逐步撕掉地產(chǎn)標(biāo)簽的泛海控股拋售旗下核心地產(chǎn)項(xiàng)目——武漢CBD項(xiàng)目。

1月5日，泛海控股(000046.SZ)宣布公司控股子公司武漢中央商務(wù)區(qū)股份有限公司擬30.66億元出售武漢中央商務(wù)區(qū)地塊。經(jīng)初步測(cè)算，本次交易預(yù)計(jì)產(chǎn)生資產(chǎn)處置收益約12.51億元。

這是繼去年出售北京、上海項(xiàng)目及美國舊金山資產(chǎn)后，泛海控股再度出售旗下地產(chǎn)項(xiàng)目，表明其“去地產(chǎn)化”的決心已很明顯。

2014年初，泛海控股宣布向金融、地產(chǎn)綜合性控股公司轉(zhuǎn)型，經(jīng)過六年時(shí)間調(diào)整，轉(zhuǎn)型效果已初步顯現(xiàn)，金融業(yè)務(wù)也逐步替代房地產(chǎn)成為泛海控股核心業(yè)務(wù)，占比近95%。

然而，轉(zhuǎn)型金融并沒有讓泛海控股的發(fā)展進(jìn)入“快車道”，目前，公司還面臨業(yè)績疲軟、盈利能力下降、負(fù)債壓力，融資碰壁等難題。

最新三季度業(yè)績公告稱，2020年前三季度公司營業(yè)總收入約92.29億元，同比增長11.01%;凈虧損約6.12億元，同比下降124.55%。

截至2020年三季度末，泛海控股總資產(chǎn)1827億元，總負(fù)債1445億元，面臨400多億元短期債務(wù)，而其賬面資金僅188.7億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅下降89.7%至2.8億。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓向長江商報(bào)記者分析稱，債務(wù)壓力主要還在于銷售回款比較緩慢，經(jīng)營利潤下降過快，債務(wù)雪球越滾越大，其次是跟公司的整體的營業(yè)收入下降有直接關(guān)系，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)增長非常緩慢。

針對(duì)上述相關(guān)問題，長江商報(bào)發(fā)送采訪函至泛海控股方面，截至發(fā)稿前仍沒有得到回復(fù)。

地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期緩慢

占地總建面達(dá)到414.29萬方，號(hào)稱要投資千億的武漢中央商務(wù)區(qū)，曾是泛海控股的核心地產(chǎn)項(xiàng)目。

武漢中央商務(wù)項(xiàng)目于2001年立項(xiàng)，隔年，為開發(fā)上述項(xiàng)目，泛海控股等五家企業(yè)組建武漢中央商務(wù)區(qū)股份有限公司。

拿下武漢中央商務(wù)區(qū)，泛海控股一度引來外界羨慕的眼光。

然而，經(jīng)過十余年發(fā)展，武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目至今仍未全部完工。據(jù)泛海控股2020年中報(bào)顯示，該項(xiàng)目總建筑面積為414.29萬平方米，截至二季度末，項(xiàng)目剩余可開發(fā)建筑面積達(dá)到287.4萬平方米，占比接近七成。

項(xiàng)目投入大、開發(fā)周期長、進(jìn)展緩慢，是泛海出售該核心地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵因素，其他地產(chǎn)項(xiàng)目也面臨同樣問題。

在拿下武漢中央商務(wù)區(qū)開發(fā)權(quán)的同一年，泛海控股還拿下了上海的董家渡項(xiàng)目，借舊區(qū)改造，以零成本獲取董家渡10號(hào)、12號(hào)、14號(hào)三塊外灘核心區(qū)域，共計(jì)約12萬平方米。由于泛海當(dāng)時(shí)獲得的是“毛地”，而非“凈地”，因此泛海要承擔(dān)所屬地塊的拆遷工作。

而位于上海董家渡10號(hào)地塊的泛海國際住區(qū)一期則是在拿地13年后的2015年11月才開盤。從2002年5月上海董家渡啟動(dòng)舊區(qū)改造項(xiàng)目至今，泛海控股對(duì)于該地塊的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)長達(dá)近18年，并且有相當(dāng)一部分土地還在拆遷中。

2019年，上海外灘董家渡項(xiàng)目閑置17年后易主融創(chuàng)，收購價(jià)達(dá)125.53億元，由于該項(xiàng)目地處黃浦江邊，周邊在售一手房均價(jià)普遍超過每平方米10萬元，堪稱上海絕版豪宅地塊，“囤地”17年后，資產(chǎn)增值空間大幅上升。

