房企直接融資正在批量爆發(fā)。

3月5日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，擬公開發(fā)行不超過120億元的公司債券，并預(yù)計在3月20日的股東會上予以過會。這是這家公司自2018年以來首次預(yù)備積極境內(nèi)發(fā)債。

前一日的3月4日，新城控股拋出了B轉(zhuǎn)A以來最大的直接融資額度—不超過300億元。

“去年和前年不止一次在會上提過要提高直接融資的規(guī)模。”3月6日，某前十強(qiáng)房企副總裁對時代周報記者表示。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，今年1―2月，國內(nèi)房企債券融資2484億元，同比上升36%。

幸運兒如龍湖地產(chǎn)180億元小公募、萬科的90億元小公募等已經(jīng)通過。

截至3月9日，綠地180億元的小公募、金地集團(tuán)的110億元小公募、萬達(dá)98億元的小公募等掛在上交所的網(wǎng)站上等待被通過。

2月發(fā)債次數(shù)達(dá)去年一半

作為房企直接融資工具之一的地產(chǎn)公司債，正成為金融市場各方的香餑餑。

“結(jié)構(gòu)性牛市。”近日，平安證券在發(fā)布的研報中對當(dāng)下地產(chǎn)債市場給出形容。該機(jī)構(gòu)判斷該情況短期內(nèi)還會維持。

3月8日，長期從事地產(chǎn)類公司債承銷的機(jī)構(gòu)投資人王宇(化名)對時代周報記者表示，2月中旬是境內(nèi)地產(chǎn)債行情開始火爆的轉(zhuǎn)折點。

“2月上半月受疫情影響，境內(nèi)地產(chǎn)債一度行情低迷。到了2月下旬，大家都在搶。”他形容。

這種改變反映在數(shù)據(jù)上。

時代周報記者根據(jù)Wind債券板塊初步統(tǒng)計，2月下旬的兩周內(nèi)，地產(chǎn)債一級市場發(fā)行總量約300億元，凈融資額由上半月的負(fù)轉(zhuǎn)為正，合計約240億元。

截至目前，不少地產(chǎn)債還出現(xiàn)認(rèn)購倍數(shù)高企以及打開認(rèn)購下限不斷增多的現(xiàn)象。

例如濱江集團(tuán)的20濱江房產(chǎn)CP001、金科地產(chǎn)的20金科地產(chǎn)SCP001等，都是貼下限發(fā)行。

“在投標(biāo)前，主承銷商通常會給出一個發(fā)行詢價區(qū)間，但市場在突破認(rèn)購下限，可見多火爆。”王宇表示。

3月1日，華泰證券發(fā)布研報認(rèn)為，地產(chǎn)債供需兩旺歸因于資金面的寬松，受益于央行逆回購操作和MLF 操作等為代表的貨幣政策寬松，中央加大對貨幣信貸支持的力度，以及多地因城施策帶來調(diào)控邊際寬松的預(yù)期。

早于境內(nèi)債券，美元債從年初以來就持續(xù)火爆。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，僅2月份的發(fā)債次數(shù)就達(dá)到2019全年發(fā)行量的一半。

3月9日，時代周報記者多方確認(rèn)，多家房企發(fā)債被超額認(rèn)購。

當(dāng)日，前十強(qiáng)房企投資部總經(jīng)理李明(化名)向時代周報記者分析稱，“雖然2019年7月的778號文，限制房企的美元債發(fā)行用途在于借新還舊。但是由于全球降息，導(dǎo)致流動性劇增，一般情況下中資美元債包括無風(fēng)險利率、風(fēng)險溢價等，即便按照兩倍計息都還是很劃算。”

不少美元債的定價權(quán)也在向發(fā)債一方傾斜。

以陽光城為例，公司這筆超額14倍認(rèn)購的美元債，較初始指導(dǎo)價9.25%下調(diào)了100個基點，最后的發(fā)行利率8.25%。

短暫窗口期

債券票面利率下行正在成為普遍現(xiàn)象。

據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，綠城、碧桂園等房企今年新發(fā)型的債券票面利率較此前的品種下行200-300個基點，降幅前列;融創(chuàng)、美的置業(yè)、濱江等下行范圍在100-200個基點;禹洲、龍湖、金地等成本有40-70個基點下行;而本就在融資成本上較低的央企例如保利、招商蛇口更是下行20-60個基點。

王宇認(rèn)為，利率下降對房企融資成本有所幫助。

按照海通證券的統(tǒng)計，2019年92家地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的228只美元債，平均利率為8.28%。時代周報記者對比發(fā)現(xiàn)，今年年初以來，不少房企的美元債利率低于該數(shù)值。

“盡管每年年初資金面相對充裕，但結(jié)合當(dāng)下疫情的特殊情況，顯然是直接融資的窗口期。”李明認(rèn)為，受疫情影響銷售遇阻，房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流不能得到有效補(bǔ)充，只能尋求在融資性現(xiàn)金流上的補(bǔ)給。

