房地產(chǎn)，始終牽動(dòng)國(guó)人心情，甚至有海外經(jīng)濟(jì)學(xué)家感嘆，中國(guó)房地產(chǎn)是宇宙中最重要的行業(yè)。2020年，伴隨著傳統(tǒng)的“金九銀十”到來(lái)，恒大等房企再次立下每個(gè)月銷(xiāo)售目標(biāo)1000億元。

疫情余波未了，房地產(chǎn)會(huì)走向何方，房?jī)r(jià)又會(huì)如何變化?

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房企銷(xiāo)售基本穩(wěn)定

2020年，最大沖擊是疫情，業(yè)界預(yù)期在疫情中也一度很悲觀。事后來(lái)看，疫情對(duì)于房地產(chǎn)的影響，并沒(méi)有預(yù)期那么大。

如何解釋這一情況?原因很多，從居民角度來(lái)看，因?yàn)橐咔槠陂g的隔離，不少人反而有了改善居住的需求。同時(shí)，疫情后實(shí)業(yè)投資機(jī)會(huì)寡淡，也使得閑錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)變得順理成章。

一般而言，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售旺季有兩次，一次是5到6月，第二次是9月到10月。相對(duì)而言，7到8月比較寡淡。但2020年有所不同，因?yàn)橐咔椋w銷(xiāo)售節(jié)奏出現(xiàn)變化。春節(jié)之后，恒大富力為首的房企就開(kāi)啟了新一輪促銷(xiāo)。

多數(shù)房企一季度銷(xiāo)售都很慘淡，第二季度卻出現(xiàn)反彈。

按照克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，上半年前100房企，按照2020上半年統(tǒng)計(jì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)同比下降了超過(guò)兩成，而第二季度出現(xiàn)回升，同比接近一成。

對(duì)比之下，到8月回升更明顯，單月業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)超過(guò)3成，而從前8個(gè)月累積業(yè)績(jī)看，接近7成房企累計(jì)業(yè)績(jī)超過(guò)去年同期，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

傳說(shuō)中的金九銀十，不出意外，成績(jī)單不會(huì)太難看。

可以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在上半年表現(xiàn)不錯(cuò)，而且頭部房企的表現(xiàn)更好一些，整體格局呈現(xiàn)出分化跡象。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)也表示，TOP50是房地產(chǎn)企業(yè)的分水嶺：“從上半年的銷(xiāo)售集中度來(lái)看，TOP50房企集中度與去年同期相比基本持平，而TOP51-100房企和TOP100之后房企的集中度分別同比下降0.7和1個(gè)百分點(diǎn)”。

標(biāo)普信評(píng)近期報(bào)告也指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售規(guī)模差異很大，土地儲(chǔ)備規(guī)模與企業(yè)的銷(xiāo)售金額以及收入規(guī)模呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)關(guān)系，“頭部企業(yè)數(shù)量較少，但銷(xiāo)售規(guī)模巨大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的土地儲(chǔ)備同樣集中在大型企業(yè)手中。”

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部分化，是否會(huì)影響房?jī)r(jià)?這背后，最大變數(shù)不在于需求端，而在于政策。

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“房住不炒”不動(dòng)搖

對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，政策正在悄悄起變化。

從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，經(jīng)濟(jì)下行之際，房地產(chǎn)投資作為投資的重要內(nèi)容，必然得到支持;而隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)抬頭苗頭出現(xiàn)，政策收緊也成為題中之意。

7月24日，房地產(chǎn)工作座談會(huì)召開(kāi)，監(jiān)管提出“實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。

隨后的8月，央行、住建部召開(kāi)房企座談會(huì)，約談12家房企，明確三大要求：即房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1——這也就是傳聞已久的“三道紅線”。

按照國(guó)泰君安的分析，按照TOP200房企中的樣本，完全達(dá)標(biāo)的只有31%。

隨著“三道紅線”逐漸落地，政策大網(wǎng)沒(méi)有止步。8月26日，住建部約談沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都等六個(gè)城市住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人，強(qiáng)調(diào)要毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。

與此同時(shí)，金融系統(tǒng)也在跟進(jìn)。銀保監(jiān)會(huì)副主席周亮9月表示，將規(guī)范房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度金融化。按照央行數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。

