逐步撕掉地產標簽的泛海控股拋售旗下核心地產項目——武漢CBD項目。

1月5日，泛海控股(000046.SZ)宣布公司控股子公司武漢中央商務區股份有限公司擬30.66億元出售武漢中央商務區地塊。經初步測算，本次交易預計產生資產處置收益約12.51億元。

這是繼去年出售北京、上海項目及美國舊金山資產后，泛海控股再度出售旗下地產項目，表明其“去地產化”的決心已很明顯。

2014年初，泛海控股宣布向金融、地產綜合性控股公司轉型，經過六年時間調整，轉型效果已初步顯現，金融業務也逐步替代房地產成為泛海控股核心業務，占比近95%。

然而，轉型金融并沒有讓泛海控股的發展進入“快車道”，目前，公司還面臨業績疲軟、盈利能力下降、負債壓力，融資碰壁等難題。

最新三季度業績公告稱，2020年前三季度公司營業總收入約92.29億元，同比增長11.01%;凈虧損約6.12億元，同比下降124.55%。

截至2020年三季度末，泛海控股總資產1827億元，總負債1445億元，面臨400多億元短期債務，而其賬面資金僅188.7億元，經營性現金流大幅下降89.7%至2.8億。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓向長江商報記者分析稱，債務壓力主要還在于銷售回款比較緩慢，經營利潤下降過快，債務雪球越滾越大，其次是跟公司的整體的營業收入下降有直接關系，轉型業務增長非常緩慢。

針對上述相關問題，長江商報發送采訪函至泛海控股方面，截至發稿前仍沒有得到回復。

地產項目開發周期緩慢

占地總建面達到414.29萬方，號稱要投資千億的武漢中央商務區，曾是泛海控股的核心地產項目。

武漢中央商務項目于2001年立項，隔年，為開發上述項目，泛海控股等五家企業組建武漢中央商務區股份有限公司。

拿下武漢中央商務區，泛海控股一度引來外界羨慕的眼光。

然而，經過十余年發展，武漢中央商務區項目至今仍未全部完工。據泛海控股2020年中報顯示，該項目總建筑面積為414.29萬平方米，截至二季度末，項目剩余可開發建筑面積達到287.4萬平方米，占比接近七成。

項目投入大、開發周期長、進展緩慢，是泛海出售該核心地產項目的關鍵因素，其他地產項目也面臨同樣問題。

在拿下武漢中央商務區開發權的同一年，泛海控股還拿下了上海的董家渡項目，借舊區改造，以零成本獲取董家渡10號、12號、14號三塊外灘核心區域，共計約12萬平方米。由于泛海當時獲得的是“毛地”，而非“凈地”，因此泛海要承擔所屬地塊的拆遷工作。

而位于上海董家渡10號地塊的泛海國際住區一期則是在拿地13年后的2015年11月才開盤。從2002年5月上海董家渡啟動舊區改造項目至今，泛海控股對于該地塊的開發建設已經長達近18年，并且有相當一部分土地還在拆遷中。

2019年，上海外灘董家渡項目閑置17年后易主融創，收購價達125.53億元，由于該項目地處黃浦江邊，周邊在售一手房均價普遍超過每平方米10萬元，堪稱上海絕版豪宅地塊，“囤地”17年后，資產增值空間大幅上升。

隨后2020年3月，泛海控股再度轉讓美國舊金山First Street和Mission Street的相關境外資產，交易金額12億美元。

謝逸楓分析稱，泛海控股出售子公司的項目，主要原因是債務壓力非常大，現金告急，短期債務又到期，在沒有充足現金流的情況下，只能通過轉讓手里的一些項目來償還這些債務，也可以減少一些不良資產。

“泛海控股不斷出售旗下土地項目資產加速去地產化，主要在于沒有成功的房產開發模式和成熟的經營管理體系，沒有形成自己的房產開發系統。”謝逸楓認為，現在房產開發競爭壓力非常大，不僅僅在于拿地能力，融資能力，成熟的經驗也是非常重要的，轉向金融或戰略投資這種輕資產方向對以后規劃有益。

加速“去地產化”債務壓力凸顯

相繼處置多項地產資產，其 “傳統主業”地產業務收入也呈現逐年下滑趨勢。數據顯示，2017年至2019年，泛海控股地產業務收入占公司營業總收入的比重分別為48.92%、39.13%、22.44%，比重逐年下降。

2020年上半年，金融板塊實現營業收入51.60億元，同比增長25.55%，在公司營業收入中的比重接近95%，同期，該公司房地產業務的收入僅為2.91億元，同比下降72.25%，占總營收的比例僅為5.33%。

在土地儲備上也多年顆粒無收，2015年至2019年，泛海控股已連續五年在國內無新增土地儲備。據泛海控股年報顯示，截至2019年末，泛海控股累計土地儲備總占地面積521.95萬平方米，其中國內151.55萬平方米，占比29.04%，僅有武漢中央商務區、北京泛海國際居住區二期以及沈陽泛海國際居住區。

隨著武漢中央商務區的出售，泛海控股的土儲近一步減少，地產營收比重更輕。

泛海控股董事長在展望2020年時曾表示，公司將以現有土地儲備和在建工程為基礎，持續推進房地產業務轉型升級，繼續把“促銷售、抓回款”作為核心任務，加速在售項目和新增可售資源的銷售去化及回款。

