無論是平安資管與招商蛇口終止關聯交易，還是陽光城引入泰康人壽及泰康養老作為重要戰略投資人，都折射出房地產企業對保險資金的吸引力。

據21世紀經濟報道記者觀察，保險資金投資房地產企業，主要基于兩條邏輯線：一是出于保險資產配置的現實需求考慮;二是來自“保險+地產+醫養”深度合作模式的探索訴求。

保險增持的房企多了

9月13日，中國平安發布公告稱，經平安資管與招商蛇口友好協商，雙方同意終止本次關聯交易，且互不承擔違約責任。究其原因，是由于目前資本市場環境的變化。

雙方的這次合作，在6月7日的公告開始體現。當日，平安資管擬16.58元/股認購招商蛇口非公開發行股份，招商蛇口擬通過非公開發行引入平安資管和平安人壽作為戰略投資者并與其簽署戰略合作協議，平安資管接受平安人壽委托，發行完成后平安人壽將成為招商蛇口股東。

7月12日，中國平安發布公告稱，平安資管已與招商蛇口簽訂了《附條件生效的非公開發行股份認購協議之補充協議》。根據認購協議及補充協議，因招商蛇口權益分派導致股份發行價格相應調整，招商蛇口本次向平安資管非公開發行股份價格調整為15.77元/股。平安資管同意以現金認購招商蛇口本次非公開發行的2.23億股股份，認購金額約為35.18億元。

這邊中國平安與招商蛇口的合作落幕，那邊泰康保險與陽光城的合作敲定。

9月10日，陽光城發布公告稱，公司第二大股東上海嘉聞于9月9日與泰康人壽、泰康養老簽訂《股份轉讓協議》，上海嘉聞擬通過協議轉讓方式轉讓上市公司13.53%股份(計5.54億股)，其中泰康人壽受讓8.53%股份、泰康養老受讓5.00%股份。

不難發現，保險公司與房地產企業的合作動作頻頻。

華創地產研究團隊指出，在利率下行周期中，房地產企業低估值、高股息等特色對于保險等長期資金的吸引力進一步提升。2019年末以來保險公司、社保基金、養老保險基金等長期資金持續新進或增持地產股。

2020年上半年末，具體新進及增持案例包括：榮盛發展(養老保險增持至0.46%)、金科股份(陽光保險新進至4.97%)、華僑城(鉅盛華新進至1.43%，養老保險新進至0.32%)、藍光發展(人民財險增持至0.74%)等。

華創地產研究團隊認為，一方面，目前主流27家A、H房地產企業20PE僅為5.8倍，低于本輪周期中的估值底6.2倍(2018年10月)。雖然，當前的政策環境也偏緊，但顯著好于2018年當時的政策環境，并且房地產公募持倉也已為歷史新低，行業估值理應高于2018年10月。

另一方面，目前主流10家房地產企業的股息又顯著高于10年期國債利率2.53%，并且對應股息國債利差創歷史新高。其中，股息率較高的房地產企業包括：華夏幸福、金科股份、首開股份、榮盛發展、金地集團、藍光發展、保利地產、萬科A等，目前低估值、高股息特色也明顯，在目前資產荒背景下，低估值、高股息房地產企業對于保險等長期資金的吸引力進一步提升。

在中國平安2020年中期業績發布會上，中國平安首席投資執行官陳德賢表示，未來在股票的投資方向上，會維持低估值高分紅的股票。

布局大養老戰略

國務院發展研究中心金融研究所教授朱俊生表示，保險資金尤其是壽險資金的長期性、穩定性使其可以配置部分房地產企業的長期股權。目前，利率下行趨勢明顯，保險資金收益率下降，資產配置的壓力加大，增加包括房地產企業在內的股權投資，有利于發揮保險資金可以跨周期配置的優勢，提升投資收益。

值得一提的是，保險公司布局大養老戰略，在業務上需要與房地產企業開展一些戰略合作，資產端與負債端相互融合，也有利于促進資產負債匹配。

此前不久，中國保險資產管理業協會執行副會長兼秘書長曹德云指出，從長期看，除負債端的健康險業務發展外，醫療養老大健康產業也是保險資金運用的重要投資領域，資產端布局規模也將進一步擴大。我國保險資金投資醫養健產業還處于探索階段，在借鑒國際經驗的基礎上，結合中國的現實需要、政策環境、傳統文化、生活理念等要素的演變，逐步形成具有中國特色的醫養健產業投資模式，相信隨著改革開放的不斷擴大以及人口結構的不斷變化，將具有十分廣闊的市場空間和發展前景。

近十年來，我國多家保險機構以多種模式布局醫療養老健康產業，尤以泰康保險、中國人壽、中國太平、中國太保、新華保險、合眾保險等表現突出。

此外，朱俊生認為，對于房地產企業而言，引入長期性、穩定性以及融資成本相對較低的險資作為投資，也有利于拓寬融資渠道，降低融資成本。

8月23日，央行、住建部在北京召開重點房地產企業座談會。會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，央行、住建部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

不過，保險資金在房地產領域的投資也要依規而行。9月7日，銀保監會下發的關于保險資金運用違規問題和風險自查有關情況的通報顯示，另類投資領域存在風險隱患。例如，保險資金通過直接投資或金融產品投資方式，違規流入房地產領域，涉及5家保險公司。

事實上，這始終是金融監管部門高度關注的領域。

9月14日，銀保監會相關負責人表示，“房住不炒”政策得到有效貫徹。銀保監會持續開展30多個重點城市房地產貸款專項檢查，壓縮對杠桿率過高、財務負擔過重房企的過度授信，加大對“首付貸”、消費貸資金流入房市的查處力度，引導銀行資金重點支持棚戶區改造等保障性民生工程和居民合理自住購房需求。保障性安居工程貸款余額穩步增長，房地產金融化泡沫化傾向得到有效遏制，助推房地產民生屬性逐步回歸。

關鍵詞： 險資 地產股 上市房企