2020年開年，佳兆業和龍湖一馬當先，吹響房企海外發債的號角。

1月9日，佳兆業發布公告，將發行本金總額為5億美元的票據，發行價為票據本金額的100%。票據按年利10.5%計息，并須每半年期末支付。除非根據票據條款提前贖回，否則其將于2025年1月15日到期。

佳兆業在公告中補充，擬將票據發行所得款項凈額用于為一年內到期的現有中長期債務再融資。

三天前，龍湖披露的公告則顯示，公司近期成功發行的6.5億美元票據中，7.25年期2.5億美元票息僅為3.375%;12年期4億美元票息僅為3.85%。

與之相比，佳兆業的發債利率頗高。將2019年發行的9筆美元債考慮在內，佳兆業的發債利率均高于10%，在10.5%~11.95%之間。

財經評論員嚴躍進認為，佳兆業高息發債或與其業務結構有關。佳兆業的舊改業務周期較長，可能會導致融資利率較高。“此外，佳兆業此前的經歷以及目前行業不太景氣的現狀也會影響其發債的利率。”

貨值去化不足50%

歲末，佳兆業在微信公眾號中列出19張圖片，對過去一年作總結。封面圖上，佳兆業用“圓滿”二字總結全年銷售情況。紅色的“1000”字樣下方，佳兆業給出數據：2019年地產全口徑銷售額達到1152億元，權益金額881億元。

郭英成如愿達成“三年千億”目標。

1月6日，佳兆業披露銷售快報，進一步披露全年銷售情況。2019年度，佳兆業錄得總合約銷售881.2億元，總合約建筑面積464.21萬平方米，分別同比增加25.8%及21%。

從月度銷售情況來看，佳兆業的銷售主力時期仍在下半年。11月、12月兩月，佳兆業分別錄得銷售120億元和130億元，分別增長13.5%和25.2%。

光鮮的銷售數據背后，銷售快報還透露出另一訊息：佳兆業11月份的每平米平均售價約為1.96萬元，按年下跌了16.3%。

同期，在安居客等買房網站上，部分佳兆業樓盤打出“首付11萬買房送十年物業費”等口號促銷。而十一期間，佳兆業還曾打出全國70盤聯動的促銷活動抓去化。

因為上半年年度目標僅完成40%，年中業績會上，面對媒體對于下半年銷售安排的疑問時，佳兆業行政總裁麥帆曾表示：下半年有1200億貨值，且大部分位于粵港澳大灣區，去化率不到50%就可以完成任務。

麥帆一語成讖，按佳兆業披露全年銷售額881億元計算，佳兆業下半年累計銷售共534億元。相對于1200億貨值，佳兆業下半年的去化率僅為44.5%。

產品去化不足，另一邊，佳兆業引以為傲的舊改市場暫還不能獨挑大梁。

舊改轉化速度放緩

2019年4月，佳兆業曾斥46.6億元巨資購買陽光100附屬子公司所持有卓星集團的全部權益，即55%股權。收購當時，佳兆業曾表示，該項目體量巨大，屬于“糧倉型”項目，可實現多期滾動開發，為公司提供持續穩定的現金流。

這僅是佳兆業舊改土儲的冰山一角。

中期報告顯示，截至上半年底，佳兆業擁有近3200萬平方米的舊改用地未納入土儲。僅大灣區一處，佳兆業擁有128個舊改項目，包括深圳的88個項目、廣州的12個項目及中山的18個項目，表外貨值近兩萬億。

下半年開始，佳兆業繼續加碼舊改項目。7月，佳兆業底價27.9億競得上海嘉定城中村改造地塊項目，拆遷占地面積約15.52萬平方米，計容建筑面積約21.35萬平方米;9月25日，佳兆業又拿下廣州荔灣海南村舊改，改造面積359.64萬平米，體量約為半個珠江新城;11月、12月，佳兆業再次斬獲四個舊改項目。

大灣區寸土寸金，相比較而言，舊改項目土地成本較低，但開發周期相對較長。

中達證券在11月底發布的研報顯示，除2009年外，2008至2018年間，佳兆業舊改項目每年平均轉化建筑面積約為94萬平米。2019年，轉換速度開始放緩。佳兆業曾表示，2019年年內計劃舊改可售面積僅為73萬平方米。

接二連三拿地后，佳兆業的現金流隨即面臨拷問。

為了幫助開發清遠項目，2019年11月18日，佳兆業曾發行一筆信托計劃，名為“愛建長盈精英-佳兆業清遠項目集合資金信托計劃”，據悉信托期限共兩年。

23筆信托計劃在案

“客觀來講，可能現在佳兆業還沒走出業務以及負債的陰影”，嚴躍進指出佳兆業發債成本較高的一種可能。

實際上，自2016年回歸，高負債始終是懸在佳兆業心頭的一座大山。

年中數據顯示，佳兆業凈負債率191%，資產負債率82.7%，流動比率從1.7倍跌至1.6倍。截至2019年6月30日，佳兆業流動負債1808億元，現金及銀行存款共計299.8億元。業績發布會上，佳兆業提出，要在年底之前將凈負債率降到180%以下。

彼時，嚴躍進在接受采訪時直言，佳兆業的負債情況雖有所改善，卻仍然居高。

為了在高負債下繼續擴張，佳兆業的信托計劃不少。中國信托登記網站信息顯示，有關佳兆業的信托計劃累計23筆。以其于2019年11月發行的萬向信托·地產629號為例。

該筆信托又名“佳兆業大連悅璟項目貸款集合資金信托計劃”，計劃融資總規模3億元，預期收益率7.5%~8.5%。

第三方網站中披露了此筆信托募資的使用去向。其中，A類信托資金，共8400萬元，用于借款人之一的“佳兆業地產(大連)有限公司”支付(或置換)并購大連世展房地產開發有限公司的并購價款或歸還因并購產生的股東借款及金融機構借款。

2.16億元B類信托資金，將用于借款人之二的“大連世展房地產開發有限公司”開發的大連金普新區佳兆業悅璟項目的開發建設等。

工商信息進一步顯示，大連世展房地產有限公司的股權曾在2019年發生密集變動。

大連世展房地產有限公司成立于2014年，由世展國際控股有限公司全資控股，直至2016年7月深圳世展置地將大連世展收入囊中。2019年6月，大連世展引入新股東“佳兆業地產(大連)有限公司”。同年9月，佳兆業集團(深圳)有限公司也現身股東列表，隨后深圳世展置地退出。大連世展成為佳兆業集團獨資子公司。

這意味著，一來一回之間，佳兆業不但用信托募集資金幫助自己“并購”了大連世展，還將其旗下的大連悅璟項目開發問題一并解決，成為該項目實際操盤方。