港股市場在2019年首季度出現短暫的小牛市之后，又進入長期的震蕩行情之中，而這個期間，物業板塊卻走出了穿越牛熊的氣質。從2019年初算起至今，港股物業服務板塊指數從850點左右漲至2400點左右，不到一年半時間，漲幅超過180%。

即便是經歷了春季公共衛生事件及3月份全球股市大幅回調的影響，物業板塊也能迅速調整反彈，這其中少不了一年多以來新股的助力。智通財經APP注意到，2019年以來物業板塊上市新股約10只，上市后普遍表現不俗。其中濱江服務(03316)在2019年3月上市經歷較長時間的盤整之后，2020年股價開啟暴漲模式。

2020年1月1日至2月19日，濱江服務股價從7港元左右漲至14港元，漲幅翻倍。除了物業板塊受到投資者矚目之外，濱江服務的基本面更是重要支撐。

深耕長三角，外延收入加速成長

跟很多港股上市公司一樣，成立于1995年的濱江服務背靠濱江集團(002244,股吧)，已從一家浙江省杭州的本地住宅物業管理服務提供商逐漸成長為長江三角洲領先的優質物業管理服務提供商。

按2017年高端住宅物業在管建筑面積計，濱江服務集團于杭州排名第二，為浙江省第五、長三角第十。2019年，濱江服務在浙江省的20個地區、上海市、江蘇省及江西省擁有61間附屬公司及分支機構，向約70000余個物業單位提供物業管理服務。2019年3月濱江服務于港股主板上市，主營業務包括物業管理服務、非業主增值服務和業主增值服務。

智通財經APP觀察到，2015年至2019年，濱江服務的業績實現了快速增長。期內收入從1.59億元人民幣(單位下同)增長至7.02億元，年復合增速達到45%;歸母凈利潤從1147萬元增長至1.15億元，2019年是2015年的10倍。

2018年以來，房地產行業在房住不炒的基調之下有所降溫，但是2019年，濱江服務的收入和凈利潤同比增速仍然高達38%和63%，在行業中處于較高水平。

從各項主業務情況來看，2019年物業管理服務、非業主增值服務和業主增值服務收入占比分別為58.6%、31.9%和9.1%，物業管理服務作為核心業務收入占比一般占比六成。從增速看，三項業務同比增速分別為30.1%、44.2%和75.9%，業主增值服務增速較高，因此收入占比有上升趨勢。

營收增加源于在管面積的增長，截至2019年底濱江服務的在管建筑面積1440萬平方米，同比增長24.1%;同時合約建筑面積1240萬平方米，同比增長34.8%，總面積達到了2680萬平方米，同比增長28.8%。

智通財經APP觀察到，由于濱江服務的品牌認可度提升，杭州濱江投資控股及其附屬公司濱江集團與濱江服務建立了緊密合作關系，提供了大量優質項目。濱江集團是長三角地區較具規模的房地產企業，2019年合同銷售額破千億達到1120.6億元。這種背靠房地產企業的營業模式在物管企業中較為常見，不過不同的是濱江服務與濱江集團的關聯收入占比并不大，2017年已經降至12.2%。相反，由于品牌效應，來自第三方的收入占比逐年提升。

物業費高于行業平均，毛利率凈利率穩步提升

智通財經APP了解到，物業管理服務來自第三方的收入一般情況下利潤率較低，這與開拓外延市場的成本、費用支出方面息息相關，并且為了打開市場會有價格戰等，但是濱江服務由于及早了擺脫了這種模式，所以近幾年利潤率穩步上升。

2015年至2019年其毛利率從16.45%增長至28.07%，增長超過10個百分點，凈利率波動時上升，從7.22%增長至16.37%，增幅超過1倍，這要歸功于其毛利率上升的同時，費用率的控制較好，2019年8.06%，僅比2015年增加1個百分點。而維持毛利潤和毛利率增長的秘密就在于，核心業務物管服務的管理費用不斷增加。由于品牌效應和競爭力較強，2015年至2019年，濱江服務的物業費上調22次，2019年達到約每月每平方米4.16元。而同期中國百強物管企業的物業費均值在2.3元每月每平方米左右，濱江服務遠高于行業平均，并且還處于增長之中。

與此同時，高毛利的增值服務收入占比不斷增加，也提升了其利潤空間。因此，從收入和盈利方面，濱江服務處于穩步增長且高于行業平均的通道之中，這是投資者看重的一個原因。

物管賽道成長空間足，韌性強

投資者看重濱江服務的另一個原因在于，物管服務的賽道成長空間足，其業績韌性強。

雖然物管服務與房地產行業有著密不可分的關系，但是房地產行業屬于增量市場的競爭，而物管服務則屬于增量和存量的雙方向競爭，相較房地產行業具有更強的業績韌性。

智通財經APP觀察到，在一季度公共衛生事件的影響之下，包括房地產在內的多個行業的公司業績都受到較為明顯沖擊，不過這對于物管服務尤其是住宅物業的收入影響極小，而且多個地方政府發布補貼政策，對沖這期間上升的成本，因此物管企業在這期間的業績受到的影響較小，這一點就已經跑贏了很多行業。

行業增速方面，目前物管服務的60%至70%的收入來自住宅物業，不過非住宅物業也在加速發展。在增量方面受到一定調控壓力之下，存量市場的收入增長依舊可觀。相比“一錘子買賣”，物管服務的“細水長流”式增長注定了該行業的天花板足夠高。

這些邏輯支撐了物管服務板塊的高增長及資本市場的高度認可，2019年以來物管服務上市新股的表現歷歷在目，濱江服務憑借業績的穩定高增長，在板塊助力之下，短期內實現了股價翻倍，而這種趨勢性增長或將伴隨著業績釋放繼續上演。

關鍵詞： 濱江服務 股價翻倍