在引入許曉軍、姚科等明星職業(yè)經(jīng)理人后，川派房企領(lǐng)地控股集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“領(lǐng)地集團(tuán)”)向資本市場(chǎng)發(fā)起沖擊。

4月9日晚間，領(lǐng)地集團(tuán)向港交所提交招股說(shuō)明書(shū)，獨(dú)家保薦人是建銀國(guó)際。領(lǐng)地集團(tuán)的這份招股書(shū)，是其首次將“家底”展現(xiàn)在公眾面前，不僅有高速增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)，也有負(fù)債高企、不合規(guī)事件頻發(fā)等一系列隱憂。

“全國(guó)化”：逾六成項(xiàng)目仍位于四川

領(lǐng)地集團(tuán)于1999年4月在四川成立。在招股書(shū)中，領(lǐng)地集團(tuán)提到，已形成著眼于成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省、華中、京津冀地區(qū)及粵港澳大灣區(qū)的全國(guó)化布局。截至2020年2月29日，領(lǐng)地集團(tuán)有90個(gè)處于不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及總土地儲(chǔ)備為1331.45萬(wàn)平方米。不過(guò)，其中57個(gè)項(xiàng)目位于四川省，占比超過(guò)了63%。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年-2019年，領(lǐng)地集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)收益53.38億元、45.14億元和75.68億元;分別實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)凈額6.49億元、5.18億元和6.72億元。以此計(jì)算，領(lǐng)地集團(tuán)2019年的收益和利潤(rùn)凈額同比增幅分別為67.66%和29.73%。

不過(guò)，領(lǐng)地集團(tuán)的凈利率卻出現(xiàn)了逐年下滑，2017年-2019年這個(gè)數(shù)據(jù)分別為12.2%、11.5%和8.9%。同花順I(yè)Find統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，在159家港股上市房企中，有超過(guò)百家2019年的凈利率在10%以上。

此外，領(lǐng)地集團(tuán)的毛利率2019年是27.8%，與上年同期相比下降了近8個(gè)百分點(diǎn)。領(lǐng)地集團(tuán)表示，這主要是因?yàn)閭€(gè)別不同的項(xiàng)目毛利不同，且項(xiàng)目銷售尾聲階段所剩物業(yè)位置吸引力不足而價(jià)格較低。

“擴(kuò)規(guī)模”：計(jì)劃2020-2021年實(shí)現(xiàn)千億

與多數(shù)房企類似，領(lǐng)地集團(tuán)對(duì)規(guī)模的訴求也十分強(qiáng)烈。2019年4月，在20周年品牌發(fā)布會(huì)上，領(lǐng)地集團(tuán)稱將全力以赴完成重點(diǎn)省份70余個(gè)核心城市進(jìn)駐，力保100個(gè)以上優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目覆蓋的階段性戰(zhàn)略目標(biāo)，最終在2020-2021年實(shí)現(xiàn)千億戰(zhàn)略的新跨越。

不過(guò)，從第三方機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，領(lǐng)地集團(tuán)距離千億規(guī)模還有較大的距離。克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，領(lǐng)地集團(tuán)2019年全口徑銷售金額為247.3億元，行業(yè)排名第96;而2018年的流量銷售金額為235億元，行業(yè)排名第92。有房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)論員在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，對(duì)比目前銷售規(guī)模，領(lǐng)地集團(tuán)想在明年飛躍至千億，恐怕有不小難度，這對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)模式、現(xiàn)金流和人才儲(chǔ)備等都是極大的挑戰(zhàn)。

近年，領(lǐng)地集團(tuán)也進(jìn)行了一系列與規(guī)模追求相匹配的動(dòng)作，比如積極進(jìn)行人員架構(gòu)調(diào)整。2019年8月，金科地產(chǎn)前品牌總經(jīng)理姚科加盟領(lǐng)地集團(tuán)，任助理總裁兼品牌總經(jīng)理;2019年12月，原恒大集團(tuán)總裁許永軍出任領(lǐng)地總裁一職。

與此同時(shí)，領(lǐng)地集團(tuán)也開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)外合作。今年3月18日，領(lǐng)地集團(tuán)與大發(fā)地產(chǎn)簽署合作協(xié)議。據(jù)了解，大發(fā)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)涉足長(zhǎng)三角城市群、粵港澳大灣區(qū)、中部城市群、成渝城市群等。

“加杠桿”：資產(chǎn)負(fù)債比率達(dá)140%

走在規(guī)模擴(kuò)張路上的領(lǐng)地集團(tuán)，也同樣采取了“加杠桿”的方式。招股書(shū)顯示，2017-2019年末，領(lǐng)地集團(tuán)的有息負(fù)債分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元，凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為60%、110%和140%。