2020年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額47.40萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.1%，低于各項(xiàng)貸款增速0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上季末低0.8個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)23個(gè)月回落;上半年增加2.99萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3個(gè)百分點(diǎn)。

這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)如何做?趁著寬松擴(kuò)張，加大杠桿積極拿地，一旦風(fēng)潮轉(zhuǎn)向，再適度收縮，多方加強(qiáng)自己的現(xiàn)金儲(chǔ)備，成為一種最佳策略。

按照中原地產(chǎn)研究中心顯示，8月房企境內(nèi)債券融資單月超過(guò)659億元，同比2019年同期上漲5.1%。

三道紅線的落實(shí)，顯然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)巨大影響，這一變化會(huì)影響到房?jī)r(jià)么?簡(jiǎn)單說(shuō)，很難。

3

房?jī)r(jià)如何走

過(guò)去十余年，房地產(chǎn)調(diào)控邏輯，最核心的一塊就是收緊信貸。

收緊房地產(chǎn)信貸，給房地產(chǎn)商資金壓力，會(huì)減少房地產(chǎn)商惜售行為，降價(jià)出售。這個(gè)邏輯看起來(lái)很完整，房地產(chǎn)是現(xiàn)金饑渴型行業(yè)，如果有融資壓力，房地產(chǎn)比起其他行業(yè)更敏感。

但問(wèn)題在于，即使感受到了資金壓力，即使希望降價(jià)出售，房?jī)r(jià)打折多少，也不是房地產(chǎn)商可以完全決定的。

在房地產(chǎn)的博弈格局中，除了房地產(chǎn)商與中央政府，還有地方政府，以及作為需求方的購(gòu)房者。

在中國(guó)特色土地財(cái)政格局下，賣(mài)地收入無(wú)疑是地方政府的重要收入來(lái)源。因此，短期影響房地產(chǎn)最重要的因素，不僅僅是需求，也不僅僅是房地產(chǎn)調(diào)控，也有地方政策。

2020年前8個(gè)月，50個(gè)大中城市年內(nèi)賣(mài)地收入超2.66萬(wàn)億元，比2019年同期上漲19.7%;僅僅8月單月，就有14個(gè)城市賣(mài)地收入超過(guò)百億，最高的上海達(dá)到379億元。

也正因此，即使遭遇調(diào)控，房?jī)r(jià)下降的可能性也不是那么大。

那么，對(duì)于購(gòu)房者，今年是否應(yīng)該出手?早在今年年初我就說(shuō)過(guò)，如果是剛需用戶，今年上半年是不錯(cuò)的交易機(jī)會(huì)。房?jī)r(jià)的漲跌，對(duì)于剛需用戶而言，其實(shí)不應(yīng)該考慮太多，決策時(shí)更應(yīng)該考慮自身的居住、置換、教育等需求。

如果是投資用戶，則應(yīng)該思考更多。房地產(chǎn)也存在牛熊市，一般而言是一年半到兩年半，但是這一輪房地產(chǎn)的牛市，已經(jīng)持續(xù)了四到五年。

恰恰是這幾年，中國(guó)房地產(chǎn)政策基調(diào)是“房住不炒”，這意味著一線城市的房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)暴漲。在剛性需求的支撐下，暴跌也不可能。

在監(jiān)管者眼中，房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)一樣，慢牛好過(guò)快牛瘋牛，房?jī)r(jià)穩(wěn)定小步增長(zhǎng)是多數(shù)人都樂(lè)于看到的情況。

問(wèn)題在于，隨著房地產(chǎn)成為中國(guó)人最重要的家庭金融資產(chǎn)，其金融屬性帶來(lái)的漲跌不可避免，也必然刺激大眾的投資需求。

漫長(zhǎng)的牛市，對(duì)于投資者未必是個(gè)好消息。你的入場(chǎng)時(shí)機(jī)，隨著時(shí)間流逝，風(fēng)險(xiǎn)正在增加。如果你的投資能力比較強(qiáng)，那么應(yīng)該考慮別的投資品種，比如股市。如果你只是都市普通軟階層，投資能力一般，那么更應(yīng)該小心。

房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，投資回報(bào)率大概率是下行。未來(lái)一個(gè)時(shí)代的房地產(chǎn)，不是黃金時(shí)代，也不是白銀時(shí)代，可能只是一個(gè)回歸正常的黑鐵時(shí)代。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)暴利時(shí)代