今年初，恒大開啟戰(zhàn)略轉型，實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略，它在為自己贏得更大的發(fā)展空間。

8月的最后一天，TOP3房企陣營中的中國恒大壓軸召開業(yè)績會。

從半年報數(shù)據看，在深受疫情影響的市場環(huán)境下，作為龍頭房企的恒大跑贏了這場壓力賽，不僅實現(xiàn)銷售額和銷售回款的雙增長，且均創(chuàng)下歷史新高。其中，合約銷售額3488.4億，同比增長24%;銷售回款3120億，同比增加67%，回款率達89.4%。

今年初，恒大開啟戰(zhàn)略轉型，實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略，它在為自己贏得更大的發(fā)展空間。恒大管理層在業(yè)績會表示，對完成6500億年度目標保有信心，并力爭實現(xiàn)8000億的內部銷售目標。

著力降負債

在今年年中業(yè)績報的末梢，關于降杠桿成為房企業(yè)績會上的熱門話題之一，房企的負債普遍成為市場關注的焦點。

今年3月底，恒大提出全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”發(fā)展戰(zhàn)略，其中“降負債”即指有息負債每年平均下降1500億。該戰(zhàn)略實施以來，恒大有息負債在第二季度內下降400億。

有息負債的有效降低得益于銷售回款的增長與土地投資的減少。今年上半年，恒大通過恒房通平臺掀起全民網上賣房，突破線下售樓處關停對銷售的不利影響，并以全國范圍內的促銷吸引意向客戶，實現(xiàn)合約銷售3488.4億，完成6500億年度目標的54%，目標完成率居行業(yè)前列，銷售回款則達到3120億，同比增加67%。

提高銷售“開源”的同時，恒大還通過控制土地儲備規(guī)模“節(jié)流”。今年上半年，恒大嚴控拿地，土地儲備較去年同期的3.19億平方米下降24.76%，降至2.4億平方米。

截止6月末，恒大負債比為86.24%。據恒大總裁夏海鈞介紹，未來恒大將通過以多重措施著力降負債，一是繼續(xù)加大銷售及銷售回款，下半年力爭回款3800億;二要嚴控土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土儲負增長。根據其年初的目標，未來三年每年要降低3000萬平米土儲，到2022年土儲要降至2億平米;三是逐步分拆優(yōu)質資產上市。

7月31日，恒大宣布分拆旗下物管業(yè)務赴港上市。8月中旬，恒大又引入中信、農銀、光大控股、紅杉資本、云鋒基金、騰訊、周大福等戰(zhàn)略投資者，戰(zhàn)略投資額達235億港元。

夏海鈞表示，物管業(yè)務的上市工作正在與證監(jiān)會、港交所溝通中，力爭在今年完成上市。未來恒大將謹慎審視優(yōu)質資產，繼續(xù)分拆上市，以進一步增加凈資產，推動負債率下降。

大灣區(qū)將是恒大未來的爆發(fā)點

中國的房地產行業(yè)發(fā)展至今，天花板已然隱現(xiàn)。尤其隨著“房住不炒”的深入影響，房價、地價、市場預期日漸穩(wěn)定，過去房企借助行業(yè)暴漲實現(xiàn)規(guī)模躍升的機會幾乎一去不復返。

而在夏海鈞看來，在疫情影響下，行業(yè)集中度將加速提高。“3月之后，市場情況逐漸好轉，但房企業(yè)績出現(xiàn)分化，大房企業(yè)績穩(wěn)固上揚，小房企卻比較艱難。這主要是因為疫情改變了消費者對房企的預期和對房子的需求，而這種改變有利于大開發(fā)商的發(fā)展，小房企正逐步退出市場。”

不僅小房企的生存空間日趨狹窄，增量市場的行業(yè)機會也即將到頂。與2019年中期業(yè)績會的論調相似，夏海鈞再次表示“天花板到了”，以后主要在存量市場發(fā)展，科技地產、養(yǎng)老產業(yè)、租賃住房將成為房地產行業(yè)轉型的著力點，而城市更新將是房企的必爭之地。

目前，恒大在全國共有104個城市更新項目，絕大部分位于大灣區(qū)。其中，深圳有55個，大灣區(qū)其他城市有12個，太原11個，石家莊4個，昆明4個，貴陽3個，鄭州2個。

恒大獲取城市更新項目的渠道主要有兩個，一是直接與政府簽約，另一個是從小房企手中收并購，此類項目達50%。

城市更新項目使恒大在大灣區(qū)儲備下充足的貨源。據夏海鈞介紹，恒大在大灣區(qū)有127個項目，總規(guī)劃面積3653萬平方米，貨值1.26萬億。其中，城市更新項目數(shù)量超50%。

“目前恒大是大灣區(qū)土儲最豐富的地產商之一，且土儲主要是城市更新項目，符合國家對房地產轉型升級的需要，符合房地產做存量、減少增量的要求，所以我們認為，恒大未來的爆發(fā)點集中在大灣區(qū)。” 夏海鈞稱。