三巽集團(tuán)負(fù)債激增至204% 高擴(kuò)張下IPO勝算幾何?
4月27日,三巽控股集團(tuán)有限公司(下稱“三巽集團(tuán)”)在港交所重新提交了招股書,這是三巽集團(tuán)第二次遞交招股書。
2019年10月17日,三巽集團(tuán)首度遞交上市招股書,不過到今年4月17日該進(jìn)展宣告失效。也就是說,僅僅十天時(shí)間,三巽集團(tuán)選擇了再戰(zhàn)上市。
據(jù)最新披露的招股書顯示,三巽集團(tuán)是一家總部位于上海、植根安徽省、布局長(zhǎng)三角地區(qū)的住宅物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商。自2014年起涉足房地產(chǎn),短短五年時(shí)間三巽集團(tuán)的銷售額突破了百億元。
但需指出的是,與大多數(shù)杠桿驅(qū)動(dòng)型房企一樣,百億銷售的背后,三巽集團(tuán)也采取的是加杠桿擴(kuò)張模式。公司業(yè)績(jī)?cè)谂噬耐瑫r(shí),其債務(wù)規(guī)模也逐步上升。從2019年10月至今,三巽集團(tuán)上市之路已過半年時(shí)間,而今年4月再度遞表,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在國際疫情持續(xù)沖擊資本市場(chǎng)的大環(huán)境下,其上市存在更大不確定性,而如果不能如期完成融資,也將影響公司資金狀況。
高擴(kuò)張下負(fù)債激增至204%
2017年起,偏安一隅的安徽小房企三巽開啟了擴(kuò)張計(jì)劃,土地儲(chǔ)備從當(dāng)年年12月31日的220萬平方米增加至2020年1月31日的400萬平方米,其中安徽、江蘇、山東占比分別為89%、4.7%和5.5%。
截至2020年1月底,三巽集團(tuán)擁有36個(gè)處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目,覆蓋三個(gè)省的九個(gè)城市,包括安徽省的滁州、亳州、合肥、淮南、阜陽、安慶及宿州、山東省的泰安及江蘇省的南京。
事實(shí)上,在持續(xù)三年大量拿地之后,三巽集團(tuán)的負(fù)債規(guī)模也在快速攀升。招股書顯示,2017年至2019年,該公司未償還借款總額分別為5.14億元、7.09億元及17.57億元。期內(nèi),借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為14.9%、14.0%及12.3%,遠(yuǎn)高于行業(yè)融資利率水平。
比如,以近期發(fā)債融資的陽光城、藍(lán)關(guān)發(fā)展、旭輝控股為例,年融資利率普遍在6%-7%左右。
資產(chǎn)負(fù)債比率方面,三巽集團(tuán)由2017年的132.6%上升至2019年的204.0%。“主要由增加土地收購及物業(yè)開發(fā)的融資需要使得總借款有所增加。”對(duì)于2019年的借款增加,三巽集團(tuán)在招股書中解釋稱。
截至2019年年底,三巽集團(tuán)的賬面現(xiàn)金為2.86億元,對(duì)于未償還的17.57億的借款而言,難免有些杯水車薪。同時(shí),現(xiàn)金流方面,高擴(kuò)張下三巽集團(tuán)的經(jīng)營活動(dòng)所用現(xiàn)金流量?jī)纛~已常年為負(fù),2019年為負(fù)19.13億元。
“一般來說,房企的規(guī)模越小,融資的難度也越大,也更容易造成融資成本上升。從近兩年來看,雖然市場(chǎng)整體的流動(dòng)性在放松,尤其是今年降息、降準(zhǔn)的大背景下,房企融資的壓力有所緩解。但對(duì)于中小房企來說,流動(dòng)性放松的利好程度遠(yuǎn)不及大型品牌房企,這也就造成了眾多中小房企在融資層面依然承壓的現(xiàn)狀。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《投資者網(wǎng)》表示。
同時(shí),一位熟悉地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為,與大型房企不同,小房企由于融資能力弱、自身資金有限,高擴(kuò)張路線將產(chǎn)生較高經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),同時(shí),隨著規(guī)模型房企市場(chǎng)地位愈發(fā)穩(wěn)固且集中,中小房企的生存空間依然有限,這也是很多中小或區(qū)域性房企不得不當(dāng)下背水一戰(zhàn)急于上市的原因。
專家稱二度IPO不確定性較大
2020年,房企赴港上市熱度不減。據(jù)《投資者網(wǎng)》梳理,今年以來已有文一地產(chǎn)、金輝控股、領(lǐng)地集團(tuán)、大唐地產(chǎn)等多家中小房企赴港上市,但需指出的是,2019年赴港上市的內(nèi)地房企中,已有超過5家房企赴港IPO遇阻,其中也包括三巽集團(tuán)。2020年,堅(jiān)持赴港上市的三巽集團(tuán)二次IPO,勝算還言之過早。
“三巽二次遞表的成功性依然存在較大的不確定性。”張波直言。在他看來,一方面近兩年房企截止赴港上市的熱情很高,不少中小房企的確也順利在港上市,但在港上市房企的整體股價(jià)表現(xiàn)并不如人意,也在一定層面顯示出市場(chǎng)對(duì)于內(nèi)地房企的謹(jǐn)慎度較高;另一方面房企在港上市的難度也在不斷提升,并且這一趨勢(shì)短期內(nèi)很難改變。
廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同向《投資者網(wǎng)》表示:“從目前很多中小型房企赴港IPO接連失利的情況分析,三巽集團(tuán)IPO的勝算概率預(yù)計(jì)也不會(huì)太高,一方面,居高不下的高息債務(wù)或成為其IPO的‘攔路虎’。同時(shí),在當(dāng)前資本市場(chǎng)受國際嚴(yán)峻疫情沖擊的大環(huán)境下,房企上市會(huì)更不容易。當(dāng)前,海外疫情仍在持續(xù)發(fā)展,疫情對(duì)資本市場(chǎng)產(chǎn)生的沖擊及影響并未完全顯現(xiàn),在這樣的環(huán)境下,房企IPO成功的概率在一定程度上會(huì)有所降低。”
在他看來,目前在房地產(chǎn)行業(yè)中小房企的大多數(shù)的歸宿均是被大企業(yè)兼并、收購等,因此,在房企規(guī)模愈發(fā)集中的大背景下,選擇上市這條路徑發(fā)展的小房企,無疑會(huì)面臨更大的生存壓力。同時(shí),資本市場(chǎng)上,對(duì)于估值、資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較低的房企,很難給予較大的認(rèn)可。
從此次更新板的招股書來看,體量較小的三巽集團(tuán),當(dāng)前的業(yè)績(jī)波動(dòng)明顯。據(jù)披露,2017年至2019年,公司營收分別為2.63億元、7.24億元、31.09億元;凈利潤分別為虧損562.7萬元、5762.3萬元、4.42億元。而關(guān)于2019年收益變化,三巽集團(tuán)在招股書中表示:“主要由于項(xiàng)目已交付的建筑面積增加。”
對(duì)于2020年存在高額債務(wù)及不確定性的三巽集團(tuán)會(huì)成功上市嗎?新冠疫情沖擊房企的同時(shí),是否影響公司2020年的銷售目標(biāo)?在中小房企生存難的大環(huán)境下,三巽將如何夾縫求生?就上述種種疑問,《投資者網(wǎng)》聯(lián)系三巽集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人,但一直未收到任何回應(yīng)。
關(guān)鍵詞: 三巽集團(tuán) 負(fù)債激增 IPO
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