深圳樓市“乘風破浪”，調控政策“浪遏飛舟”。

7月15日上午，深圳市住建局《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》出臺。

這份被外界簡稱為“深八條”的通知，主要包括以下措施：升級限購，在深圳落戶滿3年且連續繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房;治假離婚，夫妻離異三年內按照離異前家庭總套數計算，離異前家庭有2套商品房，離異后任一家庭成員在深圳不得購買商品房;收緊房貸，已有一套房的，再購房首付比例升至70%起，非普通住宅80%等。

稍微對樓市調控政策和深圳調控特色有點了解的，大概都認可這個“深八條”算得上震撼版了，甚至有人直接將之稱為“深圳史上最嚴限購令”。

這個判斷自然算不得夸張：一則，橫向比較，這份調控政策力度不弱。7月初，杭州、東莞、寧波三個樓市火爆的城市相繼收緊調控“韁繩”。從政策取向上看，“深八條”是近乎以休克療法來應對過熱樓市的，下手穩、準、狠。二則，縱向比較，這一系列調控“補丁”打得很扎實。深圳樓市市場化程度較高，這既得益于區位優勢和城市優勢，亦得益于相對寬松的調控取向。說得更直白一些，相較于北上廣，深圳歷年調控較為“心慈手軟”。

不過，眼下的這個“深八條”，雖然看起來火力很猛、很意外，卻也并非無跡可尋。

誰生病誰吃藥，這是生活常識，亦是治理邏輯。

今年以來，疫情黑天鵝沖擊前所未有，而深圳樓市升溫的速度簡直令人瞠目。中國房地產業協會數據顯示，深圳6月二手房均價突破7萬元大關，達到74929元/平方米，均價遠超北上廣20%以上，甚至是隔壁廣州的2倍。根據深圳市房地產中介協會7月7日發布的數據顯示，二手房周網簽數據環比上漲超40%。在量價齊升的“前臺”，是僧多粥少的新房項目重現“萬人搖號”“日光盤”等亂象，“喝茶費”“更名費”更是妖風四起。值得一提的是，深圳離婚率也出現異動。按照全年來算，深圳歷年離婚總數一般不會超過同期結婚總量的三分之一;而今年4月，深圳離婚總量達到了結婚總量的84%。疫后心理應激固然是肇因，樓市異動顯然也在推波助瀾。

一切反常必有妖。

在“全國樓市看深圳”的現實語境下，這種逆勢暴漲的態勢，讓人不由得聯想起2015年的連鎖反應。如果不治不理、不聞不問，投機炒作氛圍恐怕會再度彌漫整個中國樓市。因此，即便深圳市房地產中介協會7月7日專門發文辟謠，言之鑿鑿聲明關于深圳即將出臺房地產新政傳言不實，但是，給深圳樓市降溫的預期，已經在民間心口相傳成大概率事件。

在樓市調控預期上，群眾的眼睛再一次“雪亮”。比如有人留意到：7月4日，住房和城鄉建設部副部長倪虹赴深圳調研，并與深圳市住建局，萬科、華潤置地、卓越集團等開發商，以及房產中介機構、業內專家舉行了座談會。這個座談會雖然沒有定調，但與會人士的說法是，“坦誠順暢、干貨多”。再比如還有人留意到：7月8日，深圳市住建局一行10人遠赴長沙，考察交流房地產市場管理工作。會上，長沙市住建局房地產市場監管處詳細介紹了長沙房地產市場調控的做法和經驗。長沙作為“一個讓投資客有去無回的城市”，深圳能“取經”的，無非還是雷霆手段的調控“法寶”。

理解了以上背景，也就理解了深圳市房地產中介協會的一紙辟謠真的就是“輕如鴻毛”。

事后諸葛的推演意義不大，但是“深八條”在客觀上繼續明確了兩個篤定的信號。第一，“房住不炒”和“因城施策”是必須落實的。前者是樓市調控的方向共識，后者是樓市調控的策略選擇。從“六穩”“六保”的大局來說，“穩樓市”雖然不在具體目標之內，卻顯然是牽一發而動全身的關鍵點、關聯點。樓市之穩，用成語來概括，大概最好就是“不溫不火”。據不完全統計，今年上半年全國累計出臺房地產調控政策超過300次，遠超2019年上半年的251次，刷新了半年調控次數的歷史紀錄。應該說，在樓市交易“速凍”的特殊時期，這些政策起到很好的“保溫”作用。不過，寬松貨幣政策之后，面對少數城市房價異動，“部分趨緊”必然會成為下半年的策略選擇。加碼調控、猛踩剎車……越是宏觀經濟形勢嚴峻，越不能讓樓市交易云譎波詭。

第二，樓市變化與貨幣政策息息相關，一般而言，貨幣寬松、利率下行的時候，樓市調控壓力明顯增強。7月10日，人民銀行舉行2020年上半年金融統計數據新聞發布會，金融市場司司長鄒瀾表示，“早些年大家都很關注商業銀行對房地產行業新增貸款占各項貸款增量的比例，曾經高達43%、44%，這些年在相應的政策引導下，這個比例逐年下降，今年1~5月份占比已經降到25%。”這里的“相應的政策引導”，理所當然地包含了持續有效的樓市調控組合拳。比如此前不少城市嚴查房抵經營貸資金違規入市等。那么，在貨幣相對寬松的今天，精準調控樓市已然成為防范系統性風險的“高分題”。

于此而言，不管是否當真“言者有意”，“深八條”的風向性顯然是“聽者有心”的。

不過，盡管深圳對樓市加碼調控的速度和力度有點猛，但這種速效的行政手段仍基本停留在打壓需求端層面。此類應急調控，遏制短期炒作是有效的，但對市場的長期穩健總歸會有些無力感。換言之，如果不能從供給端釜底抽薪，供需失衡的長期矛盾是難以通過貨幣政策等行政手段化解的。根據《深圳市2020年度建設用地供應計劃》，深圳今年計劃供應居住用地293.2公頃，占計劃總量近25%，較去年計劃150公頃增加了近一倍。不過，這能多大程度緩解供需矛盾，答案未必特別樂觀。倒是有個樂觀的細節值得一提：今年4月28日，深圳市住建局在回應房價飆漲現象時，也提到了標本兼治、精準施策，并表示“我們不是沒有手段，我們準備了很多手段”。

2020年中國樓市的下半場會不會跑偏，很大程度上就要考驗地方部門的這些“手段”了。

關鍵詞： 深圳樓市 第二季