對(duì)于凈資產(chǎn)負(fù)債比率的增長(zhǎng)，領(lǐng)地集團(tuán)給出的解釋是，與銀行及其他借款的增長(zhǎng)大致相符，主要是為應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)張引致的融資需求。數(shù)據(jù)顯示，領(lǐng)地集團(tuán)的融資利率一路走高，2017-2019年加權(quán)平均實(shí)際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%;銀行及其他借款利息分別為3.89億元、6.69億元和14.45億元。

此外，領(lǐng)地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量近幾年連續(xù)為負(fù)值，2017-2019年分別為-1.87億元、-42.88億元和-31.12億元。領(lǐng)地集團(tuán)表示，主要由于物業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)及土地收購(gòu)持續(xù)增加導(dǎo)致業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)所用現(xiàn)金龐大所致。

從短債和現(xiàn)金情況來(lái)看，領(lǐng)地集團(tuán)似乎面臨著較大的償債壓力。截至2019年末，領(lǐng)地集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物共13.81億元，而應(yīng)于一年內(nèi)償還的負(fù)債規(guī)模為57.63億元，應(yīng)于第二年償還的金額則為41.32億元，合計(jì)98.95億元。

盡管如此，領(lǐng)地集團(tuán)在完成重組前，于2019年依然向母公司分派了7億元的股息。而當(dāng)時(shí)，領(lǐng)地集團(tuán)的母公司主要由劉氏三兄弟的家庭持有。

“不合規(guī)”：旗下多家公司被處罰

對(duì)領(lǐng)地集團(tuán)而言，由于報(bào)告期內(nèi)發(fā)生了多個(gè)不合規(guī)事件，赴港上市能否成功還是個(gè)未知數(shù)。

領(lǐng)地集團(tuán)提到，報(bào)告期內(nèi)有4家項(xiàng)目公司未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而率先動(dòng)工被罰70萬(wàn)元;2家項(xiàng)目公司因未嚴(yán)格遵守建設(shè)工程規(guī)劃許可證若干規(guī)定，被罰130萬(wàn)元，涉及車位數(shù)目較預(yù)期開(kāi)發(fā)的少，且窗戶、露臺(tái)及天花的實(shí)際建設(shè)與相關(guān)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)劃不符;還有12家項(xiàng)目公司因未取得建設(shè)工程施工許可證率先動(dòng)工，合計(jì)被罰約380萬(wàn)元。

領(lǐng)地集團(tuán)還有3家項(xiàng)目公司因刊登不符合廣告法相關(guān)規(guī)定的物業(yè)廣告被罰。另外，公司的不合規(guī)事件還包括未能做出足夠的社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金公款。

而領(lǐng)地集團(tuán)旗下公司涉嫌違規(guī)售房偷稅漏稅等問(wèn)題并未在招股書(shū)中披露。成都市成華區(qū)住房建設(shè)與交通運(yùn)輸局2019年7月發(fā)布文件，通報(bào)了成都領(lǐng)地泛太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、成都睿恒房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司在銷售“領(lǐng)地海納時(shí)代”項(xiàng)目過(guò)程中的違規(guī)行為。通報(bào)顯示，領(lǐng)地集團(tuán)旗下公司成都領(lǐng)地泛太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在項(xiàng)目銷售過(guò)程中，對(duì)售樓處現(xiàn)場(chǎng)管理不善，且未按照成都市有關(guān)規(guī)定公示披露相關(guān)信息，在相關(guān)部門檢查指出問(wèn)題后仍然不整改落實(shí)。此外，開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)涉嫌偷稅漏稅行為。

有房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)論員告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“隨著誠(chéng)信管理體系的不斷完善，開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)行為將形成信用‘污點(diǎn)’，一直跟隨著后續(xù)經(jīng)營(yíng)。這也會(huì)對(duì)其品牌形成影響，與企業(yè)的銀行授信評(píng)級(jí)，以及貸款支持力度也將直接掛鉤。”

此外，領(lǐng)地集團(tuán)報(bào)告期內(nèi)也有多處項(xiàng)目發(fā)生安全事故。2018年12月17日，四川省雅安市雨城區(qū)蘭臺(tái)府項(xiàng)目發(fā)生重傷害事故，死亡2人。該項(xiàng)目建設(shè)單位為領(lǐng)地集團(tuán)子公司雅安領(lǐng)悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，眉山領(lǐng)地持有雅安領(lǐng)悅95%股權(quán)。

2019年1月6日，四川省樂(lè)山市市中區(qū)蘭臺(tái)府二期發(fā)生高處墜落事故，死亡1人。該項(xiàng)目建設(shè)單位為樂(lè)山領(lǐng)悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。樂(lè)山領(lǐng)悅目前有兩大股東，其中眉山領(lǐng)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持股60%，而眉山領(lǐng)地系領(lǐng)地集團(tuán)的全資子公司。

關(guān)鍵詞： 領(lǐng)地集團(tuán)IPO 百億負(fù)債 兩年