12月18日，新湖中寶股份有限公司(以下簡稱“新湖中寶” SH.600208)發(fā)布公告，擬向綠城房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓上海新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱“上海新湖”)35%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益。這是繼今年7月向融創(chuàng)轉(zhuǎn)讓舊改項(xiàng)目之后，新湖中寶第二次出售舊改項(xiàng)目。

12月07日，據(jù)新湖中寶公告，公司控股股東新湖集團(tuán)于12月5日質(zhì)押所持上市公司股份3.7億股(占其所持股份13.29%)，占新湖中寶總股份4.3%。截至目前，新湖中寶全部股份被質(zhì)押比例為42.49%。

11月25日，新湖中寶發(fā)布公告稱，公司已于11月22日成功發(fā)行新湖中寶股份有限公司2019年公開發(fā)行公司債券(第二期)，品種一實(shí)際發(fā)行規(guī)模9.2億元，票面利率7.5%;品種二不發(fā)行。這是新湖中寶今年以來第七次發(fā)債。

發(fā)債、出售項(xiàng)目、質(zhì)押比例攀升，這些關(guān)鍵詞釋放了怎樣的信號?

銷售不佳業(yè)績下滑

10月30日，新湖中寶發(fā)布的第三季度經(jīng)營情況顯示，2019年前三季度，新湖中寶累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額100.40億元，同比下滑14.12%。累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積63.36萬平方米，同比下降13.88%。根據(jù)上市公司早前200億元的銷售目標(biāo)計(jì)算，三個(gè)季度合計(jì)完成50.2%，僅略逾目標(biāo)的一半。

事實(shí)上，早在之前，新湖中寶的業(yè)績已呈下滑之勢。2017至2018年，公司的營業(yè)收入分別為175億元、172億元;凈利潤分別為32.2億元、25.1億元。2019年前三季度，公司營業(yè)收入為111億元，凈利潤為24.6億元?？傮w而言，近年來，新湖中寶的營業(yè)收入和凈利潤明顯承壓。

值得一提的是，在2019年第三季度之前，公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額曾持續(xù)六個(gè)季度為負(fù)。直到2019年第三季度，新湖中寶經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為1.27億元，由負(fù)轉(zhuǎn)正。

截至2019年半年報(bào)，新湖中寶總共擁有3000萬平方米土地儲備，在克而瑞2019年上半年中國房企總土儲貨值榜單上排到57位，且其土儲主要位于長三角。

雖然手握大量地理位置良好的土地儲備，但其銷售業(yè)績卻未能體現(xiàn)出公司的土地儲備的體量與優(yōu)質(zhì)。事實(shí)上，雖然新湖中寶取得了大量地理位置好、成本較低的土地儲備，但其中包含大量舊改項(xiàng)目，開發(fā)周期長，回款慢，導(dǎo)致了公司營收規(guī)模明顯低于同檔位房企。

舊改項(xiàng)目占用資金

新湖中寶消化含有舊改項(xiàng)目的土地儲備的過程實(shí)在難以稱得上一帆風(fēng)順。

在其2019年半年報(bào)中，新湖中寶提到，截止2019年6月30日，上海五大舊改項(xiàng)目合計(jì)建筑面積達(dá)180萬平方米。“公司在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)土地儲備名列行業(yè)前茅”。此外，新湖中寶在杭州、蘇州等地也有舊改項(xiàng)目。杭州香格里拉項(xiàng)目總用地面積83萬平方米，新湖果嶺項(xiàng)目36 萬平方米;衢州新湖景城項(xiàng)目總用地面積 48 萬平方米;蘇州明珠城項(xiàng)目總用地面積104萬平方米。

這些舊改項(xiàng)目不僅成為其規(guī)模可觀的土地儲備，也給新湖中寶的資金鏈帶來了考驗(yàn)。舊改項(xiàng)目對新湖中寶的資金占用情況，從其半年報(bào)中便可見端倪。據(jù)新湖中寶半年報(bào)，2019年上半年，公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的金流量凈額為-2.88億元，上年同期金額為-57.52億元。新湖中寶稱變動(dòng)原因?yàn)楦鶕?jù)上海舊改項(xiàng)目拆遷進(jìn)度，上年同期拆遷投入大于本期所致。

同時(shí)，新湖中寶籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為8.13億元，上年同期為60.79億元。對此，新湖中寶稱，是根據(jù)上海舊改項(xiàng)目拆遷進(jìn)度，上年同期舊改貸款投入大于本期所致。

此外，2018年，新湖中寶支付的拆遷款達(dá)97.15億元，2017年為64.35億元。而且，新湖中寶的存貨構(gòu)成中拆遷成本占比較大，截止2018年底，公司存貨703.54億元，其中僅上海內(nèi)環(huán)舊改項(xiàng)目拆遷支出就達(dá)到270億，占比近40%。

舊改項(xiàng)目除了面積大，需要大量資金投入之外，由于舊改項(xiàng)目涉及多方因素，開發(fā)周期也長于一般房產(chǎn)項(xiàng)目。在新湖中寶的這些舊改項(xiàng)目中，部分項(xiàng)目開發(fā)周期甚至超過十年。

如杭州的香格里拉項(xiàng)目，原定竣工期限為2017年，目前已延后到了2022年。公司披露的延期原因系“開發(fā)初期與村民道路處理、個(gè)別民房拆遷、部分土地爭議未完全解決等原因造成部分地塊實(shí)際交付時(shí)間遲于合同約定時(shí)間”。同樣，上海新湖明珠城和青藍(lán)國際項(xiàng)目也是根據(jù)拆遷進(jìn)度分期開發(fā)。

負(fù)債攀升資金承壓

在為舊改項(xiàng)目投入大量資金的同時(shí)，新湖中寶的負(fù)債規(guī)模也在逐年擴(kuò)大。2017年至2018年，新湖中寶的總負(fù)債分別為916.69億元、1054.85億元;資產(chǎn)負(fù)債率分別為73.59%、75.42%;2019年前三季度，公司負(fù)債合計(jì)1054.41億元，資產(chǎn)負(fù)債表率為74.49%，和2018年度相比，有一定的下降。

2019年三季報(bào)顯示，新湖中寶貨幣資金128.52億元，短期借款加一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)到220.59億元。而總有息負(fù)債為729.75億元，公司凈負(fù)債率則為166.52%。

此外，截至2019年6月末，新湖中寶受限制資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)達(dá)484.67億元，占資產(chǎn)總額比例達(dá)33.09%。受限制資產(chǎn)主要包括公司及下屬子公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目和持有的貨幣資金、股權(quán)等。

11月19日，新湖中寶發(fā)布的《新湖中寶股份有限公司2019年公開發(fā)行公司債券(第二期)信用評級報(bào)告》也提到：公司在建及擬建項(xiàng)目未來所需投資規(guī)模較大、受限資產(chǎn)規(guī)模較大、債務(wù)負(fù)擔(dān)較重、面臨較大集中償付壓力。

值得關(guān)注的是，12月，新湖中寶接受媒體采訪時(shí)公開表示：“2020年，新湖中寶銷售凈回籠資金可達(dá)262.5億元，且新湖中寶擁有充足的自由現(xiàn)金流，銷售與拿地、開發(fā)建設(shè)之間沒有剛性周轉(zhuǎn)的關(guān)系，大部分銷售回籠資金可由企業(yè)自由支配。”新湖中寶能否如其所言，《投資者攻略》將持續(xù)關(guān)注。