在外界看來，歷經多年發展，泛海控股“去地產化”已經基本實現，但資金壓力愈發凸顯。2020年半年財報顯示，截至6月30日，泛海控股的貨幣資金為204.6億元，與2019年底相比，貨幣資金有所增加。另外，泛海控股的債務主要以流動負債為主。

截至2020年三季度末，泛海控股總資產1827億元，總負債1445億元，同比降低2.38%。其中短期借款157.7億元，一年內到期的非流動負債250.4億元，短期應付賬款為55.5億元，短期債項合計463.6億元。

資產負債率多年踩紅線超過80%，高于65%的行業平均水平。數據顯示，2017-2019年公司的資產負債率分別為85.36%、86.60%、81.39%。到2020年6月30日，泛海控股的資產負債率仍高達80.11%。

“不能改善債務結構提振業績的話，往后有可能把整個武漢CBD項目都出售。”謝逸楓認為，泛海既然已經轉向金融和戰略投資這兩大板塊，出售一些地塊，對本身發展來說是有好處的，因為土地積壓不僅僅會影響到資金的流動，還會造成債務的壓力，及時出售反而能盤活更多資產。

債務壓力下，泛海控股曾多次通過發債、融資以及賣地緩解債務危機，不過，發債融資過程并不順暢，其債券多次未能獲得市場足額認購。

2020年12月25日，泛海控股擬公開發行公司債券不超過22億元，最終實際發行數量為5億元;1月23日，擬公開發行債券不超過17億元，最終實際發行數量為12億元;2月26日，擬公開發行公司債券不超過5億元，最終實際發行數量為4億元。

此外，泛海控股開始尋求通過轉讓子公司股權的方式疏解資金壓力。2020年8月，泛海控股發布公告稱，公司將以42.29億元的總價格，向上海張江集團、上海張江高科等22家投資者轉讓民生證券共31.07億股股份(約占民生證券目前總股本的27.12%)。

泛海控股在年報中表示：將堅決貫徹落實“去杠桿”、“降負債”目標，力保公司財務安全穩健、風險整體可控。

謝逸楓指出，降杠桿可以通過賣手里一些土地項目回籠資金，引入新的戰略投資者，采取這個合作開發的模式來迅速回籠資金等方式進行降杠桿。

轉型金融業務占比增超9成

泛海控股原本以地產起家，主打一二線熱點城市黃金地段商業地產。2014年初，泛海控股就做出了企業戰略轉型發展的決策，由單一的房地產上市公司向涵蓋金融、房地產等業務的綜合性控股上市公司轉型。

這一年，公司通過內部整合與外部收購方式涉足證券、信托等多個金融領域，并逐一拿下金融牌照。

據公開資料顯示，2015年，泛海控股斥資20億元，發起設立亞太保險公司;斥資41億元投資民金所、泛海融資擔保、泛海基金、泛海資管等四家公司;持有鄭州銀行0.17%股份，廣西北部灣銀行6.32%股份，大連銀行4.41%股份。2016年，“泛海系”斥資27億美元收購美國大型綜合金融保險集團Genworth。

自2020年1月13日，經中國證監會核準，行業分類由房地產業門類更新為金融業門類后，泛海真正由單一房地產上市公司，轉型為“金融+房地產+戰略投資”綜合性上市公司。

如今，隨著房地產業務相關收入持續收縮，金融收入占比不斷增長。

財報數據顯示，2016年，公司金融業務合計實現營業收入60.49億元，占公司營業收入的24.52%;2017年，金融業務實現營業收入84.92億元，占公司營業收入的50.31%;2018年，金融業務合計實現營業收入73.97億元，占公司營業收入的59.63%;2019年，金融業務占公司營業收入的77.03%;2020年上半年，金融板塊實現營業收入51.60億元，同比增長25.55%，在公司營業收入中的比重接近95%。

但從整體來看，轉型金融業務并未帶領泛海控股進入高速發展“快車道”。近年整體業績反而呈現疲軟狀態，2017年和2018年，泛海控股分別實現營收168.96億元和124.04億元，分別較上年同期下滑31.59%和26.50%。

2019年營收125.02億元，較上年增長0.79%;凈利潤為10.95億元，較上年同比增長17.62%，但扣非凈利潤4.92億元，剔除2018年虧損年份，為自2012年以來新低。

2020上半年，泛海控股實現營業總收入54.62億元，較上年同期增長5.64%;同期內，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損4.08億元，較上年同期大幅下降123.50%。

最新三季度業績公告稱，2020年前三季度營業總收入約92.29億元，同比增長11.01%;凈虧損約6.12億元，同比下降124.55%;基本每股收益-0.1178元，同比下降124.55%。

斥重金布局的金融業務，帶來的利潤貢獻也十分有限。金融業務板塊上，僅信托業務毛利率能比肩地產，2019年為54.4%。同期，證券業務毛利率為20.08%，保險業務毛利率僅1.59%。

2020上半年，泛海控股信托業務板塊、保險業務板塊毛利率均下降，信托下降至41.22%，保險僅有0.72%，只證券業務升至32.13%。而自2017年以來，泛海控股的信托業務收入并不可觀，連續兩年出現下滑，3年來累計下滑29.17%。