2020年是令人銘記的一年。疫情來(lái)襲，全球經(jīng)濟(jì)受創(chuàng)，中國(guó)成為世界主要經(jīng)濟(jì)體中GDP唯一正增長(zhǎng)的國(guó)家。重生，或許是描述2020年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最恰如其分的詞匯。這一年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)韌性凸顯，房地產(chǎn)表現(xiàn)超預(yù)期。

走過(guò)了“一季度冰封、二季度重啟、三季度修復(fù)、四季度回暖”的反轉(zhuǎn)曲線之路，可以預(yù)見(jiàn)的是，2020年中國(guó)新房市場(chǎng)銷(xiāo)售將達(dá)17億平方米、銷(xiāo)售金額有望超過(guò)17萬(wàn)億元，雙雙創(chuàng)下歷史新高。回顧過(guò)去一年，三道紅線、樓市打新、賣(mài)地金額創(chuàng)新高、物業(yè)上市等成為房地產(chǎn)行業(yè)年度關(guān)鍵詞。

17萬(wàn)億元銷(xiāo)售額創(chuàng)新高

“房住不炒，因城施策”樓市調(diào)控主旋律沒(méi)變，約談與點(diǎn)名、人才落戶、LPR利率轉(zhuǎn)換、一城一策等調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，11個(gè)月時(shí)間，各級(jí)相關(guān)部門(mén)發(fā)布調(diào)控政策高達(dá)458次。

在多重政策環(huán)境下，反應(yīng)靈活的房地產(chǎn)企業(yè)緊急盤(pán)整全國(guó)供貨系統(tǒng)，在銷(xiāo)售較好的城市加大推盤(pán)力度，全力激活營(yíng)銷(xiāo)體系。直播賣(mài)房、打折賣(mài)房、渠道帶客，線上線下等各種花式營(yíng)銷(xiāo)，“回籠資金是第一要?jiǎng)?wù)”為2020年房企的第一共識(shí)。

“疫情期間，居理新房平臺(tái)純線上成交了1600多套房，多是剛需項(xiàng)目，這是供應(yīng)端和需求端的雙向匹配。”居理新房CEO王鵬向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，疫情并沒(méi)有讓購(gòu)房需求消失。

“線上選房盲賣(mài)，8秒賣(mài)出了6億元”，招商蛇口太子灣·灣璽上半年三次開(kāi)盤(pán)、三次秒光，吸金近60億元，這是今年上半年深圳樓市的縮影。進(jìn)入11月份，這股熱流仍未退燒，“幾萬(wàn)人搶房，只要有資格買(mǎi)到就相當(dāng)于賺了500萬(wàn)元”，深圳某網(wǎng)紅盤(pán)的一次開(kāi)盤(pán)，讓資本市場(chǎng)新股慣用的“打新”被移入了樓市上演。深圳不是唯一一個(gè)，杭州、南京、成都、西安等城市“打新”收益也普遍偏高。

在“打新”熱的傳導(dǎo)下，房企拿地?zé)崆楦邼q。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月7日，超過(guò)30個(gè)城市賣(mài)地收入超過(guò)500億元，其中上海、杭州、廣州三城均超過(guò)2000億元，南京等11個(gè)城市均超過(guò)1000億元，多城賣(mài)地收入均刷新歷史紀(jì)錄。毫無(wú)疑問(wèn)，這些土地儲(chǔ)備將決定下一階段相應(yīng)房企將站在哪一陣營(yíng)，頭部企業(yè)地位不動(dòng)搖，中型房企不穩(wěn)定，小型房企難追趕，分化一直在加劇。

“城市分化、價(jià)格分化、產(chǎn)品分化、房企分化，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分化，但2020年出現(xiàn)了史上最好的一個(gè)‘金九銀十’，新房市場(chǎng)在先抑后揚(yáng)的局面下刷新了歷史紀(jì)錄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2020年全年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額創(chuàng)下歷史新高已成定局，有望達(dá)到17.2萬(wàn)億元。10年前，這一金額為5.2萬(wàn)億元。不得不說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正以年均增長(zhǎng)超過(guò)1萬(wàn)億元的速度快跑。

“中國(guó)房地產(chǎn)真正發(fā)展的30年，前20年靠土地紅利盈利，城市化速度快。2010年至今這10年，行業(yè)盈利主要靠金融紅利，通過(guò)舉債擴(kuò)大規(guī)模，帶來(lái)的結(jié)果是高杠桿高周轉(zhuǎn)。”藍(lán)綠雙城創(chuàng)始人曹舟南向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“三道紅線”的來(lái)臨，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)最大的影響是，將徹底使其脫離金融紅利期，進(jìn)入“管理紅利”時(shí)代。

“三道紅線”試點(diǎn)在即 房企調(diào)整“宜早不宜晚”

