“冰封”68天后，武漢樓市終于開始緩慢復蘇。

據(jù)武漢市房管局數(shù)據(jù)，封城后，武漢樓市連續(xù)68天新房零成交，直到3月30日，單日新房成交才破零。進入4月，武漢樓市暖意漸顯，3日、4日新建住宅單日成交量均突破130套。自恢復之日到4月13日，武漢商品住房已成交1122套。

“售樓處幾乎都開了，多為預約式接待。”武漢當?shù)刂薪樾⊥醺嬖V第一財經(jīng)，有房企安排車輛對點接送，但購房者需提前預約，售樓處控制人數(shù)。多家開發(fā)商表示，武漢區(qū)域項目已進入復工復產(chǎn)階段，售樓處報批后有序開放，工地工人陸續(xù)到崗。

盡管房地產(chǎn)市場正逐步恢復，但中介小王坦言，實地看房的人不多，多數(shù)購房者仍選擇暫時線上觀望。行業(yè)機構預計，2020年，武漢及湖北商品住宅市場銷售規(guī)模較去年會下降三四成。對這座中國樓市“流量第一城”來說，疫情后的市場恢復還需時日。

房企重整開業(yè)

疫情發(fā)生前，武漢是中國樓市炙手可熱的“流量第一城”。

官方數(shù)據(jù)顯示，2019年，武漢共成交一手房24.2萬套，銷售面積2625.28萬平方米，存量房成交10.6萬套，成交面積1072.54萬平方米，累計34.8萬套，這一體量超過北上廣深。賣地規(guī)模超過千億，排在北京之前。

但突如其來的疫情，讓樓市的繁榮戛然而止。

合富研究院高級分析師殷一戌稱，由于封城時間較晚，1月武漢市場受影響較小，當月商品住宅批下117萬平方米預售，新增9900套。封城后，房產(chǎn)中介、土拍等經(jīng)濟活動全面暫停，無土拍、零預售、商品房零備案的狀態(tài)一直持續(xù)到3月24日。

重倉武漢的房企首當其沖。保利置業(yè)(00119.HK)管理層此前表示，集團在武漢有192萬平方米土地儲備，占總土儲的9%，今年武漢推貨量50億左右，比原計劃少了一半。

4月8日零點，橫亙在武漢與外界間的隔膜打開，離漢通道管控措施解除。經(jīng)歷嚴冬后，這座城市開始自我修復。

當天，美好置業(yè)(000667.SZ)在向武漢相關主管部門上報營銷中心開放方案、報備審批后，美好長江首璽、美好香域花境等多個營銷中心恢復開放。集團武漢區(qū)域市場營銷負責人李鑫說，公司對營銷中心進行全方位消毒，案場工作人員全部核酸檢測陰性后上崗。

保利地產(chǎn)(600048.SH)湖北公司多個在建項目獲得復工批復，保利庭瑞?閱江臺、保利星河九洲、保利香頌等項目營銷中心也于當日開放。為保障復工員工健康安全，集團同樣對所有在崗員工進行新型冠狀病毒檢測，參檢人員報告均為健康。

碧桂園(02007.HK)湖北區(qū)域相關負責人告訴第一財經(jīng)，集團武漢區(qū)域平臺公司及32個項目已進入全面復工階段，在售項目售樓處均已開放,超過80%員工返崗,工地工人陸續(xù)到崗中;碧桂園湖北正推進在武漢、咸寧、鄂州、宜昌、恩施等多地共102個項目的復工復產(chǎn)。

美的置業(yè)(03990.HK)相關負責人也表示，集團華中區(qū)域武漢公司經(jīng)相關部門批準，手續(xù)齊全，于2020年4月3日全體員工復工，員工經(jīng)核酸檢測全部為陰性。目前，集團在武漢的項目如美的·雅居樂云筑、美的君蘭半島展廳均已開放。

自3月31日恢復發(fā)放預售證以來，武漢已有至少9個項目獲批預售證，包括孔雀城問津蘭亭、恒大科技旅游城、恒大時代新城、東方城三期、新力城和恒大常青花園等。4月底前，武漢約有15個樓盤有入市、開盤計劃。

