兩次遞表，歷時215天的港龍中國地產集團有限公司(下稱“港龍中國”)，終于在

今年6月24日獲得港交所的“放行”，成為疫情之下即將在香港上市的第二家內地房企。

但利好釋放不到一周，目前正在招股的港龍中國，似乎并不受資本的“青睞”，雖然公司最終的融資情況尚未公布，但截至2020年7月3日，無論是機構，還是投資者目前的認購熱情并不踴躍。

是市場遇冷還是小房企不受資本“青睞”?若順利敲鐘，港龍中國在資本市場的估值會有多高?以高杠桿撬動規模的模式，在未來是否可持續?針對上述疑問，《投資者網》聯系港龍中國品牌負責人，其回復稱:“公司處于上市靜默期，尚不方便回復相關信息。”

招股書顯示，港龍中國從常州起家，有著13年發展歷史，是江蘇一家小房企，專注開發主要作住宅用途并附帶相關配套設施的物業，業務覆蓋長江三角洲地區周邊城市，包括江蘇省常熟、鹽城、南通，浙江省杭州、嘉興、湖州及紹興，上海以及河南、貴州省多座城市。

發售反應“冷淡” 上市后估值預計偏低

2020年內地房企赴港上市的熱情依舊不減，但真正順利過會預備上市的目前僅有兩家，港龍中國就是其中之一(另一家為匯景控股，股票代碼09968.HK)。2019年10月22日，港龍中國首次遞交港股主板上市申請，經歷6個月上市未果后，今年5月12日公司再度遞表，不到一個月的時間，港龍中國通過聆訊，預計7月15日正式在港交所上市敲鐘。

關于上市募集資金的用途，港龍中國計劃將部分現金及現金等價物等用作(其中包括)土地收購成本及潛在開發項目的資金，及部分現有項目開發的建筑成本。

據《投資者網》了解，港龍中國此次預計在全球發售4億股，其中國際發售股份數目3.6億股，香港發售股份數目4000萬股，整體比例9：1，招股時間6月29日~7月3日、招股價3.6~4.1港元、入場費4141.32港元。

由于國際發售部分目前情況尚未公示，但從香港資本市場的認購熱情來看，無論是機構還是投資者，態度似乎都比較理性。截至2020年7月3日， 輝立證券、第一上海、耀才證券、利弗莫爾、uSMART、信誠證券等六家券商合計認購1361萬港元，以最高4.1港元/股計算，約占香港公開發售的1.64億元總額不到1%，這意味著港龍中國的上市，香港資本市場這邊并不“青睞”。

“一般情況下，企業上市招股國際配售和公開發售的比例普遍在9：1，前者主要針對機構投資者或資金量龐大的個人投資者，若國際配售獲得超額認購，說明企業獲得較多機構認可，對于上市表現來說是利好，相反，公開發售足額但國際發售不足額，或者兩者在資本市場認購額均較小，上市大概率會出現破發。”香港某投行人士告訴《投資者網》。

目前，港龍中國有兩名基石投資者，李家杰全資擁有的Successful Lotus Limited，以及中信逸百年資本有限公司控制的YBN International Holdings Limited，兩者同意認購合計8000萬港元，占全球發售5.2%，占比依舊較小，可見，小房企港龍中國在資本市場激起的浪花不大，整體認購熱情也不踴躍。

同時，上市后估值方面，星展銀行香港研究部中國房地產業分析主管王丹表示，目前已上市的地產股PE都不是很高。基于當前環境，房企若想上市獲得好的融資額及對價并不容易。按照2020年的房地產行業內房股5倍左右的PE來看，新上市房企可能會基于同等可比上市房企的估值再打一個“折扣”，由此推測，新上市房企能達到的估值水平將比較有限。

另一位香港資本市場人士也表示,“以港龍中國這樣的區域房企，同質化類型太多了，從估值角度，最多可能有3-4倍PE。”

截至7月3日9時，港龍中國的認購已結束。7月14日將披露中簽情況，預計7月15日在港交所敲鐘上市。

凈現金流-67億、負債287% 未來何去何從

和多數沖刺規模的房企相似，港龍中國走的也是舉債擴張的路線。

2018年以來，港龍中國開始進軍上海、河南、貴州省內等多座主要城市，截至2019年末，公司權益土儲544.4萬平方米，分布在江蘇、浙江、河南、貴州、上海五個省市21個城市，其中江蘇和浙江分別占72%和21%，整體布局較為集中。

2019年港龍中國第一次突破200億大關，實現合約銷售額234億元，物業開發及銷售收入、凈利潤分別為19.78億元、4.7億元，營收三年復合增長率為113.5%，由此可見，快速擴張帶來的規模效應正在凸顯。

今年以來，港龍中國除了在江蘇無錫、海門等地拿地外，4月至6月內，公司還三次落子蕪湖，首次布局安徽，全國化步伐加速，這意味著，繼去年實現一番規模增長后，港龍中國的擴張態勢仍在延續。

但令人擔憂的是，規模更上臺階的港龍中國，其背后隱藏的債務問題也逐漸暴露出來。截至2019年末，其資產負債率已由2017年的98.8%上升至2019年的172.6%;2020年一季度末，該比重進一步上升至287%。從中指研究院發布的2019年內房股資產負債率均值的75.5%來看，港龍中國的負債率明顯居于行業高位。

中原地產分析師盧文曦向《投資者網》表示：“對于排位偏后、規模較小的房企，低利率融資渠道基本很少，一般都是走銀行、信托等融資，整體利率較高甚至突破10%，融資渠道單一局限，最終導致其債務規模不斷上升，因此，小房企除了踏實經營、小份額操盤外，其實可以多和一些規模房企進行合作開發，或者與同等體格或者類似體格的房企相互抱團取暖，以減少自身的經營壓力。”

截至2019年，港龍中國借款總額(包括銀行貸款和其他借款)28.53億元。其中，將在一年內到期的借款約有11.44億元，公司在手現金及現金等價物為10.52億元，賬面現金不足以覆蓋年內到期債務，2019年經營現金流量凈額錄得-67.56億元，可見，港龍中國整體資金壓力較大。

面對舉債擴張、資金壓力，在如今規模效應愈發集中的房地產行業，小房企港龍中國的未來將何去何從?

“小房企由于自身資金有限，經營方面選擇集中精力精耕城市，反而能促進業績穩步提升。與其廣撒網式外延擴張，小房企不如集中優勢進行布局，如，布局長三角區域，在有競爭力的城市進行深耕，積累資源和經驗，最終在不斷精耕城市及增強實力的基礎上，擴大規模、提升業績。”盧文曦對此表示。

關鍵詞： 二度遞表 小房企