截至7月20日收盤，港龍每股報價為3.9港元，與發行價格相差無幾，總市值為62.4億港元。

上市第二個星期，港龍中國(06968.HK)的股價仍在原點徘徊。

7月15日，港龍中國正式在港交所上市，發行價格為3.93港元。雖然發行當日一度沖高，但截至收盤，港龍每股報價3.92港元，跌幅0.25%。

截至7月20日收盤，港龍每股報價為3.9港元，與發行價格相差無幾，總市值為62.4億港元。

作為今年第二家在港上市的內地房企，港龍中國并未受到資本的過多青睞。

根據上市前夕的股票認購結果顯示，港龍中國初步發售股份在香港認購不足，合共接獲2479份香港公開發售的有效申請，認購合共1111.3萬股香港發售股份，相當于香港公開發售項下初步可供認購的4000萬股香港發售股份約28%。

這與今年首家上市房企匯景控股(09968.HK)的情況十分類似。

2020年1月16日，匯景控股也經歷了發行股份認購不足，以及上市首日破發的狀況。在業內人士看來，規模小、負債高、土儲少或是上述房企不受資本青睞的重要原因。

截至2020年3月31日，港龍總土地儲備為544萬平方米。

按照克而瑞出具的《2019年度中國房企總土儲貨值TOP100排行榜》，排名第100的瑞安房地產土地儲備為624.6萬平方米，港龍則在百名開外。

7月18日，北京某研究機構負責人告訴時代周報記者，對投資者而言，他們需要的是一個比較動聽的上市故事，即要讓投資者相信，公司模式可以復制，規模化也可以實現。

“五十強房企，幾乎都上市了，剩下排隊上市的房企，通常規模都比較小。”7月15日，某不具名地產分析師告訴時代周報記者。

合作開發比例增大

從營收增速看，港龍中國的表現仍可圈可點。

招股書顯示，2017―2019年，港龍中國物業開發及銷售收益分別約為4.34億元、16.60億元以及19.78億元，復合年增長率為113.5%;凈利潤分別約為0.33億元、3.32億元以及4.7億元，復合年增長率為278.6%;凈利率則在三年內由7.6%增長至23.8%，毛利率由21.9%升至42.7%。

業務快速增長背后，在于港龍中國第三方業務數目的逐年增加。

2015年底，港龍中國主動與碧桂園接洽，共同開發位于江蘇常熟的一個項目，港龍占該項目公司40%的權益。

截至2016年1月1日，港龍中國累計虧損人民幣7000萬元，但到了2016年底，港龍實現收入約4.72億元，毛利為1億元，利潤及全面收益總額為3940萬元。

之后，港龍中國決定進一步加大合作開發項目比例。

數據顯示，2016年，港龍中國共同開發項目數量僅為6個;2017―2018年，數量分別增長至24個、35個;到了2019年，公司64個開發項目中，與碧桂園、中南建設、融創中國等公司合作開發項目數高達49個，占比超七成。

“目前正在規模化發展的房企，一旦采取孤軍奮戰的做法，就會在招攬客戶方面缺乏優勢。所以在全國擴張中，與品牌房企聯合開發或者打造地標性建筑以贏得政府優惠政策，則是房企扎根外土、降低風險行之有效的策略。”7月15日，易居智庫研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，合作方在土地預算、產品定位、銷售價格等方面有可能出現分歧，甚至導致拆伙。―2019年，港龍中國共與三家第三方業務伙伴終止合作。

上市產生積極影響

事實上，上市將對港龍中國日后的財務情況產生積極影響。

招股書顯示，隨著業務規模的快速增長，港龍中國的負債也逐年攀升。2017―2019年，港龍合約負債分別為25.27億元、36.54億元、84.16億元;對應的資產負債比率分別為98.8%、122.1%及172.6%。

根據和訊房產發布的數據顯示，2019年百強上市房企資產負債率為101.8%。

負債走高的同時，港龍中國的融資成本也居高不下，這也是多數小型房企的共同特點。

數據顯示，2017年港龍加權平均實際利率為6.3%，2018年漲至8.0%，2019年繼續上升至8.8%。

根據克而瑞的統計，2019年房企新增融資成本為7.07%。

從港龍中國的融資渠道中，不難發現資金成本較高的原因。

招股書顯示，于2020年4月30日，港龍擁有信托融資安排人民幣15.23億元，占總借貸的26.4%。2018―2019年，這一比例分別為47.4%、35.5%。

7月16日，匯生國際融資總裁黃立沖告訴時代周報記者，信托融資往往成本較高，但是當銀行融資只能給那么多的時候，公司也就只能通過更高成本的信托融資來解決。

值得注意的是，在港龍與若干銀行訂立的貸款協議中，將可能載有交叉違約條款。一旦發生任何交叉違約，該等銀行有權根據協議要求加速償還全部或部分相關貸款，并取回該債務的抵押品。

黃立沖表示，如果一家公司某個部分出現違約，就可能迫使公司的管理層把另外一家公司的資產用來補足另外一個違約。如果沒有交叉違約條款，則未違約的債權人的權益就沒有辦法受到保障。

關鍵詞： 上市 股價徘徊不前