坐享土地紅利和金融紅利的房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎從沒(méi)考慮過(guò)向制造業(yè)學(xué)習(xí)，實(shí)施精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理，但“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)的呼之欲出，讓每一家高管層都感到焦慮，調(diào)整已“宜早不宜晚”。

眾所周知，今年8月份，按照“剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%及現(xiàn)金短債比不得小于1倍”的觸線標(biāo)準(zhǔn)，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔的消息在坊間流傳。根據(jù)要求，12家試點(diǎn)房企從2021年起，正式進(jìn)入為期兩年半的“三道紅線”測(cè)試期，到2022年底12家試點(diǎn)房企要實(shí)現(xiàn)降檔，2023年6月底前，試點(diǎn)房企的“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)。

三年時(shí)間，如何實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，對(duì)于多數(shù)房企并不是一件輕松的事。根據(jù)2020年上半年財(cái)報(bào)測(cè)算，全國(guó)43家主要房企中，“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)的只有5家，而有12家房企同時(shí)踩中“三道紅線”。

這一監(jiān)管新規(guī)帶來(lái)的巨變，市場(chǎng)已經(jīng)初見(jiàn)端倪。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察，頭部房企普遍較為鎮(zhèn)定，盤(pán)子大可回旋余地大，即便如此，龍湖等綠檔房企也進(jìn)行了增資擴(kuò)股，“晴天補(bǔ)屋頂”意圖明顯;中型房企多數(shù)放棄進(jìn)入新城市的計(jì)劃，協(xié)商退地，停止三線、四線城市拿地，全力收縮戰(zhàn)線;小型房企近年來(lái)融資一直較難，反倒適應(yīng)性更好。

“抉擇較為艱難的多是中型房企，如果繼續(xù)沖規(guī)模，期限到了周轉(zhuǎn)不開(kāi)可能受重傷;如果選擇降低杠桿率，可能再也沒(méi)有機(jī)會(huì)提升市場(chǎng)占有率。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，今年，賣(mài)資產(chǎn)、增資擴(kuò)股、引入戰(zhàn)投等動(dòng)作頻發(fā)，可見(jiàn)房企背后壓力非同尋常。

“近期，花樣年與中融國(guó)際信托簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，斥資8億元向花樣年附屬公司收購(gòu)項(xiàng)目公司70%股權(quán)。”中型房企花樣年相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，舊改項(xiàng)目有著“長(zhǎng)周期，高利潤(rùn)”的特點(diǎn)，如果可以通過(guò)股權(quán)調(diào)整方式實(shí)現(xiàn)短期變現(xiàn)，可覆蓋項(xiàng)目前期成本，提前實(shí)現(xiàn)收益，降低杠桿率。

當(dāng)然，除了上述標(biāo)配動(dòng)作外，加快周轉(zhuǎn)仍是有效招數(shù)。“‘三道紅線’監(jiān)管新規(guī)即將來(lái)臨，融資成本比房?jī)r(jià)上漲速度要快，房企賣(mài)得越慢越虧，所以，開(kāi)發(fā)商普遍會(huì)轉(zhuǎn)向高周轉(zhuǎn)模式。”王鵬向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，如同制造業(yè)一般，產(chǎn)品庫(kù)存時(shí)間拖得越長(zhǎng)，賺差價(jià)能力越弱。

“短期看，房企預(yù)期拿地支出減少，高度依賴(lài)銷(xiāo)售回款，更多房企將‘回款率’作為經(jīng)營(yíng)管理的重要指標(biāo)。”貝殼研究院首席分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，中期看，對(duì)有息負(fù)債規(guī)模增速的控制，將會(huì)固化現(xiàn)有房企的梯隊(duì)結(jié)構(gòu)，彎道超車(chē)現(xiàn)象難以再現(xiàn)，中期內(nèi)很難再出現(xiàn)“黑馬型”房企;長(zhǎng)期看，融資新規(guī)將作為房地產(chǎn)行業(yè)在金融端長(zhǎng)效機(jī)制的重要方向，行業(yè)嚴(yán)格監(jiān)管常態(tài)化，風(fēng)險(xiǎn)整體下降。在此基礎(chǔ)上，行業(yè)集中度加速提升，會(huì)更有利于管理紅利型房企發(fā)展。

由此看來(lái)，“三道紅線”對(duì)市場(chǎng)的影響是漸進(jìn)式的。降低杠桿率、降低融資成本是開(kāi)發(fā)商得以繼續(xù)在地產(chǎn)圈經(jīng)營(yíng)下去的底線。在這一明確方向?qū)б拢瓉?lái)不打算拆分物業(yè)板塊上市的房企也開(kāi)始按捺不住了。

