事實上，就協議而言，萬科24.3億元的戰投資金，跟泰禾龐大的債務量相比，杯水車薪。但在這個時間進入，具有對泰禾債務重組的信心提振以及信用背書的重大作用。

萬科(000002.SZ)只想“安靜”地當個戰投。

再一次，黃其森及泰禾集團(000732.SZ，簡稱“泰禾”)的眾多人員需要坐在債權人面前，去推進泰禾的債務重組方案。

債務重組方案，事關泰禾引戰的推進，更事關泰禾的未來。

根據萬科與泰禾在7月30日簽訂的框架協議顯示，萬科目前不會兜底泰禾的債務，不會對泰禾經營承擔責任，更無責任為泰禾提供增信或財務資助。

7月31日，萬科相關人士回應時代周報記者，此舉是向行業伙伴伸出積極援手的投資行為，至于當戰投能否成功，“仍然存在不確定性”。

事實上，就協議而言，萬科24.3億元的戰投資金，跟泰禾龐大的債務量相比，杯水車薪。但在這個時間進入，具有對泰禾債務重組的信心提振以及信用背書的重大作用。

近日，多位接近此次交易的人士向時代周報記者透露，在入局泰禾的背后，萬科正在協助泰禾斡旋推進債務重組事宜。

“盡管引戰的條件苛刻，但泰禾認為債務重組會比較順利。”該人士透露。

另據消息人士透露，目前泰禾的債務重組已有金融機構進入，不排除會成為潛在戰投方的可能。

黃其森的下一步

與泰禾龐大債務相對應的，是這家公司可供變現滾動現金流的存量土地。

據今年一季度報告，泰禾存貨有1500億元左右，實際供貨約2100億元。

“泰禾目前也急迫需要現金流周轉，啟動建設和銷售，緩解現狀。”上述萬科人士認為，如果能夠順利復產，憑借現有資產，泰禾可以翻身。

而時代周報記者了解到，此前泰禾不少已經停工的項目工地，由于得到了金融機構的輸血以及承包方的支持，一些項目已經恢復動工。

例如，位于上海崇明區的泰禾大城小院項目，經崇明區房管局的對外證實，目前已經注入資金3000萬元，后續還將有約8000萬元企業退稅資金用于項目復工，在項目拿到新的預售證后，新的購房資金有望推動項目運轉。

與此同時，泰禾也在積極銷售加速推貨。

按照一份公開的資料顯示，黃其森在7月下旬曾主持一場北京泰禾的營銷工作匯報。預計8月初開始，泰禾北京將集中發力推盤銷售總貨值在百億元左右。

按照協議，在將股權出讓給萬科之后，黃其森及其一致行動人的持股比例將從62.54%降至42.64%，仍然為第一大股東。萬科以19.9%比例暫列第二大股東。

事實上，被一系列的利空打擊，泰禾內部團隊士氣受到了不小影響，黃其森目前需要穩定軍心。

接近泰禾的人士向時代周報記者表示，對于萬科而言，不成為第一大股東背后的深意是，保留黃其森的實控人地位來讓泰禾平穩度過危機，從而降低投資泰禾的風險。

多方博弈與各家利益權衡，萬科與泰禾的引戰談判，雙方達成了一致共識。

但并不意味著，未來萬科不會繼續追加股權投資，或者泰禾引入新戰投，一切都是暫時的平衡。

7月29日，一位接近交易的人士告訴時代周報記者，目前雙方正在嘗試引入金融機構作為戰投，采用雙向選擇的方式，當前仍在推進過程中，看起來情況良好，而且萬科能夠在泰禾融資上有所幫助，降低其融資成本。

“最終如何尚未有定論，以公告為準。”該人士表示。

留給泰禾進行債務重組的時間已經不多。

按照雙方簽訂的協議，在9月30日前，債務重組方案未能成功，萬科將會退出當戰投行列。

泰禾債務償還并不輕松。

截至今年7月7日，泰禾已到期未付的債務270.65億元，2020年內到期債務總規模為555.11億元。而泰禾對于上半年到期的債務還款為48.10億元，貸款置換和展期續貸為 61.80 億元。

