7月27日，弘陽(yáng)服務(wù)發(fā)布公告稱，超額配股權(quán)已獲獨(dú)家代表人全面行使，額外籌資約6070萬(wàn)港元。根據(jù)此前公告，弘陽(yáng)服務(wù)在港交所上市凈籌資3.654億港元。

從3月23號(hào)遞交資料，到7月7日掛牌，弘陽(yáng)服務(wù)IPO僅用106天，創(chuàng)造了近期同業(yè)在港上市的最快紀(jì)錄。

除分拆物業(yè)板塊上市外，弘陽(yáng)近期頻頻融資。7月22日，弘陽(yáng)地產(chǎn)剛完成一筆1.55億美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)行，票面利率為9.7%。弘陽(yáng)地產(chǎn)與弘陽(yáng)服務(wù)均為弘陽(yáng)集團(tuán)子公司。

根據(jù)公告，弘陽(yáng)地產(chǎn)上述融資將用于為若干一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長(zhǎng)期債務(wù)再融資。

上市兩年9次發(fā)行美元債，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)81%

2019年以來(lái)，弘陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)債利率一直居高不下。統(tǒng)計(jì)顯示，弘陽(yáng)地產(chǎn)最高的一筆票面利率高達(dá)13%。

2019年全年，宏陽(yáng)地產(chǎn)利息開(kāi)支總額為33.83億元，其中包含資本化利息27.49億元，相比前一年增加了15.14億元。

在房企們高喊“現(xiàn)金為王”的時(shí)代，弘陽(yáng)卻逆流而上，一方面高價(jià)發(fā)債，一方面溢價(jià)囤地。

2018年7月12日，弘陽(yáng)地產(chǎn)港交所掛牌上市。同年11月，弘陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)行1.8億美元優(yōu)先票據(jù)信息，到期時(shí)間2020年，利率13.5%。

2018年12月17日，弘陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)行2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率13.5%;2019年3月4日，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)3億元美元，利率11.5%;同年4月，再次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)3億美元，利率9.95%。

去年6月25日，弘陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)行優(yōu)先票據(jù)2.5億美元，利率10.5%;10月30日，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)1億美元，利率13%。

去年11月7日，再次發(fā)行3億美元利率9.95%的優(yōu)先票據(jù)。今年1月16日，弘陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率9.7%。

加上本次發(fā)債，自弘陽(yáng)地產(chǎn)上市以來(lái)，已累計(jì)發(fā)行過(guò)9次優(yōu)先票據(jù)，共計(jì)20.85億美元，且票面利率均維持在9%以上的水平。

截至2019年底，弘陽(yáng)地產(chǎn)總借貸達(dá)295.4億元，總有息負(fù)債相比前一年增加了76.2億元，增幅達(dá)到35%。

295.4億元的有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的金額為124.11億元，占比42%。財(cái)報(bào)顯示，弘陽(yáng)地產(chǎn)賬面現(xiàn)金及銀行結(jié)余為168.4億元，但是存在23億元的受限制存款及58.5億元的已質(zhì)押存款，扣除上述兩項(xiàng)，貨幣資金僅剩86.9億元，不足以覆蓋一年內(nèi)到期的債務(wù)。

此外，截至去年末，弘陽(yáng)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到81.08%，相比前一年增加了1.47個(gè)百分點(diǎn)。

年均合約銷售額增速達(dá)60.9%，權(quán)益占比僅53%

公開(kāi)資料顯示，弘陽(yáng)地產(chǎn)于1996年創(chuàng)立于江蘇南京，前身為香港紅太陽(yáng)集團(tuán)，以家居建材起家，后來(lái)轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)行業(yè)，公司名稱也由“紅太陽(yáng)”變更為“弘陽(yáng)”。

弘陽(yáng)地產(chǎn)2017年起開(kāi)啟了向全國(guó)擴(kuò)張的步伐。2017至2019年，弘陽(yáng)地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)合約銷售額256.97億、473.38億、651.5億，年均增速達(dá)60.9%。

與合作方共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)常是房企擴(kuò)大銷售規(guī)模常用的辦法。