新開盤項目中，多個為中國恒大(03333.HK)旗下項目，第一財經(jīng)記者了解到，上述項目已申請開放售樓處，但還未正式蓄客，開盤計劃有待確定。目前，恒大武漢區(qū)域員工復工率100%，且均已進行核酸和抗體檢測，根據(jù)健康碼和體溫檢測進行人員出入管理。

回暖仍需時日

盡管處于疫情中心，但多家開發(fā)商表示看好武漢樓市前景。較早前的業(yè)績會發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)(00123.HK)管理層稱：“未來將繼續(xù)看好武漢在華中地區(qū)的重要戰(zhàn)略地位，依然作為公司重要的投資方向。”

3月31日上午，武漢出讓10宗地塊，7宗為住宅和商服用地。兩小時內(nèi)，7宗地塊被金茂、龍湖、武漢地產(chǎn)集團等房企拿下，其中，P(2020)004號由武漢市軌道交通建設有限公司以13.87億元競得，樓面地價3656.43元/平方米，溢價率24.72%。

4月8日解封首日，融創(chuàng)中國(01918.HK)董事局主席孫宏斌來到武漢,同武漢地產(chǎn)集團與黃陂區(qū)簽約“融創(chuàng)·武地·長江文旅城”項目投資建設合作協(xié)議，涉及文化旅游、會議會展、酒店運營等多個領域。作為重倉武漢的房企之一，去年,融創(chuàng)已在武漢布局20個項目。

“武漢樓市投資端始終沒有冷下來。” 同策集團首席分析師張宏偉認為，疫情對武漢經(jīng)濟與樓市的影響是階段性的，盡管當前疫情影響流動人口變化，但從中長期來看，武漢仍是中國最具活力的城市之一。

從人口指標看，武漢人口吸附力排在全國前列。2019年，全國新增常住人口超過武漢的只有7個，剩余大中城市人口增量大部分未超過10萬。截至2019年末，武漢市常住人口1121.20萬人，比2018年末增加13.1萬人，城鎮(zhèn)化率80.49%。

張宏偉認為，武漢經(jīng)濟基礎及基本面較好，未來仍然有增長空間;從中長期來看，良好的教育資源、后期醫(yī)療資源的投入、戶籍人才新政等將加速人口向武漢集聚，樓市需求基本面有保障。

不過，疫情對武漢樓市的沖擊難以快速消弭。張宏偉稱，短期內(nèi)來看，武漢樓市基本還是以“線上銷售”為主，行業(yè)資金面的緊張狀況并未改變。二季度是“以價換量”保流量銷量的階段，預計三季度銷售回款正常，四季度樓市企穩(wěn)。

殷一戌認為，盡管武漢樓市容量較大，但中短期流動人口、新武漢人進不來，供需基本面變化，需要跟城市經(jīng)濟一起恢復。

有調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，全國范圍19%的潛在購房者因疫情取消今年置業(yè)計劃，湖北潛在購房者“棄購”比例更高，達22%，“部分購房者受疫情影響收入明顯滑坡，因此調(diào)整乃至取消置業(yè)計劃;疫情也對購房者心理產(chǎn)生負面影響，市場觀望情緒加重，入市信心不足。”

“降價在所難免，二手領跌，一手跟進，徹底改變一二手倒掛狀態(tài)。” 殷一戌對市場走勢分析稱，例如某TOP3房企在武漢真實降價超過10%，市中心個別樓盤降15%。武漢中介也對記者表示，有樓盤之前均價19500元/平方米，目前均價已降至17000元/平方米。

殷一戌還稱，疫情對商辦經(jīng)營性資產(chǎn)打擊較大，出現(xiàn)閉店降價免租的情況，供應過剩疊加疫情，今年會相對困難。“目前武漢存量商業(yè)530萬平方米，預期今年新增供應減半至30萬方，招商壓力明顯;甲級寫字樓租金將延續(xù)下跌趨勢，預期跌幅最高達5%。” 第一太平戴維斯稱。

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