拆分物業(yè)IPO 降低財(cái)務(wù)成本

自2014年彩生活打響物業(yè)企業(yè)赴港上市第一槍后，物業(yè)企業(yè)在資本市場(chǎng)就開(kāi)辟了新賽道。近幾年來(lái)，內(nèi)地房企陸續(xù)拆分物業(yè)板塊上市，但從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)今年這樣集中遞表上市的現(xiàn)象。

2020年收官之際，重量級(jí)物業(yè)企業(yè)仍在加緊上市。12月上旬，恒大物業(yè)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活接連完成IPO，物業(yè)板塊再添600億港元市值成員。據(jù)天眼查App不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年以來(lái)，14家物業(yè)企業(yè)登陸H股，1家登陸A股，總量是2018年以前物業(yè)板塊上市公司總數(shù)的近3倍。

另?yè)?jù)中指研究院向《證券日?qǐng)?bào)》提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月24日，37家港交所上市，物業(yè)企業(yè)市值超過(guò)7100億港元，平均市盈率超過(guò)50倍;4家滬深上市物業(yè)企業(yè)市值約為350億元。

6年時(shí)間，從一家企業(yè)赴港上市到整個(gè)港股該板塊市值超過(guò)7100億港元，不難看出，如今的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)不是開(kāi)發(fā)商旗下一個(gè)輔助性業(yè)務(wù)板塊，反而成為其現(xiàn)金造血的重要來(lái)源。

“房企分拆上市的背后邏輯，核心歸為兩點(diǎn)。”蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一是緩解房企財(cái)務(wù)壓力;二是通過(guò)資本市場(chǎng)融資擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

不得不說(shuō)，目前上市的物業(yè)企業(yè)絕大多數(shù)都是從房地產(chǎn)企業(yè)母公司拆分出來(lái)IPO的，母公司的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模幾乎決定了這家企業(yè)的營(yíng)收規(guī)模。上市之后，第三方拓展能力、商業(yè)模式和盈利能力則決定著這家企業(yè)未來(lái)會(huì)成長(zhǎng)為“月亮”還是“星星”。但不管是“星星”還是“月亮”，“蚊型”還是“巨鯨”，共識(shí)是，不能再等了。

“在當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和調(diào)控政策下，房企運(yùn)營(yíng)壓力增大，而物業(yè)板塊由于現(xiàn)金流穩(wěn)定、輕資產(chǎn)、抗周期等優(yōu)勢(shì)成為房企抓手。”中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜曾在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在正是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期，市場(chǎng)空間大，資本的力量能推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)快速發(fā)展。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在這個(gè)時(shí)候分拆物業(yè)上市，一方面能夠搶占市場(chǎng)機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn);另一方面能夠更專(zhuān)注地做好自身的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

更重要的是，物管行業(yè)是一個(gè)藍(lán)海市場(chǎng)。中指研究院提供給《證券日?qǐng)?bào)》記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，保守預(yù)計(jì)，2020年末我國(guó)物業(yè)行業(yè)在管面積將超過(guò)250億平方米，營(yíng)業(yè)收入將超過(guò)6000億元。綜合估算，預(yù)計(jì)到2024年，全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)業(yè)收入約為9296.43億元。

“近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量市場(chǎng)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域利潤(rùn)率整體下滑。與此同時(shí)，物業(yè)行業(yè)萬(wàn)億元量級(jí)的市場(chǎng)規(guī)模引發(fā)新的想象空間。”張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，市場(chǎng)規(guī)模夠大，IPO后還有資金輸血渠道，不需要母公司砸錢(qián)支持?jǐn)U張，同時(shí)還能貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，是一筆很好的生意。

毫無(wú)疑問(wèn)，物管行業(yè)成為好生意的背后，年銷(xiāo)售量達(dá)到17萬(wàn)億平方米的新房市場(chǎng)是重要支撐力。但是，經(jīng)過(guò)了“冰與火”并存的2020年，未來(lái)的新房市場(chǎng)規(guī)模是否還能持續(xù)上漲，17萬(wàn)億元銷(xiāo)售額紀(jì)錄是否能被刷新，尚是問(wèn)號(hào)。

“預(yù)計(jì)未來(lái)十年房地產(chǎn)規(guī)模將從年銷(xiāo)售17億平方米逐漸減少到10億平方米，未來(lái)經(jīng)營(yíng)模式、融資模式都會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變。”對(duì)未來(lái)新房市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展趨勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)表示。在他看來(lái)，從2021年起，房地產(chǎn)盈利空間將逐漸減少，企業(yè)負(fù)債率也將會(huì)降下來(lái)。如果 “三條紅線”如期實(shí)施，那么部分房企可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，因此，房企將面臨大洗牌。

但不管未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么發(fā)展，“房住不炒”這個(gè)定位會(huì)持續(xù)貫徹到底，目的就是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。