4月10日，京漢股份董秘處告訴時(shí)代周報(bào)記者，面對(duì)當(dāng)下的壓力與困難，每個(gè)企業(yè)都會(huì)根據(jù)自身情況作出有利于自己發(fā)展的選擇。本次合作，將對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況、償債能力產(chǎn)生積極影響。

京漢股份(000615.SZ)在經(jīng)歷了半年多的掙扎后，終于易主。在疫情與房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的雙重影響下，一些中小型房企正在成為大型房企的并購(gòu)目標(biāo)。

4月7日，中國(guó)奧園(03883.HK)發(fā)布公告，披露收購(gòu)京漢股份約29.99%股本的事項(xiàng)，代價(jià)為人民幣11.6億元。

根據(jù)材料顯示，若收購(gòu)順利實(shí)施，京漢控股將不再是京漢股份控股股東，田漢不再是公司實(shí)際控制人，奧園將成為公司控股股東。

京漢創(chuàng)始人田漢出生于白洋淀，京漢股份在其老家雄安有一定土地儲(chǔ)備，一度被視為雄安概念股。

4月10日，京漢股份董秘處告訴時(shí)代周報(bào)記者，面對(duì)當(dāng)下的壓力與困難，每個(gè)企業(yè)都會(huì)根據(jù)自身情況作出有利于自己發(fā)展的選擇。本次合作，將對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況、償債能力產(chǎn)生積極影響。

京漢股份的股權(quán)變化早有跡象。

2019年6月，京漢股份在北京舉行了主題為“激發(fā)斗志，樹立信心，共同闖關(guān)”的2019年半年度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)。

盡管當(dāng)時(shí)該公司被權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)為“AA”主體信用評(píng)級(jí)，但經(jīng)營(yíng)分析會(huì)的主題卻并不樂觀。

京漢股份工作人員還專門在會(huì)議期間播放紀(jì)錄片《京城漢子的創(chuàng)業(yè)夢(mèng)》，影片主要講述的是公司創(chuàng)始人田漢的成長(zhǎng)歷程。

會(huì)議結(jié)束后的2個(gè)月，控股股東京漢控股集團(tuán)便接連不斷地將其所持有京漢股份的部分股份進(jìn)行質(zhì)押，用途為補(bǔ)充流動(dòng)資金。

與此同時(shí)，從2019年11月到2020年1月，京漢股份還三度出售旗下子公司股權(quán)。

不同以往的是，本次與奧園的交易一旦達(dá)成，京漢股份也將正式易主。

4月8日，中國(guó)奧園相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，公司一直對(duì)國(guó)內(nèi)擁有豐富土地儲(chǔ)備的公司進(jìn)行跟蹤，京漢股份的土儲(chǔ)與奧園的現(xiàn)有布局契合，且債務(wù)規(guī)模可控。

京漢的訴求

京漢控股創(chuàng)始人田漢為何會(huì)將苦心經(jīng)營(yíng)多年的上市公司控制權(quán)轉(zhuǎn)讓他人?

2017年4月出版的京漢內(nèi)刊上，田漢以《打破舒適，向死而生》為題，寫了一篇刊首語(yǔ)。

他提到了公司的轉(zhuǎn)型：“2016年，公司收入額創(chuàng)下歷史最高，但遺憾的是，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最大的依然是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)，著力打造的新業(yè)務(wù)板塊尚未形成新的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”

在田漢看來(lái)，由于地產(chǎn)行業(yè)成為了重點(diǎn)調(diào)控行業(yè)，很難把握市場(chǎng)規(guī)律，并保持長(zhǎng)期、穩(wěn)定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，因此公司向健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

2017年4月底，京漢股份在上海自貿(mào)區(qū)設(shè)立全資子公司上海養(yǎng)嘉健康管理有限公司(后地址遷至北京，并更名為北京養(yǎng)嘉)，邁出了走向健康產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的第一步。

2018年，京漢對(duì)戰(zhàn)略規(guī)劃綱要進(jìn)行了細(xì)化，初步形成戰(zhàn)略業(yè)務(wù)(包括健康養(yǎng)老、生物基纖維)、種子業(yè)務(wù)(包括文旅小鎮(zhèn))、基礎(chǔ)支撐業(yè)務(wù)(包括健康住宅)的戰(zhàn)略布局。

另?yè)?jù)時(shí)代周報(bào)記者從京漢相關(guān)人士處獲悉，公司管理層還曾制定出一個(gè)“53113”的五年發(fā)展規(guī)劃(2018―2022年)，其中提到健康養(yǎng)老項(xiàng)目鎖定5個(gè)養(yǎng)老村項(xiàng)目、運(yùn)營(yíng)2個(gè)，文旅項(xiàng)目鎖定10個(gè)、運(yùn)營(yíng)2個(gè)。

