9月份青島樓市將有創紀錄的77個樓盤推新，足見開發房企對于“金九”甚至“銀十”所持有的較高期待值。然而，9月12日，青島樓市第一周交易數據顯示，青島樓市新房成交2541套，環比回落近2成，二手房成交1403套，為環比近10周的“最少”。

從全國部分同級和一線城市看，杭州與重慶9月首周新房成交環比增幅均在19%以上。其中，重慶首周新房銷量創近8周新高，實現“開門紅”。而北京、廣州和青島9月首周成交爆冷，開局疲軟。此外部分城市金九“花容失色”，新房周成交套數出現下滑，比如沈陽9月首周成交面積環比下降59%，成交慘淡。

“金九”開局有點軟

所謂“金九銀十”，是傳統的房地產市場多年營銷經驗的總結。在房企的眼中，每年的9月和10月沖擊全年銷售數據的最佳時機。但近年來，隨著調控漸入，“金九銀十”已經漸漸在市場季節中淡化。同時，城市化進程放緩的過程，需求進一步被壓縮，“金九銀十”的成色也正在減弱。

不過，“金九銀十”仍然是全國市場最為重視的營銷季節。比如廣州恒大集團每年都會以搶跑的姿態出現在“金九銀十”的市場上。今年9月6日，恒大集團營銷大會上，董事局主席許家印正式下達了地產9月、10月樓市促銷的“軍令”：“金九銀十”要賣2000億元，并出臺一系列的政策。

據悉，恒大推出全國樓盤7折特大優惠政策，其中網上賣房2000元抵2萬元，清尾最高8.8折等多重額外折扣讓利。對此，樂居控股青島公司總經理董娜表示：“這是繼疫情期間7.5折之后，恒大折扣力度進一步提升。可以說，為整個‘金九’的促銷帶了節奏。”

董娜說：“疫情之后，有較大部分的需求也在之5月~8月四個月中提前釋放，因此”金九“的開局刨除杭州和重慶兩個特殊市場環境的城市去看，全國市場的平均開局并不算亮眼。”

而“青島市場在疫情之后是通過城陽的共有產權房的提升了市場熱度。但是這種熱度隨著調控的到來和需求的釋放到了9月已經放緩，因此這個”金九“開局實際上是有點差的。”京東房產青島公司總經理曹珂杰也認為，需求前置釋放，是目前“金九”第一階段表現疲軟的主要原因。

整月成色需檢驗

值得注意的是，8月20日，央行推出最新的房企“三道紅線”管控，“凡是屬于紅牌提配的房地產公司，不得增加融資。”由于政策出臺恰恰在樓市“金九”之前，因此也為這個不太一樣的“金九”帶來了諸多的不確定性。

另外，上半年，受疫情影響，樓市低迷，很多地產公司銷售和利潤雙雙下滑。這意味著房企必須在不到4個月的時間內，猛沖業績，方能完成既定的業績目標。

因此，今年的“金九”對于開發商來說，其實顯得比較關鍵。

“2020樓市歷經了疫情后的反彈，到8月調控落地前后的搶攻，市場其實一直是在一種焦慮的狀態中前行，但數據并不能說明‘金九’無法實現既定目標。”曹珂杰表示，“比如即墨、膠州下半年供應量都比較大，而需求上目前增長相對緩慢，因此去化率走低也是必然。同時，在這種背景下以城市單位作為統計口徑的話，主城區數據再靚，整個城市也難以在數據面上脫穎而出。”

“以周為單位的統計口徑，也有一定的偶然性。比如8月底的搶攻勢必會影響9月初的銷售步伐，同時，77盤集中入市，是要有一個過程的。”房天下青島新房公司總經理紀禮剛表示。

但供需矛盾是實際存在的，尤其是供應量大于需求的局面，可能促使房企加大一些促銷性營銷設計。

“‘金九’新房市場受庫存增加、房企資金壓力等影響，可能會出現降價售房的小行情。”董娜表示，供應量與需求量下降的矛盾是真實的存在，但由于供應基數大了，所以也不一定能直接影響樓市的整月數據。

樓市仍“穩”字當頭

“是的，開局疲軟未必就意味著‘金九’失色。以價換量也未必會讓市場價格普降。”曹珂杰認為，“至少在青島，樓市依然‘穩’字當頭”。

“青島樓市由于一直以來在供需兩端就屬于嚴控的狀態，因此三道紅線對于青島來說，不會有明顯的政策力度上跨越。”紀禮剛說，“一方面山東經濟依然要看青島。另一方面，三道紅線下的幾個品牌，在青島的成績和項目位置都不錯，這種區域產品一般不會有較大幅度的價格波動。”

而“當政策對區域市場影響不大時，市場還是主導因素。因此，青島三道紅線和嚴厲調控下很難迎來樓市普降。當然個別價值達不到的區域，在沒有以上情況時也已經開始降價了。”紀禮剛說。

從全國市場來看，董娜認為，“三道紅線”并不能直接導致房價下行。同時據近幾年的調控政策分析，上半年政策寬松，房價微漲，下半年政策收緊，房價回調，調控已經變成了一年一循環的小周期，房價也基本穩定。

值得注意的是，受基準地價上調影響，青島各區域平均樓面地價有所上升。尤其是近郊區，因地鐵貫通和大項目頻繁進駐，區域價值有較明顯提升，這些將持續催動樓面價格提高，從而推高房價上漲預期。

總體來看，2020年“金九”雖然開了個“蠟樣頭”，但不一定代表“金九”已經黯然失色，樓市仍將繼續保持穩步健康的發展趨勢。

關鍵詞： 樓市金九開局疲軟 新房成交