素以品質著稱的金地集團(600383,股吧)(SH.600383)，突然站到了輿論的風口浪尖上。

近日，因規劃變更，金地操盤的華樾北京項目遭遇業主維權，指責公司在推廣和宣傳項目時隱瞞槽點，致使業主權益受損。

在業內人士看來，為重新躋身于頭部房企之列，金地有意加大品牌輸出，除了加大拿地之外，還通過小股操盤、代建等手段來撬動規模增長。然而，隨著項目的增加，金地在各地維權事件也不斷增多，企業形象口碑面臨滑坡。面對著諸多棘手的問題，金地集團又將何去何從?

“銷冠”陷輿論漩渦

2018年10月，首開金地揮金49.8億元，成功拿下了北京市朝陽區善各莊2909-0603、2909-0604兩宗限競房地塊(即華樾北京項目前身)，溢價率分別為17%、27%。根據相關政策，項目未來限定銷售均價78148元/平方米，且最高銷售單價不超過82055元/平米。彼時，望京區域已多年沒有新房入市，二手房價格則在10萬元/平的水平。

在“望京絕版新盤”口號的加持下，華樾北京從拿地之初便受到業內關注。

得益于項目的地段和價格優勢，華樾北京項目頗得購房者推崇。據克而瑞數據顯示，華樾北京在2020年上半年的成交金額48.02億元，成為北京單盤銷冠。但即便如此，項目還是沒能逃出被維權的命運。今年2月初，業主曾因索要一期樓盤公共區域的設計效果圖進行過維權。7月份，因規劃變更，業主們再次扛起了維權的大旗。

在距離華樾北京80米的地方，有一條半廢棄的京包鐵路。按照年初的規劃，該鐵路被列入了今年北京300項重點工程，預計年底通車。受此影響，項目前期宣傳的教育用地也出現變數。因為按照規定，教學樓用房設置窗戶的外墻與鐵路路軌的距離不應小于300米，如果有了客運鐵路，原來項目規劃的二期教育用地或不得不重新規劃。藍鯨房產為此致電項目方尋求解決方案，對方則稱需要等官方的規劃。并且還表示，在銷售之前，項目方已把鐵路等相關問題告知購房者。

但也有聲音指出，項目方為了銷售業績，在推廣和宣傳項目時隱瞞槽點，致使業主權益受損。此外，項目環境以及教育設施的變化，對小區未來升值也將帶來不利影響。

在東元律師事務所合作人李松律師看來，若政府部門的規劃已經出來了，開發商仍然以附近的教育用地作為噱頭進行宣傳，則開發商涉嫌違規宣傳。按照《房地產廣告發布規定》第十二條規定，房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明，開發商如果違反了該規定的，可能收到行政處罰。

小股操盤下的口碑困境

公開資料顯示，華樾北京項目由北京金開禎泰房地產開發有限公司開發，首開(SH.600376)、金地(SH.600383)分別持有項目55%、45%的股權，操盤方為金地。事實上，在冠名金地的樓盤里，金地方面操盤而不控股的項目并不在少數。這些小股操盤項目的存在，對提升公司銷售額和做大規模起著不小的作用。

近年來，房地產市場環境出現變化，為推動規模的快速增長，金地集團一直維持著較強的合作力度。2015-2019年，公司權益投資額分別為113億元、168億元、473億元和404億元、588億元，權益投資額在拿地總投入中的比重一直低于50%。同期，金地集團銷售額分別為617億元、1006.3億元、1408億元、1623.3億元、2106億元。

然而，由于合作比例一直較大，金地集團的歸母凈利潤增速并不快。2016年至2019年間，金地凈利潤增速分別為96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%。銷售規模的高速增長，并未能很好反映到利潤水平上。

除了會給企業利潤帶來影響外，如何保證項目形象和質量也是小股操盤模式下需要面對的挑戰。

財經評論員嚴躍進就指出，“雖然企業通過小股操盤可以較快實現規模增長、減少資金壓力，但如果持股比例過低，可能會引起股東間的糾紛。”這也就意味著，合作企業之間存在相互掣肘的問題，由此帶來的不可控因素也相對更大。

藍鯨房產注意到，金地陷入維權、違規的項目中，如電建金地華宸、金地和悅華錦、以及上文提及的華樾北京，均為金地操盤下的合作樓盤。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向藍鯨房產指出，如何在操盤過程中，僅僅憑借輸出管理來有效保證對項目足夠的控制力和把控能力，是小股操盤企業自身口碑的根本保證。他建議，如果企業對項目的把控力度不夠，則有必要增加出資比例，來提升話語權，以減少口碑滑坡情況的發生。

或許是意識到這些問題，金地也有意提升自身權益占比，以增強在操盤項目中的話語權。2019年，金地新增權益土地投資額占比從2018年的40.4%提升至49%，達到近五年最高。按照凌克方面的規劃，未來要把權益投資額占比提升至50%以上。

不過，企業權益占比的提升，并不意味著維權事件能夠完全避免。如在7月初，由金地子公司完全控股的深圳金地·鷺湖1號，因虛假承諾被法院判賠7400萬。接下來，如何增強對項目把控力，提升自身樓盤品質，需要金地集團好好下一番功夫。

關鍵詞： 金地北京項目 虛假宣傳