隨后2020年3月，泛海控股再度轉(zhuǎn)讓美國舊金山First Street和Mission Street的相關(guān)境外資產(chǎn)，交易金額12億美元。

謝逸楓分析稱，泛海控股出售子公司的項(xiàng)目，主要原因是債務(wù)壓力非常大，現(xiàn)金告急，短期債務(wù)又到期，在沒有充足現(xiàn)金流的情況下，只能通過轉(zhuǎn)讓手里的一些項(xiàng)目來償還這些債務(wù)，也可以減少一些不良資產(chǎn)。

“泛海控股不斷出售旗下土地項(xiàng)目資產(chǎn)加速去地產(chǎn)化，主要在于沒有成功的房產(chǎn)開發(fā)模式和成熟的經(jīng)營管理體系，沒有形成自己的房產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)。”謝逸楓認(rèn)為，現(xiàn)在房產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭壓力非常大，不僅僅在于拿地能力，融資能力，成熟的經(jīng)驗(yàn)也是非常重要的，轉(zhuǎn)向金融或戰(zhàn)略投資這種輕資產(chǎn)方向?qū)σ院笠?guī)劃有益。

加速“去地產(chǎn)化”債務(wù)壓力凸顯

相繼處置多項(xiàng)地產(chǎn)資產(chǎn)，其 “傳統(tǒng)主業(yè)”地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入也呈現(xiàn)逐年下滑趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，泛海控股地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占公司營業(yè)總收入的比重分別為48.92%、39.13%、22.44%，比重逐年下降。

2020年上半年，金融板塊實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入51.60億元，同比增長25.55%，在公司營業(yè)收入中的比重接近95%，同期，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入僅為2.91億元，同比下降72.25%，占總營收的比例僅為5.33%。

在土地儲(chǔ)備上也多年顆粒無收，2015年至2019年，泛海控股已連續(xù)五年在國內(nèi)無新增土地儲(chǔ)備。據(jù)泛海控股年報(bào)顯示，截至2019年末，泛海控股累計(jì)土地儲(chǔ)備總占地面積521.95萬平方米，其中國內(nèi)151.55萬平方米，占比29.04%，僅有武漢中央商務(wù)區(qū)、北京泛海國際居住區(qū)二期以及沈陽泛海國際居住區(qū)。

隨著武漢中央商務(wù)區(qū)的出售，泛海控股的土儲(chǔ)近一步減少，地產(chǎn)營收比重更輕。

泛海控股董事長在展望2020年時(shí)曾表示，公司將以現(xiàn)有土地儲(chǔ)備和在建工程為基礎(chǔ)，持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)，繼續(xù)把“促銷售、抓回款”作為核心任務(wù)，加速在售項(xiàng)目和新增可售資源的銷售去化及回款。

在外界看來，歷經(jīng)多年發(fā)展，泛海控股“去地產(chǎn)化”已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)，但資金壓力愈發(fā)凸顯。2020年半年財(cái)報(bào)顯示，截至6月30日，泛海控股的貨幣資金為204.6億元，與2019年底相比，貨幣資金有所增加。另外，泛海控股的債務(wù)主要以流動(dòng)負(fù)債為主。

截至2020年三季度末，泛海控股總資產(chǎn)1827億元，總負(fù)債1445億元，同比降低2.38%。其中短期借款157.7億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債250.4億元，短期應(yīng)付賬款為55.5億元，短期債項(xiàng)合計(jì)463.6億元。

資產(chǎn)負(fù)債率多年踩紅線超過80%，高于65%的行業(yè)平均水平。數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年公司的資產(chǎn)負(fù)債率分別為85.36%、86.60%、81.39%。到2020年6月30日，泛海控股的資產(chǎn)負(fù)債率仍高達(dá)80.11%。

“不能改善債務(wù)結(jié)構(gòu)提振業(yè)績的話，往后有可能把整個(gè)武漢CBD項(xiàng)目都出售。”謝逸楓認(rèn)為，泛海既然已經(jīng)轉(zhuǎn)向金融和戰(zhàn)略投資這兩大板塊，出售一些地塊，對(duì)本身發(fā)展來說是有好處的，因?yàn)橥恋胤e壓不僅僅會(huì)影響到資金的流動(dòng)，還會(huì)造成債務(wù)的壓力，及時(shí)出售反而能盤活更多資產(chǎn)。

債務(wù)壓力下，泛海控股曾多次通過發(fā)債、融資以及賣地緩解債務(wù)危機(jī)，不過，發(fā)債融資過程并不順暢，其債券多次未能獲得市場(chǎng)足額認(rèn)購。

