135天前，大唐集團控股有限公司(下簡稱“大唐地產”)向港交所遞交了招股書。從年前推到年后，未見動響。

這已是該房企二次沖擊IPO。如果說上一次是“天時”不佳，這一次又是為何?公開資料顯示，該房企在沖擊規模的同時，高負債率、高融資成本等問題突出。

浮沉三十余載

在創始人余英儀看來，21世紀中國文化將會在國際上獨領風騷，而“大唐”，是中國歷史上最輝煌、最著名的一段時代。1984年，時年僅32歲的他，與兄長余英宗等人在臺灣，一起開發了“臺中大唐世家”。

大唐地產的logo很有中國特色，是國粹京劇中的代表人物——藍臉的竇爾敦，以性格剛烈、豪爽，武功出眾而出名。

10年后，余英儀把臺灣的資產清零，到福建廈門重啟征途。隨著企業的發展壯大，2008年，大唐地產計劃次年赴港上市。

但時運不濟，那一年金融危機席卷全球，大唐地產未能幸免，遭遇資金鏈斷裂。更艱難的是，那一年8月，其掌門人余英儀意外去世。

上市計劃擱淺的同時，大唐地產也于2009年接受了福信集團的并購。又一個10年后，大唐地產再次啟動上市計劃。

如今，大唐地產已是福信集團旗下地產業務的核心平臺與核心品牌。其招股書顯示，大唐地產上市前的股東結構中，黃晞持有77.79%的股份，為控股股東;吳迪持有21.21%的股份。

公開資料顯示，福信集團創始人是陳章輝，其與黃晞、吳迪均為集美大學校友。在福信集團創始人陳章輝病逝后不久，作為公司元老的黃晞得以上位。2011年1月起，其又將大唐地產的持續經營及管理委托予吳迪。

招股書顯示，吳迪系大唐地產董事長。而在福信收購大唐地產的過程中，吳迪也是關鍵人物。據了解，其在說服大唐地產接受并購時，列舉了大唐與福信的三個“相同”：同時代、同行業、同命運。并表示，大唐地產是一個神奇，福信將帶著一份社會責任感讓這個品牌傳承并發揚下去。

高負債壓頂

自1994年從廈門重啟征途以來，大唐地產在內地的足跡已涉及泉州、漳州、福州、南寧、天津、長沙、貴陽等城市。

公開數據顯示，截至2019年9月30日，大唐地產擁有69個處于不同開發階段的物業開發項目，應占土儲面積778.97萬平米。

克而瑞統計數據顯示，大唐地產2016-2018年的流量銷售金額分別為86.1億元、144.7億元、308.6億元;權益銷售金額分別為86.1億元、447.7億元、289.6億元。而2019年，其業績排名卻出現下滑，339.5億元的全口徑金額，讓排名下降4名至81位;權益銷售金額為187.8億元，排名下降26名至100位。

在沖擊規模的同時，大唐地產的高負債率、高融資成本等問題也引發關注。招股書顯示，2016-2018年及2019年6月底，大唐地產的負債總額分別為186.69億元、257.79億元、297.51億元和312.86億元，凈負債率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%，在行業內均屬高位。

據2017年中國上市房企TOP100榜單顯示，100家上市房企整體平均凈負債率為79.43%，榜單中最高凈負債率為中天金融的190.24%，而大唐地產同期的凈負債率為1087.9%，幾乎是最高凈負債率的5倍，堪稱“負債王”。

至于此次IPO所募資金，大唐地產表示，主要用于公司的現有項目資金需求，償還部分若干現有計息銀行借款，均為用于公司物業項目開發的貸款，包括(i)一筆銀行借款，按固定年利率9.0%計息及于2022年6月到期，及(ii)一筆銀行借款，按固定年利率8.5025%計息及于2021年8月到期;將用于一般業務運營及運營資金。

股權出質高達51次

企查查顯示，大唐地產的相關經營風險高達51起，均為股權出質，目前尚有25起處于有效狀態，出質股權數額超15.5億。而法律訴訟也有10起。

此外，大唐地產的招股書也顯示，報告期內公司曾發生過若干不合規事件，被罰款共計560余萬元。

主要涉及4個方面，分別為：6個項目公司無建筑工程施工許可證開展業務，總罰款340萬元;4個項目公司沒有遵守相關建筑工程規劃許可證及/或其他相關規劃批文所載規定或規劃而開展建筑工程，合計被罰130萬元;2個項目公司在未辦妥相關建筑工程竣工手續的情況下交付物業，被罰款40萬元;還有3個項目公司所刊登的物業廣告未能遵守廣告法規定被罰款50萬元。

大唐地產的重倉區域，如漳州、南寧、天津，也是其曝出違規、投訴的重災區。

在廣西南寧，大唐錦悅青山某置業顧問表示，該樓盤122平戶型房源需額外交幾十萬“外收”。另據報道，南寧另一項目錦悅青山項目“外收”高達48萬。‘

在漳州，有業主投訴漳州大唐幸福里項目強迫購房人簽訂裝修協議，并聲稱購房人不簽署裝修協議，則默認開發商替代購房人做出的選擇。

漳州大唐世家2期業主廖先生曾投訴，所在小區曾出現樓板外墻開裂、樓房沉降、房屋漏水等諸多問題。去年10月，地下停車場現圍擋，廖先生質疑是開發商擅自維修出現質量問題的房屋，去詢問時雙方發生沖突致受傷。

天津大唐印象二期業主近期在網上投訴，稱開發商沙盤、宣傳頁、及圖紙和銷售都說主臥和次臥中間衛生間有窗戶，實際驗房時沒有;買房時需交納五萬電商費，這五萬不在總房款中，且沒有發票。

愛拳擊的掌門人

頗愛鉆研歷史和哲學，從興趣來看，大唐地產現任掌門人吳迪其或與創始人余英儀有幾分相像。

在此之外，吳迪還熱衷體現男性力量之美的拳擊。資料顯示，吳迪還是中國拳擊協會副主席。

從2014年起，福信集團就已介入拳擊體育產業，先是成為國際拳擊聯合會(AIBA)全球唯一商務運營公司的主要投資人，擁有AIBA全部賽事及相關商業權益;后又成立博盟體育(BMA China)及中拳體育，致力于在中國推動拳擊項目。

在他看來，大唐地產的企業精神概括為“誠、和、勤、毅、創”5個字，不斷拼搏、基業長青的堅持和追求，正是“毅”“創”的體現，這與拳擊展現出來的頑強拼搏精神，高度一致。這是精神層面的同步。

為此，大唐地產也成了業內罕見贊助拳擊賽事的房企。據了解，自2017年冠名中國拳王賽開始，大唐地產已持續贊助頂級拳擊賽事。

對于未來，大唐地產也在積極探索地產+體育的發展。除了冠名贊助和協助拳擊賽事舉辦外，大唐地產還決心利用深耕城市和自身資源的優勢進一步發力拳擊產業。具體而言，大唐地產希望通過拳擊主題嘉年華、拳擊進社區進校園、拳童寶貝選拔、親子拳擊體驗營等落地活動，全面助力中國拳擊事業，與博盟體育共同打造融合國內外、全體系的專業拳擊賽事平臺。

從招股書來看，這樣的投資并未在收益上有直接體現。其每年在其他業務方面所得收益均不及同期總收益的1%。而2018年，大唐地產便提出了未來三年沖擊500億元的銷售目標。2019年，目標再次升級，要“三年沖千億，進入全國房企50強”。業績壓頂之下，不知吳迪是否還有更多閑情逸致于拳擊事業之上。

關鍵詞： 大唐地產IPO 負債王 51次質押