房地產，始終牽動國人心情，甚至有海外經濟學家感嘆，中國房地產是宇宙中最重要的行業。2020年，伴隨著傳統的“金九銀十”到來，恒大等房企再次立下每個月銷售目標1000億元。

疫情余波未了，房地產會走向何方，房價又會如何變化?

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房企銷售基本穩定

2020年，最大沖擊是疫情，業界預期在疫情中也一度很悲觀。事后來看，疫情對于房地產的影響，并沒有預期那么大。

如何解釋這一情況?原因很多，從居民角度來看，因為疫情期間的隔離，不少人反而有了改善居住的需求。同時，疫情后實業投資機會寡淡，也使得閑錢進入房地產變得順理成章。

一般而言，房地產的銷售旺季有兩次，一次是5到6月，第二次是9月到10月。相對而言，7到8月比較寡淡。但2020年有所不同，因為疫情，整體銷售節奏出現變化。春節之后，恒大富力為首的房企就開啟了新一輪促銷。

多數房企一季度銷售都很慘淡，第二季度卻出現反彈。

按照克而瑞研究中心數據，上半年前100房企，按照2020上半年統計銷售業績增長同比下降了超過兩成，而第二季度出現回升，同比接近一成。

對比之下，到8月回升更明顯，單月業績增長超過3成，而從前8個月累積業績看，接近7成房企累計業績超過去年同期，實現同比增長。

傳說中的金九銀十，不出意外，成績單不會太難看。

可以說，房地產企業在上半年表現不錯，而且頭部房企的表現更好一些，整體格局呈現出分化跡象。

克而瑞研究中心數據也表示，TOP50是房地產企業的分水嶺：“從上半年的銷售集中度來看，TOP50房企集中度與去年同期相比基本持平，而TOP51-100房企和TOP100之后房企的集中度分別同比下降0.7和1個百分點”。

標普信評近期報告也指出，房地產開發企業的銷售規模差異很大，土地儲備規模與企業的銷售金額以及收入規模呈現明顯的正相關關系，“頭部企業數量較少，但銷售規模巨大。房地產開發行業的土地儲備同樣集中在大型企業手中。”

房地產企業內部分化，是否會影響房價?這背后，最大變數不在于需求端，而在于政策。

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“房住不炒”不動搖

對于房地產來說，政策正在悄悄起變化。

從過往經驗看，經濟下行之際，房地產投資作為投資的重要內容，必然得到支持;而隨著經濟復蘇，房價抬頭苗頭出現，政策收緊也成為題中之意。

7月24日，房地產工作座談會召開，監管提出“實施好房地產金融審慎管理制度”。

隨后的8月，央行、住建部召開房企座談會，約談12家房企，明確三大要求：即房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不小于1——這也就是傳聞已久的“三道紅線”。

按照國泰君安的分析，按照TOP200房企中的樣本，完全達標的只有31%。

隨著“三道紅線”逐漸落地，政策大網沒有止步。8月26日，住建部約談沈陽、長春、成都等六個城市住建廳相關負責人，強調要毫不動搖堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”。

與此同時，金融系統也在跟進。銀保監會副主席周亮9月表示，將規范房地產貸款業務，防止房地產市場過度金融化。按照央行數據，房地產貸款增速持續回落。

2020年二季度末，人民幣房地產貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%，低于各項貸款增速0.1個百分點，比上季末低0.8個百分點，連續23個月回落;上半年增加2.99萬億元，占同期各項貸款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3個百分點。

這種情況，房地產企業會如何做?趁著寬松擴張，加大杠桿積極拿地，一旦風潮轉向，再適度收縮，多方加強自己的現金儲備，成為一種最佳策略。

按照中原地產研究中心顯示，8月房企境內債券融資單月超過659億元，同比2019年同期上漲5.1%。

三道紅線的落實，顯然會對房地產帶來巨大影響，這一變化會影響到房價么?簡單說，很難。

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房價如何走

過去十余年，房地產調控邏輯，最核心的一塊就是收緊信貸。

收緊房地產信貸，給房地產商資金壓力，會減少房地產商惜售行為，降價出售。這個邏輯看起來很完整，房地產是現金饑渴型行業，如果有融資壓力，房地產比起其他行業更敏感。

但問題在于，即使感受到了資金壓力，即使希望降價出售，房價打折多少，也不是房地產商可以完全決定的。

在房地產的博弈格局中，除了房地產商與中央政府，還有地方政府，以及作為需求方的購房者。

在中國特色土地財政格局下，賣地收入無疑是地方政府的重要收入來源。因此，短期影響房地產最重要的因素，不僅僅是需求，也不僅僅是房地產調控，也有地方政策。

2020年前8個月，50個大中城市年內賣地收入超2.66萬億元，比2019年同期上漲19.7%;僅僅8月單月，就有14個城市賣地收入超過百億，最高的上海達到379億元。

也正因此，即使遭遇調控，房價下降的可能性也不是那么大。

那么，對于購房者，今年是否應該出手?早在今年年初我就說過，如果是剛需用戶，今年上半年是不錯的交易機會。房價的漲跌，對于剛需用戶而言，其實不應該考慮太多，決策時更應該考慮自身的居住、置換、教育等需求。

如果是投資用戶，則應該思考更多。房地產也存在牛熊市，一般而言是一年半到兩年半，但是這一輪房地產的牛市，已經持續了四到五年。

恰恰是這幾年，中國房地產政策基調是“房住不炒”，這意味著一線城市的房價不太可能出現暴漲。在剛性需求的支撐下，暴跌也不可能。

在監管者眼中，房地產市場和資本市場一樣，慢牛好過快牛瘋牛，房價穩定小步增長是多數人都樂于看到的情況。

問題在于，隨著房地產成為中國人最重要的家庭金融資產，其金融屬性帶來的漲跌不可避免，也必然刺激大眾的投資需求。

漫長的牛市，對于投資者未必是個好消息。你的入場時機，隨著時間流逝，風險正在增加。如果你的投資能力比較強，那么應該考慮別的投資品種，比如股市。如果你只是都市普通軟階層，投資能力一般，那么更應該小心。

房地產的暴利時代已經結束，投資回報率大概率是下行。未來一個時代的房地產，不是黃金時代，也不是白銀時代，可能只是一個回歸正常的黑鐵時代。

關鍵詞： 房地產暴利時代