3月25日，SOHO中國披露了一份簡單的2019年度年報。

這份僅有24頁的年報除去羅列基本的財務狀況、市場與項目情況外，沒有透露任何與私有化傳聞相關的進一步信息，甚至也并未含括去年底已公告的停車位出售利潤及SOHO3Q最新的業務情況。

此前的3月10日，路透社爆料，全球最大的房地產私募基金黑石集團，將以每股6港元、總價40億美元的價格將SOHO中國私有化，并接管SOHO中國的相關債務。次日晚間，SOHO中國發布公告確認雙方正在商談私有化可能性，“可能導致也可能不會導致就本公司的全部已發行股份做出全面要約。”

如果黑石此次要約收購成功，不出意外SOHO中國將很快完成私有化退市，而這份簡單的年報或是SOHO中國在資本市場上“最后的年報”。

2019年，SOHO中國全年營業額18.47億元，同比增長11%，其中99.2%的收入來自于租金收入。毛利率約82%，2018年同期為75%。公司權益股東應占凈利潤約13.31億元。如果將2018年已售凌空SOHO租金收入和非經常性利潤剔除，2019年SOHO中國凈利潤同比增長8%;而不剔除這部分收益，反映出來的真實情況是2019年凈利潤同比下跌三成。

顯然，SOHO中國“最后的年報”并不好看。

2019年9月30日，SOHO中國公告將向獨立第三方買家出售2583個地下停車位，初始代價為約人民幣7.61億元，預期將錄得毛利潤約人民幣2.53億元。然而，相關所得并未錄入今年的報表之中，年報顯示2019年SOHO中國出售物業單位收入僅1433萬元。

“未來SOHO中國只專注做一件事情，就是發展共享辦公SOHO3Q”,潘石屹曾這樣表示。不過，這項寄載著SOHO中國發展之路的重要業務，完全沒有出現在此次業績報告之中。去年10月，市場傳出SOHO3Q計劃將旗下的11個項目打包賣給筑夢之星，SOHO中國也一字未提。

2012年，SOHO中國從“銷售”向“自持”物業轉型，其主要收入來源也從賣樓轉為收租。以寫字樓為主要投資物業資產的SOHO中國周期性特征愈發明顯，當經濟景氣，寫字樓租金上漲、空置率下降;反之，則租金下降、空置率上升。

目前，SOHO中國在北京、上海擁有9個主要投資物業項目，其中北京麗澤SOHO及上海古北SOHO均于2019年剛剛完工，帶來營收有限。年報披露，刨去剛剛完工的兩個項目，公司在2019年年末整體出租率約為90%，相較去年下滑了6個百分點。

據萊坊研究部統計，2019年北京和上海的甲級寫字樓市場空置率分別同比上升4.8和3.5個百分點至12.1%和13.4%;平均租金分別為每月每平方民人民幣358.7元和279.7元，同比分別降低5.7%和5.2%。SOHO中國整體出租率隨市走低。

但在整體市場不好的情況下，SOHO中國宣稱其在北京、上海成熟項目的平均租金卻都實現了逆勢上漲，漲幅約為5%。

萊坊上海研究咨詢部主管楊悅晨認為，SOHO中國90%左右的整體出租率略高于市場平均水平，租金收入也仍然有所增長，穩定的租戶組合提升了市場抗壓能力。

但投資者們對這樣的信號并不關心，真正引起廣泛討論的是年報中短短的14個字--“董事會決議今年不派發末期股息。”

對于一家以投資物業提供穩定租金收入的企業來說十分罕見，13億元的利潤被全部留在了公司，這似乎也傳遞出SOHO中國私有化進度的信號。

Wind數據顯示，SOHO中國上市以來累計實現凈利潤442.58億元，累計現金分紅達到207.78億元，分紅率高達46.95%。2017年分紅總額達到歷史最高，每股分紅0.99元，現金分紅總額51.6億元;2018年出現大幅下降，每股分紅僅0.03元，現金分紅總額1.6億元。

但即便如此，整個財年完全不分紅的情況，在SOHO中國上市13年來實屬首次發生。

一時之間，無數投資者猜測突如其來的不派息政策或許與私有化有關，即將完成私有化的SOHO中國，與其花費自身的利潤與現金進行分紅，不如留下這部分利潤優化報表。公司綜合財務狀況表顯示，2019年末SOHO中國持有現金及現金等價物12億元，銀行存款12.2億元，一年內到期負債16億元，現金流并未出現出現問題。

時代財經就董事會以何種理由做出不派發股息決議相關問題詢問SOHO中國方面，截至發稿前未有得到答復。

身處風暴中心的潘石屹似乎完全不受影響，就在年報披露一個小時以前，老潘仍在微博上用Python解決100個數學問題。