在加速擴(kuò)張的同時(shí)，弘陽(yáng)地產(chǎn)權(quán)益比例卻在不斷下降。數(shù)據(jù)顯示，2017至2019年，弘陽(yáng)地產(chǎn)權(quán)益銷售額分別為236.4億、307.7億、349.1億，年均增速僅21.8%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，弘陽(yáng)地產(chǎn)2017年權(quán)益銷售額占比為92%;2018年權(quán)益占比下滑至65%;2019年權(quán)益銷售額占比進(jìn)一步下滑到53%。此外，截至去年末，土儲(chǔ)中權(quán)益占比僅為55%。

即便如此，弘陽(yáng)地產(chǎn)仍未能阻止今年銷售額增速疲軟。此前，弘陽(yáng)地產(chǎn)的2020年銷售目標(biāo)是突破千億，今年3月在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，管理層將該目標(biāo)修訂為750億。

7月9日，弘陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)布其上半年銷售業(yè)績(jī)。今年上半年，弘陽(yáng)地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額315.73億元，同比增長(zhǎng)約4.36%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積約215.63萬(wàn)平方米。

從銷售價(jià)格來(lái)看，近年來(lái)弘陽(yáng)地產(chǎn)平均售價(jià)持續(xù)上升。根據(jù)各期營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，弘陽(yáng)地產(chǎn)平均銷售價(jià)格為12889元每平方米;2019年全年，其平均售價(jià)為13283元每平方米。

今年上半年，弘陽(yáng)地產(chǎn)平均銷售價(jià)格為14642元每平方米。

毛利率下降15個(gè)百分點(diǎn)，溢價(jià)拿地耗資308億

雖然銷售均價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，但弘陽(yáng)地產(chǎn)的凈利潤(rùn)卻并未實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng)。

2019年，弘陽(yáng)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為151.70億元，較上年增加約64.2%。同時(shí)，實(shí)現(xiàn)母公司擁有人的凈利潤(rùn)14.68億元，僅較上年同期增加3.9%。

營(yíng)收快速增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)卻幾乎持平，這背后是弘陽(yáng)地產(chǎn)毛利率、凈利率持續(xù)下滑。其中，弘陽(yáng)地產(chǎn)2017年凈利潤(rùn)率達(dá)19.47%，而2018年下降至14.32%，2019年僅10.78%。

數(shù)據(jù)顯示，弘陽(yáng)地產(chǎn)毛利率由2017年的40.58%，下滑到2018年的31.25%。到2019年，宏陽(yáng)地產(chǎn)毛利率僅25.14%。

弘陽(yáng)在年報(bào)中解釋稱：“該下降主要是由于毛利率較高的產(chǎn)品收入確認(rèn)比例較2018年有所下降。”

三年時(shí)間，毛利率跌去15個(gè)百分點(diǎn)。其背后更深層原因是近年來(lái)拿地成本高企。由于先前在江蘇省獲取的低成本土地儲(chǔ)備，導(dǎo)致弘陽(yáng)地產(chǎn)此前優(yōu)于同業(yè)的毛利率。

喊出2020年實(shí)現(xiàn)“千億夢(mèng)”的弘陽(yáng)地產(chǎn)，用借新債還舊債的模式，一邊高息舉債一邊大手筆拿地。

數(shù)據(jù)顯示，2019年弘陽(yáng)地產(chǎn)拿地40幅，總計(jì)耗資逾308億元。

值得注意的是，弘陽(yáng)地產(chǎn)的新增土儲(chǔ)中大部分為溢價(jià)購(gòu)得。例如2019年2月在佛山以最高限價(jià)拿地;2019年3月以超60%的溢價(jià)率拿下合肥兩宗地塊;2019年4月常州一宗宅地溢價(jià)率達(dá)65%，2019年8月南通地塊溢價(jià)率為54.79%。

在2018年的財(cái)務(wù)報(bào)告中，弘陽(yáng)地產(chǎn)共有75個(gè)項(xiàng)目在建設(shè)中，計(jì)劃總建筑面積為969萬(wàn)平方米。而2019年，弘陽(yáng)地產(chǎn)在建項(xiàng)目為124個(gè)，總建筑面積為1570.7萬(wàn)平方米。

為了擴(kuò)張規(guī)模，弘陽(yáng)地產(chǎn)仍計(jì)劃大力度拿地。在3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，弘陽(yáng)地產(chǎn)表示，將用40%-50%的回款來(lái)拿地。

關(guān)鍵詞： 弘陽(yáng)資金 86億難覆蓋短債