高價(jià)拿地后遺癥漸顯 上半年物業(yè)收入和建筑面積分別降幅22%、35%
安全性和盈利性之間的平衡,將是融信中國(03301.HK,下稱“融信”)未來幾年的主要功課。
8月31日下午,融信發(fā)布2020年中期業(yè)績并舉行業(yè)績發(fā)布會(huì)。今年上半年,融信在合約銷售面積減少8.75%的情況下,實(shí)現(xiàn)合約銷售額603.6億元,同比增長6.5%。合約銷售平均單價(jià)出現(xiàn)16.7%的同比增長,為每平方米23457元。合約銷售價(jià)格的增長源于融信對(duì)長三角一二線區(qū)域開發(fā)的堅(jiān)持。
“我們不會(huì)因?yàn)槎唐趫?bào)表問題而調(diào)整目前一二線為主、長三角為主的策略,未來會(huì)把長三角區(qū)域做到更深耕、更極致。”融信中國董事局主席歐宗洪在業(yè)績會(huì)上表示。
融信在財(cái)報(bào)中稱,隨著疫情影響逐漸消退,長三角地區(qū)的銷售復(fù)蘇明顯,這一區(qū)位優(yōu)勢(shì)為深耕長三角的融信帶來了穩(wěn)定可觀的銷售。
從合約銷售額的地域分布來看,杭州和南京兩地的合計(jì)合約銷售額占總銷售額的49.5%。“在目前的環(huán)境下,不確定性較大,這些長三角的一二線城市支付能力較強(qiáng),安全性比較突出。”歐宗洪談道。上半年,融信在杭州、蘇州、南京等地的項(xiàng)目對(duì)業(yè)績的貢獻(xiàn)較大,多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)開盤即罄,其中“杭州沁瀾”項(xiàng)目銷售中簽率為1.8%,創(chuàng)板塊新低。
在土儲(chǔ)布局上,融信繼續(xù)實(shí)行這一區(qū)位策略。上半年,融信新增土地項(xiàng)目21個(gè),新增建筑面積為461萬平方米,其中長三角地區(qū)占比達(dá)75%,共15個(gè)項(xiàng)目,約279萬平方米。截至今年6月底,融信土儲(chǔ)的總建筑面積為2803萬平方米,其中82%的土地位于一二線城市的黃金地段。融信在財(cái)報(bào)中強(qiáng)調(diào),相對(duì)優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備為集團(tuán)日后發(fā)展提供了有力支撐。
但在限價(jià)政策下,保持一二線城市拿地的策略意味著要在毛利率上做出一定讓步。
今年上半年,融信實(shí)現(xiàn)收入211億元,同比減少20.85%;毛利為31.4億元,同比減少50.63%。期間溢利、股東應(yīng)占核心純利等指標(biāo)均出現(xiàn)較大幅度的下行。毛利率從23.9%下降至14.9%,同比降幅約為38%。
對(duì)于毛利率的下滑,融信中國執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官張立新表示,毛利率偏低的主要原因在于2016年下半年及2017年拿的一些高價(jià)地,“這部分地都在非常好的位置,但政府批的限價(jià)遠(yuǎn)低于我們的預(yù)期售價(jià),這部分拿地在今年會(huì)逐步達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件,預(yù)計(jì)會(huì)造成全年毛利率和上半年的狀況類似,隨著這部分高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)完畢,明年的毛利率會(huì)得到逐步改善。”
融信在2016年的地塊收購平均成本高達(dá)每平方米12963元,2017年上半年和全年的地塊收購平均成本則有明顯下降,分別為每平方米8390元和4814元。但近年來,融信在地塊收購價(jià)上仍出現(xiàn)持續(xù)上行趨勢(shì),其2018年、2019年、2020年上半年的地塊收購價(jià)依次為5183元、6648元、8550元。
歐宗洪表示,由于長三角地區(qū)的強(qiáng)安全性,融信仍會(huì)堅(jiān)持以長三角、一二線城市為主的策略,但同步會(huì)通過拓展多邊項(xiàng)目提高項(xiàng)目盈利能力,并提高內(nèi)部運(yùn)營來增強(qiáng)公司效率。“目前政府限價(jià)政策依然存在,杭州、上海這些安全性更高的地區(qū)毛利率也會(huì)比其他城市低一些,因此毛利率的改變不會(huì)一蹴而就,而是一個(gè)逐步回升的狀態(tài)。”
融信上半年已交付的物業(yè)收入和建筑面積分別出現(xiàn)22%和35%的同比降幅,但在已確認(rèn)平均售價(jià)上出現(xiàn)了近20%的同比增幅,為每平方米16176元。
拿地成本的壓力也讓融信在融資規(guī)模上有較高要求。今年上半年,由于借款增加,融信的負(fù)債率自去年年底的70%上升至91%,融資收入同比增長149%,融資成本則同比減少12%。但在融資規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí),融信在融資成本上實(shí)現(xiàn)了同比下降。上半年內(nèi),融信發(fā)行了一項(xiàng)2.5億美元的7.35%優(yōu)先票據(jù)及一項(xiàng)1.6億美元的額外優(yōu)先票據(jù),創(chuàng)下融信長年期債務(wù)的最低利率水平。上半年的現(xiàn)金及銀行結(jié)余為312.6億元,現(xiàn)金短債比1.7。
歐宗洪表示,今年的融資利率為6.67%,明年年底將會(huì)進(jìn)一步降低,“到今年年底,我們初步預(yù)測(cè)三條紅線基本上都會(huì)過關(guān)。”
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