2020年12月25日，泛海控股擬公開發(fā)行公司債券不超過22億元，最終實(shí)際發(fā)行數(shù)量為5億元;1月23日，擬公開發(fā)行債券不超過17億元，最終實(shí)際發(fā)行數(shù)量為12億元;2月26日，擬公開發(fā)行公司債券不超過5億元，最終實(shí)際發(fā)行數(shù)量為4億元。

此外，泛海控股開始尋求通過轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)的方式疏解資金壓力。2020年8月，泛海控股發(fā)布公告稱，公司將以42.29億元的總價(jià)格，向上海張江集團(tuán)、上海張江高科等22家投資者轉(zhuǎn)讓民生證券共31.07億股股份(約占民生證券目前總股本的27.12%)。

泛海控股在年報(bào)中表示：將堅(jiān)決貫徹落實(shí)“去杠桿”、“降負(fù)債”目標(biāo)，力保公司財(cái)務(wù)安全穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)整體可控。

謝逸楓指出，降杠桿可以通過賣手里一些土地項(xiàng)目回籠資金，引入新的戰(zhàn)略投資者，采取這個(gè)合作開發(fā)的模式來迅速回籠資金等方式進(jìn)行降杠桿。

轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)占比增超9成

泛海控股原本以地產(chǎn)起家，主打一二線熱點(diǎn)城市黃金地段商業(yè)地產(chǎn)。2014年初，泛海控股就做出了企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展的決策，由單一的房地產(chǎn)上市公司向涵蓋金融、房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的綜合性控股上市公司轉(zhuǎn)型。

這一年，公司通過內(nèi)部整合與外部收購方式涉足證券、信托等多個(gè)金融領(lǐng)域，并逐一拿下金融牌照。

據(jù)公開資料顯示，2015年，泛海控股斥資20億元，發(fā)起設(shè)立亞太保險(xiǎn)公司;斥資41億元投資民金所、泛海融資擔(dān)保、泛海基金、泛海資管等四家公司;持有鄭州銀行0.17%股份，廣西北部灣銀行6.32%股份，大連銀行4.41%股份。2016年，“泛海系”斥資27億美元收購美國大型綜合金融保險(xiǎn)集團(tuán)Genworth。

自2020年1月13日，經(jīng)中國證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，行業(yè)分類由房地產(chǎn)業(yè)門類更新為金融業(yè)門類后，泛海真正由單一房地產(chǎn)上市公司，轉(zhuǎn)型為“金融+房地產(chǎn)+戰(zhàn)略投資”綜合性上市公司。

如今，隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)收入持續(xù)收縮，金融收入占比不斷增長。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年，公司金融業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入60.49億元，占公司營業(yè)收入的24.52%;2017年，金融業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入84.92億元，占公司營業(yè)收入的50.31%;2018年，金融業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入73.97億元，占公司營業(yè)收入的59.63%;2019年，金融業(yè)務(wù)占公司營業(yè)收入的77.03%;2020年上半年，金融板塊實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入51.60億元，同比增長25.55%，在公司營業(yè)收入中的比重接近95%。

但從整體來看，轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)并未帶領(lǐng)泛海控股進(jìn)入高速發(fā)展“快車道”。近年整體業(yè)績反而呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)，2017年和2018年，泛海控股分別實(shí)現(xiàn)營收168.96億元和124.04億元，分別較上年同期下滑31.59%和26.50%。

2019年?duì)I收125.02億元，較上年增長0.79%;凈利潤為10.95億元，較上年同比增長17.62%，但扣非凈利潤4.92億元，剔除2018年虧損年份，為自2012年以來新低。

2020上半年，泛海控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入54.62億元，較上年同期增長5.64%;同期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損4.08億元，較上年同期大幅下降123.50%。

最新三季度業(yè)績公告稱，2020年前三季度營業(yè)總收入約92.29億元，同比增長11.01%;凈虧損約6.12億元，同比下降124.55%;基本每股收益-0.1178元，同比下降124.55%。

斥重金布局的金融業(yè)務(wù)，帶來的利潤貢獻(xiàn)也十分有限。金融業(yè)務(wù)板塊上，僅信托業(yè)務(wù)毛利率能比肩地產(chǎn)，2019年為54.4%。同期，證券業(yè)務(wù)毛利率為20.08%，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)毛利率僅1.59%。

2020上半年，泛海控股信托業(yè)務(wù)板塊、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)板塊毛利率均下降，信托下降至41.22%，保險(xiǎn)僅有0.72%，只證券業(yè)務(wù)升至32.13%。而自2017年以來，泛海控股的信托業(yè)務(wù)收入并不可觀，連續(xù)兩年出現(xiàn)下滑，3年來累計(jì)下滑29.17%。