時代周報記者了解到，泰禾龐大的債務規模，是萬科設置苛刻戰投前置條件的主要原因。

7月31日，據一位接近交易的人士透露，目前，債券兌付依舊還是泰禾債務重組過程中比較棘手的事宜。

7月7日，泰禾就公告過17泰禾MTN001中期票據未按期兌付，涉及兌付本息16.125億元。這是泰禾首只不能按期兌付的債券。

7月31日晚間，18泰禾01也被公告將無法按期兌付本息，涉及金額15.54億元。

除了上述2筆未能按期兌付的債券外，還有2筆在2017年發行的私募債將分別在今年8月15日和10月10日到期，債券余額分別為8.18億元和15.98億元。

與此同時，17泰禾MTN002一筆20億元中期票據于9月8日到期。

對于這些債券的兌付，泰禾目前能給出的解決辦法是與債券持有人溝通，協商解決辦法。

7月30日，一位泰禾債權人對時代周報記者表示，在目前的債務談判中，泰禾提出過讓債權方讓渡部分利息，從而實現本金兌付的提議。

“已經有部分債權人同意接受，我們也希望泰禾債務重組能成功，不用進入破產重整甚至破產清算之路。”該人士稱。

時代周報記者了解到，泰禾的引戰和債務重組工作同步雙向推進。

一位接近泰禾的人士表示，泰禾也期望盡快拿出一份能與債券人達成一致的方案，但在實際協商過程中，借款機構內部審批機制本身有存在流程較長的情況，一定程度上拖慢了債務重組方案的推出。

“萬科的出現，有利于增進債權方對泰禾債務重組成功的信心。”7月31日，該人士對時代周報記者表示。

事實上，目前萬科在泰禾的債務重組方案中，已有一定決定權，方案需要得到萬科的認可，引入新戰投也需要萬科的書面同意。

戰投萬科

如果泰禾債務重組順利，萬科將以19.9%的持股比例，成為泰禾的第二大股東。

19.9%的股份，總價24.3億元，作價僅4.9元/股。“萬科撿了個大便宜，穩賺不賠。”在多位業內人士看來，對萬科而言，此交易牽涉的資金并不大，并且進退自如。

按照7月31日泰禾5.94元/股的收盤價來粗略計算，萬科入股的浮盈就達17%。而在后期股份過戶交易前一日，一旦泰禾股票在二級市場收盤價的90%低于4.9元/股，泰禾還需要降低轉讓價。

按照協議，即便泰禾無法在限定時間內給出一致認可的債務重組方案，萬科花費的只是時間，不涉及實際利益的損失。

外界關注的一個重點是，萬科是如何入局的?

今年5月，萬科開始與泰禾洽談，此前，萬科曾派人員到上海、深圳、北京等地對泰禾的項目進行過多輪考察，目前仍在對泰禾進行盡調。

“泰禾的高端精品戰略和存量土儲，是吸引萬科入股的原因之一。”

7月31日，一位萬科集團人士告訴時代周報記者，泰禾的院子系列是精雕細琢的高端產品，有助于萬科重塑產品口碑，同時泰禾還有足夠豐富的土地儲備和可售貨值。

截至2019年底，泰禾的土儲達到3270.14萬平方米，可售貨值約4000億元。可售未售建筑面積占比分布上，漳州、南昌、福州、廣州、北京、上海、深圳和杭州居前。這是對萬科產品的補充。

當前的萬科需要更多的東西，去面對接連不斷的后起挑戰者，提升在行業內的影響力。

“萬科想打更多的牌。”萬科內部人士認為，深層次原因，目前萬科的管理層需要通過像入股泰禾這樣的資本運作，來提振股東層的信心。

“24億元，連買一塊地的錢都不夠，通過這次交易萬科已經賺取了大量的流量。”該人士稱。

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