一直宣稱要向省外拓展的正商實(shí)業(yè)(00185.HK)逐步重回河南大本營。

據(jù)統(tǒng)計，去年一年正商實(shí)業(yè)在河南省內(nèi)拿下超40宗地。上半年總計新增31幅地塊，共129.6萬平方米，相對去年同期增加25幅地塊，面積增加3.5倍。7-8月，正商實(shí)業(yè)又密集拿地，共新增18幅土地，總代價約33.15億元，這些地塊基本集中在河南。

與此同時，日益漸長的債務(wù)也讓正商實(shí)業(yè)承壓，截至2020年6月底，正商實(shí)業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為89.91%，凈負(fù)債率高達(dá)343%，現(xiàn)金短債比僅0.64倍，三道紅線全踩中，位列“紅檔”，屬于“紅色房企”。

3月8日，正商實(shí)業(yè)有限公司發(fā)布盈利預(yù)警公告，正商實(shí)業(yè)公布，相對于截至2019年12月31日止年度的綜合純利約人民幣11.515億元，預(yù)期集團(tuán)于截至2020年12月31日止年度的綜合純利將錄得介乎約35%至45%的跌幅。

業(yè)績預(yù)警毛利率大幅下滑

正商實(shí)業(yè)的前身是恒輝企業(yè)，2015年，在正商集團(tuán)上市失敗之后，便通過收購恒輝企業(yè)的方式完成了曲線上市，依賴于母公司正商集團(tuán)，正商實(shí)業(yè)近年來開啟了快速擴(kuò)張之路。

2019年7月，正恒國際正式更名為正商實(shí)業(yè)，也是在這一年，正商實(shí)業(yè)績顯著增長。2019年，公司全年確認(rèn)收益約為88.9億元，同比增長1378%;毛利約為22.9億元，同比增長731%;股東應(yīng)占凈利潤達(dá)11.5億元，同比大幅增長37倍。

不過，在業(yè)績大幅增長的同時，正商實(shí)業(yè)的毛利率大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，正商實(shí)業(yè)錄得年度毛利為22.87億元，較2018年增長約731%，年度毛利率為25.73%，較2018年同期的45.74%，同比下降20個百分點(diǎn)。

事實(shí)上，早在前幾年，正商實(shí)業(yè)的毛利率就已呈現(xiàn)出下滑的態(tài)勢。2020上半年，正商實(shí)業(yè)的毛利率約27.2%，較2019年同期的45.4%下降18.2個百分點(diǎn)，下降幅度達(dá)四成。

3月8日，正商實(shí)業(yè)發(fā)布盈利預(yù)警公告，相對于截至2019年12月31日止年度的綜合純利約人民幣11.515億元，預(yù)期集團(tuán)于截至2020年12月31日止年度的綜合純利將錄得約35%至45%跌幅。

公告中稱，集團(tuán)綜合凈利潤的下降主要?dú)w因于兩個原因。第一，受到新型冠狀病毒肺炎疫情爆發(fā)的影響，導(dǎo)致集團(tuán)部分物業(yè)項目發(fā)展進(jìn)度受阻和延遲住宅物業(yè)的交付進(jìn)度及受到國家于房地產(chǎn)市場所施加的調(diào)控政策(包括住房限購及限價等政策)，導(dǎo)致該年度部分物業(yè)交付收益下降和毛利受壓。第二，受到國家調(diào)控措施影響導(dǎo)致物業(yè)項目的售價低于預(yù)期，并作出對發(fā)展中物業(yè)進(jìn)行減值撥備。

腳踩“三道紅線”

2017年，正商實(shí)業(yè)在北京豪擲41億拿地，開啟全國化擴(kuò)張。不過，相比于其他區(qū)域型房企全國化擴(kuò)張成果，正商明顯落后，截至目前也僅拓展了海南、青島、北京及武漢市場，且土儲寥寥。

去年2月，穆迪在將正商實(shí)業(yè)及其母公司正商集團(tuán)展望評級調(diào)至“負(fù)面”時表示，正商集團(tuán)的土地儲備從2018年底的674萬平方米降至2019年底的540萬-570萬平方米，這樣的土地儲備規(guī)模，只能支撐正商集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售不到兩年。

正商實(shí)業(yè)的全國化擴(kuò)張道路走得并不順暢，去年開始改變策略，投資重點(diǎn)回歸河南大本營。

據(jù)統(tǒng)計，公司去年一年在河南省內(nèi)拿下超40宗地。上半年總計新增31幅地塊，共129.6萬平方米，相對去年同期增加25幅地塊，面積增加3.5倍。7-8月，正商實(shí)業(yè)又密集拿地，共新增18幅土地，總價約33.15億元。

加速擴(kuò)儲讓其債務(wù)壓力步步抬升，2020年中報顯示，正商實(shí)業(yè)的杠桿倍數(shù)已經(jīng)達(dá)到15.4倍，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)為623.35天，流動負(fù)債占比達(dá)78.96%。

值得注意的是，截至2020年6月底，正商實(shí)業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為89.91%，凈負(fù)債率高達(dá)343%，現(xiàn)金短債比僅0.64倍，三道紅線全踩中，位列“紅檔”，可稱得上是“紅色房企”。

與此同時，該公司融資成本居高不下，從2019年下半年起，正商實(shí)業(yè)開始發(fā)行高息美元債。2019年10月和12月分別發(fā)行了2.2億美元和1.2億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率均為12.8%。去年3月又新增一筆票面利率為12.5%的美元票據(jù)，金額為2億美元。截至6月30日，境外債占有息負(fù)債的比例為21%。