地產(chǎn)區(qū)域BG商業(yè)項目的委托管理，提升整體商業(yè)資產(chǎn)運營質(zhì)量。截至2022年底，印力管理的商業(yè)項目整體出租率達93.2%。

萬科方面表示，隨著全社會收益率要求和風(fēng)險偏好的下降，市場對經(jīng)營性不動產(chǎn)的認(rèn)知已逐步改變，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。隨著物流、商業(yè)、保租房REITs和不動產(chǎn)私募投資基金的開展，經(jīng)營性不動產(chǎn)實現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展也將進一步提速。萬科擁有業(yè)內(nèi)最全面的不動產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)賽道布局，未來仍有鞏固和擴大先發(fā)優(yōu)勢的空間，為公司的長期價值增長提供新的來源。

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