“但這個窗口期估計持續(xù)不了多久。”他認(rèn)為。

盡管房企在境內(nèi)外發(fā)債齊頭并進(jìn)，但不少仍然是以借新還舊為主。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，95家典型房企2020年到期債務(wù)達(dá)5000億元。今年3月將迎來第一個小高峰，待償總額達(dá)330億元。

這也刺激市場出現(xiàn)對于超短期融資債券追捧。比如，建發(fā)股份270天期限的10億元債券，票息為2.43%;招商蛇口40天期限的15億元債券，利率為2.65%。

招商證券則認(rèn)為，現(xiàn)階段所謂的“缺資產(chǎn)”，不僅是缺“高收益+低風(fēng)險”債券，而且缺的是“短久期”品種。

對于債券的審批進(jìn)度在加快。以綠地集團(tuán)擬發(fā)行的180億元小公募為例，從2月26日提交以來，到了3月5日狀態(tài)顯示為已受理。前后時間不到10天，明顯縮短。

據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者透露，對于一些評級在AA及以下的民企債券，監(jiān)管部門仍持相對謹(jǐn)慎態(tài)度。

3月9日，一位長期從事債券發(fā)行的前50強(qiáng)房企投資部人士對時代周報記者表示，新證券法取消了發(fā)債額度不超過凈資產(chǎn)40%的額度限制后，未來公司債中公募的比例有可能會提高，私募債可能面臨分化。

“這對房企的規(guī)模和內(nèi)控運營水平的要求更高，中小房企私募的車可能還沒搭上，市場就開始轉(zhuǎn)向公募。”他認(rèn)為。

李明則認(rèn)為，注冊制下債券的責(zé)任分?jǐn)偟搅酥薪闄C(jī)構(gòu)和券商上，需要進(jìn)一步把控，未來不排除對于項目的審核會更加嚴(yán)苛。

據(jù)前二十強(qiáng)房企副總裁楊毅(化名)觀察，目前例如中期票據(jù)、永續(xù)中票、PPN、小公募等不少還在審核路上，也說明這些間接融資工具暫時不暢通。

“投資人給出的都是真金白銀，房企需要業(yè)績支撐。此外，融資端的調(diào)控周期也在縮短，房企應(yīng)該抓住機(jī)會融資減輕現(xiàn)金流壓力。”3月9日，他對時代周報記者表示。

再融資尚未開閘

盡管發(fā)債市場資金洶涌，但對于房企而言真正融資窗口是否打開，業(yè)內(nèi)仍持保守的態(tài)度。

目前房企的再融資并未放開。

再融資的放開，在前幾輪地產(chǎn)行情中，被業(yè)內(nèi)視為融資寬松的典型信號。不過自2016年三季度定增窗口關(guān)閉后，沒有地產(chǎn)企業(yè)成功實現(xiàn)以“項目融資”為目的的定增。

以新城控股為例，2016年的定增方案早已獲發(fā)審委通過，而根據(jù)公司2020年3月4日的公告，截至目前尚未拿到核準(zhǔn)批文。

重組類性質(zhì)的定增被放行，以個案為主。

時代周報記者不完全統(tǒng)計，當(dāng)中有2016年年底的上海臨港、2017年的廣宇發(fā)展、2018年的中華企業(yè)和信達(dá)地產(chǎn)以及2019年的中糧地產(chǎn)。

上述這些企業(yè)的定增以國企為主體，聚焦于國企內(nèi)部的資產(chǎn)重組和收購。

“實質(zhì)是國有資產(chǎn)證券化以及解決同業(yè)競爭。”3月8日，一位長期從事國有資產(chǎn)重組的法律界人士對時代周報記者預(yù)測，今年2月中旬證監(jiān)會再融資新規(guī)出來后，不排除重組領(lǐng)域有限度放開定增，比如港股上市房企借殼回A的申請。

事實上，在2月15日證監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于修改<上市公司非公開發(fā)行股票實施細(xì)則>的決定》等三份文件中，已經(jīng)將主板(中小板)、創(chuàng)業(yè)板非公開發(fā)行股票發(fā)行對象數(shù)量上限統(tǒng)一調(diào)整為35名，并支持上市公司引入戰(zhàn)略投資者。

但三份文件中并沒有直接指明是房地產(chǎn)行業(yè)。

疊加3月1日實行的《證券法》中對公司發(fā)債的額度不超過凈資產(chǎn)40%的規(guī)定，一旦定增放行增補(bǔ)充凈資產(chǎn)之后，房企可以進(jìn)一步發(fā)行更多債券。

“如果定增允許，對房企降低負(fù)債率，改善資本結(jié)構(gòu)，安全運行，以及維持快速成長都有好處。”楊毅對時代周報記者判斷，放開定增對于企業(yè)來說一定是利好。

但上述法律界人士認(rèn)為，“一旦定增大規(guī)模放開，信號意義過強(qiáng)，不利于對市場預(yù)期的管理。房住不炒是房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導(dǎo)方向。”

“過度舉債并非好事。”3月9日，某房企助理總裁、資金管理中心總經(jīng)理對時代周報記者表示，并不期盼融資上有進(jìn)一步的放寬。

他認(rèn)為，房企應(yīng)多賣點房，多些經(jīng)營性現(xiàn)金流而非融資性現(xiàn)金流。