事實(shí)上，無(wú)論是健康養(yǎng)老還是文旅業(yè)務(wù)，均非易事。以養(yǎng)老為例，保利發(fā)展董事長(zhǎng)宋廣菊曾坦承，養(yǎng)老地產(chǎn)這種長(zhǎng)期投入、持有運(yùn)營(yíng)型的地產(chǎn)模式，與以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一點(diǎn)前期的預(yù)估不足，都可能造成投資風(fēng)險(xiǎn)。

文旅亦是如此，除了需要企業(yè)有雄厚的資金支持，還要求企業(yè)具備過(guò)硬的資源統(tǒng)籌和運(yùn)營(yíng)能力。而這些，均非京漢強(qiáng)項(xiàng)。

田漢在京漢股份2019年年會(huì)上直言，盡管文旅和健康養(yǎng)老業(yè)務(wù)都已陸續(xù)介入實(shí)質(zhì)項(xiàng)目，也將面臨著成果能否按計(jì)劃落地和運(yùn)營(yíng)管控能力的巨大考驗(yàn)。

更大的挑戰(zhàn)來(lái)源于資金。

2018年以來(lái)，為了控制過(guò)度杠桿化導(dǎo)致的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境開始不斷收緊，一系列的流動(dòng)性緊縮對(duì)將給小型房企帶來(lái)更多挑戰(zhàn)。

據(jù)了解，京漢的定向增發(fā)未能提交審批，天絲項(xiàng)目的銀行融資工作也因信用評(píng)級(jí)問題遇到瓶頸，造成公司資金壓力增大、成本增高。

在內(nèi)部困難和外部挑戰(zhàn)雙重壓力下，京漢股份不得不在公司股權(quán)上考慮解決辦法。除了多次轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)，京漢股份的股權(quán)質(zhì)押比例較高，截至2020年4月7日，京漢控股及其一致行動(dòng)股東共持有京漢股份3.20億股，當(dāng)中的質(zhì)押比例高達(dá)90.51%。

奧園的心思

4月7日，京漢控股及其一致行動(dòng)股東擬轉(zhuǎn)讓京漢股份29.99996%股份予奧園。根據(jù)協(xié)議，本次交易將由奧園支付京漢控股現(xiàn)金及奧園承擔(dān)京漢控股質(zhì)押借款相結(jié)合的方式完成。收購(gòu)事宜完成后，奧園還將通過(guò)借款或協(xié)助融資的形式，為京漢股份注入不低于人民幣5億元的流動(dòng)性資金支持。

外界關(guān)注的另一個(gè)問題是，奧園收購(gòu)京漢股份后會(huì)獲得怎樣的好處?這種收購(gòu)可能引發(fā)規(guī)模較大的房企跟風(fēng)，不少業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，今年可能出現(xiàn)房企并購(gòu)潮。

奧園相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示，京漢股份具備多年房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，且土儲(chǔ)與中國(guó)奧園的現(xiàn)有布局相契合。

公告顯示，目前京漢股份在北京、成都、南京、廣東省及河北省等地共計(jì)持有18個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)有已確權(quán)的總可售建筑面積約123.7萬(wàn)平方米。另?yè)?jù)京漢股份董秘透露，公司在雄安的租賃土地合計(jì)371.41畝，環(huán)雄安地區(qū)土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目包括：淶源縣文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目獲取立項(xiàng)621.98畝;固安康養(yǎng)休閑田園綜合體項(xiàng)目已租賃198畝。

“通過(guò)收并購(gòu)，能夠使企業(yè)規(guī)模快速擴(kuò)張，且收并購(gòu)的成本是可以明確的。”4月初，上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，所以客觀來(lái)講，擁有充裕現(xiàn)金的大型房企在收并購(gòu)上更具優(yōu)勢(shì)。但其也指出，如何在并購(gòu)后高效操盤，也是房企需要思考的地方。

事實(shí)上，業(yè)內(nèi)有人士猜測(cè)，奧園通過(guò)此次收購(gòu)，可以推動(dòng)旗下文旅集團(tuán)“借殼”上市。奧園相關(guān)人士則告訴時(shí)代周報(bào)記者，公司目前沒有任何回A或借殼的打算。

目前，奧園也還未打算對(duì)京漢進(jìn)行大規(guī)模業(yè)務(wù)調(diào)整。據(jù)奧園人士透露，京漢股份現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目仍將在京漢股份的平臺(tái)下開發(fā)，暫無(wú)打包轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合開發(fā)的計(jì)劃。

但京漢股份則正在“候命”，其相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，收購(gòu)?fù)瓿珊螅緦Ｗ⑿虏牧霞熬G色纖維等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)與制造的戰(zhàn)略不會(huì)調(diào)整。關(guān)于房地產(chǎn)板塊，以及上市公司未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃，公司將會(huì)統(tǒng)一規(guī)劃重新布局，以便利于公司的高質(zhì)量發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 京漢轉(zhuǎn)股權(quán)紓困 奧園