濱江揮金百億再補倉,戚金興固守杭州區(qū)域重倉藏隱憂
躋身千億房企之列不久的濱江集團(002244,股吧)(SZ.002244,以下簡稱“濱江”),似乎對規(guī)模有著更大的訴求。
7月31日,濱江以107.38億元競得杭州下城區(qū)文暉單元宅地,溢價率21.77%,問鼎年內(nèi)杭州首宗百億地塊。據(jù)中指院發(fā)布的《2020年1-7月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示,濱江以496億元的拿地額,位列榜單第9位,相較于去年同期上升了16個位次。
不難看出,濱江正利用拿地窗口期,有意鞏固自身在大本營的優(yōu)勢。不過,地價較高、區(qū)域過于集中等風險,也給企業(yè)后續(xù)發(fā)展帶來一定隱患。
濱江百億奪地
7月31日上午,杭州主城共計8宗地塊入市交易,總出讓面積334.96畝,總起價124.37億元。其中,位于杭州老城區(qū)的文暉單元地塊最受關(guān)注。
據(jù)悉,該地塊起拍價88億元,出讓之前便吸引了融創(chuàng)中國(HK.01918)、中海(HK.00688)、陽光城(000671,股吧)(SZ.000671)等24家房企報名。經(jīng)過將近兩個半小時、82輪的競拍,濱江最終以107.38億元的價格斬獲該宗地塊,成交樓面價35971元/平方米,溢價率21.77%。
這是2020年杭州第一宗拍出的百億地塊,也是杭州歷史上第三貴的地塊,僅次于新鴻基平安聯(lián)合體以132.6億拿下的江河匯綜合體,以及123.18億元的信達杭州壹號院地塊。
這亦是一宗讓人愛恨交織的地塊。根據(jù)土地出讓公告顯示,剔除公租房面積,文暉宅地未來可售部分約26.86萬方,項目貨值可達約138.8億元。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2020年前7月,濱江在杭州實現(xiàn)流量銷售額231.23億元,比第二名的融創(chuàng)多出近80個億。
知名地產(chǎn)分析師嚴躍進向藍鯨房產(chǎn)指出,隨著濱江將文暉地塊納入麾下,其在杭州將進一步鞏固自身的規(guī)模優(yōu)勢。
但與此同時,由于地塊競爭較為激烈,且商品房被提前設置了價格上限,其利潤空間也被一并壓縮。
2019年5月,嘉里建設曾以68.14億元的價格競得一宗文暉商住地塊,樓面價29677元/平。而濱江斬獲的地塊,成交樓面價達35971元/平,比去年高出不少。根據(jù)政策規(guī)定,若不含裝修價格,地塊所建商品房毛坯銷售均價不高于47200元/平,且最高單價不高于51920元/平,這一售價低于50000-60000元/平的二手房掛牌均價。
顯然,濱江難以獨吞這宗百億地塊,由此來看,濱江后續(xù)或?qū)⒁肫渌科蠊餐_發(fā)。如何在限價的條件下增厚的企業(yè)利潤空間?考驗著濱江集團的管理團隊。
區(qū)域重倉的隱憂
按照濱江集團董事長戚金興的計劃,2020年杭州拿地占比要降低至50%。他還表示,公司完全有條件和能力在蘇滬粵等省份獨立開發(fā)項目。
但從目前的態(tài)勢來看,濱江仍然未能擺脫布局高度集中的局面。
2020年以來,杭州市通過賣地實現(xiàn)了1600多億元的收入,其中僅濱江便拿走了近400億元的土地。同時,濱江還在浙江的寧波、嘉興斬獲了3宗地塊。而在浙江省外的土拍市場上,濱江僅在蘇州、南京等城市有所動作。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2020年前7月,濱江在拿地上花了496億元,位居榜單的第9位,相較于去年同期提升了16個名次。顯然,作為土生土長的浙系房企,濱江仍然將進一步做大規(guī)模的希望,押在了杭州及浙江省。
事實上,從過往發(fā)展的歷程來看,濱江集團如此重視杭州及浙江,似乎有著充足的理由。
2016年,為盡快打開大灣區(qū)市場獲取土地資源,濱江選擇了深圳圳本土房企安遠控股尋求合作。然而,隨著深圳舊改政策的改變,濱江集團與安遠控股合作的舊改項目無法按照正常計劃進行。為此,濱江集團在2019年計提了7.24億元的壞賬準備。此外,濱江在上海的舊改項目進展也并不順利。
而反觀大本營杭州,濱江集團有著明顯的主場優(yōu)勢。以毛利率為例,杭州地區(qū)在2019年的毛利率為46.38%,而上海地區(qū)僅為11.91%,金華地區(qū)為19.82%。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向藍鯨房產(chǎn)指出,濱江持續(xù)看好杭州本土市場,所以才在行業(yè)盤整期和疫情期間加碼杭州土儲。然而,其布局過于集中在杭州,存在集中度過高的風險,在遭遇區(qū)域調(diào)控時頗為被動。
事實上,面對著杭州地市與樓市的雙重火熱,杭州調(diào)控政策面臨著加碼的風險。7月2日,杭州官方發(fā)布樓市調(diào)控新政,對高層次人才優(yōu)先搖號打上補丁,限售5年。7月24日召開的房地產(chǎn)座談會上,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正說,要時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦,包括杭州等10個城市都出席了該會議。
柏文喜建議,濱江可以擴大合作力度來減輕壓力,盡快打開外地市場。
不難判斷,過于集中的城市布局,正成為濱江前進路上的隱患。在接下來的5個月里,濱江在拿地策略上是否會做出調(diào)整?藍鯨房產(chǎn)會持續(xù)關(guān)注。
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