安全性和盈利性之間的平衡，將是融信中國(03301.HK，下稱“融信”)未來幾年的主要功課。

8月31日下午，融信發(fā)布2020年中期業(yè)績并舉行業(yè)績發(fā)布會(huì)。今年上半年，融信在合約銷售面積減少8.75%的情況下，實(shí)現(xiàn)合約銷售額603.6億元，同比增長6.5%。合約銷售平均單價(jià)出現(xiàn)16.7%的同比增長，為每平方米23457元。合約銷售價(jià)格的增長源于融信對(duì)長三角一二線區(qū)域開發(fā)的堅(jiān)持。

“我們不會(huì)因?yàn)槎唐趫?bào)表問題而調(diào)整目前一二線為主、長三角為主的策略，未來會(huì)把長三角區(qū)域做到更深耕、更極致。”融信中國董事局主席歐宗洪在業(yè)績會(huì)上表示。

融信在財(cái)報(bào)中稱，隨著疫情影響逐漸消退，長三角地區(qū)的銷售復(fù)蘇明顯，這一區(qū)位優(yōu)勢(shì)為深耕長三角的融信帶來了穩(wěn)定可觀的銷售。

從合約銷售額的地域分布來看，杭州和南京兩地的合計(jì)合約銷售額占總銷售額的49.5%。“在目前的環(huán)境下，不確定性較大，這些長三角的一二線城市支付能力較強(qiáng)，安全性比較突出。”歐宗洪談道。上半年，融信在杭州、蘇州、南京等地的項(xiàng)目對(duì)業(yè)績的貢獻(xiàn)較大，多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)開盤即罄，其中“杭州沁瀾”項(xiàng)目銷售中簽率為1.8%，創(chuàng)板塊新低。

在土儲(chǔ)布局上，融信繼續(xù)實(shí)行這一區(qū)位策略。上半年，融信新增土地項(xiàng)目21個(gè)，新增建筑面積為461萬平方米，其中長三角地區(qū)占比達(dá)75%，共15個(gè)項(xiàng)目，約279萬平方米。截至今年6月底，融信土儲(chǔ)的總建筑面積為2803萬平方米，其中82%的土地位于一二線城市的黃金地段。融信在財(cái)報(bào)中強(qiáng)調(diào)，相對(duì)優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備為集團(tuán)日后發(fā)展提供了有力支撐。

但在限價(jià)政策下，保持一二線城市拿地的策略意味著要在毛利率上做出一定讓步。

今年上半年，融信實(shí)現(xiàn)收入211億元，同比減少20.85%;毛利為31.4億元，同比減少50.63%。期間溢利、股東應(yīng)占核心純利等指標(biāo)均出現(xiàn)較大幅度的下行。毛利率從23.9%下降至14.9%，同比降幅約為38%。

對(duì)于毛利率的下滑，融信中國執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官張立新表示，毛利率偏低的主要原因在于2016年下半年及2017年拿的一些高價(jià)地，“這部分地都在非常好的位置，但政府批的限價(jià)遠(yuǎn)低于我們的預(yù)期售價(jià)，這部分拿地在今年會(huì)逐步達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件，預(yù)計(jì)會(huì)造成全年毛利率和上半年的狀況類似，隨著這部分高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)完畢，明年的毛利率會(huì)得到逐步改善。”

融信在2016年的地塊收購平均成本高達(dá)每平方米12963元，2017年上半年和全年的地塊收購平均成本則有明顯下降，分別為每平方米8390元和4814元。但近年來，融信在地塊收購價(jià)上仍出現(xiàn)持續(xù)上行趨勢(shì)，其2018年、2019年、2020年上半年的地塊收購價(jià)依次為5183元、6648元、8550元。

歐宗洪表示，由于長三角地區(qū)的強(qiáng)安全性，融信仍會(huì)堅(jiān)持以長三角、一二線城市為主的策略，但同步會(huì)通過拓展多邊項(xiàng)目提高項(xiàng)目盈利能力，并提高內(nèi)部運(yùn)營來增強(qiáng)公司效率。“目前政府限價(jià)政策依然存在，杭州、上海這些安全性更高的地區(qū)毛利率也會(huì)比其他城市低一些，因此毛利率的改變不會(huì)一蹴而就，而是一個(gè)逐步回升的狀態(tài)。”

融信上半年已交付的物業(yè)收入和建筑面積分別出現(xiàn)22%和35%的同比降幅，但在已確認(rèn)平均售價(jià)上出現(xiàn)了近20%的同比增幅，為每平方米16176元。

拿地成本的壓力也讓融信在融資規(guī)模上有較高要求。今年上半年，由于借款增加，融信的負(fù)債率自去年年底的70%上升至91%，融資收入同比增長149%，融資成本則同比減少12%。但在融資規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，融信在融資成本上實(shí)現(xiàn)了同比下降。上半年內(nèi)，融信發(fā)行了一項(xiàng)2.5億美元的7.35%優(yōu)先票據(jù)及一項(xiàng)1.6億美元的額外優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)下融信長年期債務(wù)的最低利率水平。上半年的現(xiàn)金及銀行結(jié)余為312.6億元，現(xiàn)金短債比1.7。

歐宗洪表示，今年的融資利率為6.67%，明年年底將會(huì)進(jìn)一步降低，“到今年年底，我們初步預(yù)測(cè)三條紅線基本上都會(huì)過關(guān)。”

關(guān)鍵詞： 高價(jià)拿地 融信中期毛利