禹洲原先鋪排今年一季度銷售目標在130億元至150億元，但受疫情影響，銷售額與原計劃差距30億元至50億元。

離千億只差臨門一腳，禹洲能否在疫情后迅速補回差距，關系著今年千億沖刺的成敗。

3月31日，禹洲地產(01628.HK)發布2019年度業績公告。報告顯示，禹洲地產去年收入232.4億元，同比微降4.38%;毛利約為60.9億元，同比下降18.42%;凈利潤約39.67億元，同比增長約6.46%。

近四年來，禹洲地產毛利率連續下降，從2016年的36.37%，逐年跌破三十，降至去年的26.21%。不過，公司有信心在未來兩三年將毛利率維持在25%至30%之間。

去年禹洲實現合約銷售額751.15億元，同比上升34.13%，超額完成預定目標的112%。從區域來看，長三角對銷售貢獻最大，達到65%;其次是海西區域，占比27%。

對于如何跨越千億，禹洲稱已經為今年備足至少1800億元的可售貨值，一二線及準二線占比超九成。關于今年的推盤計劃，禹洲地產首席財務官邱于賡表示，“原先上半年計劃40%，下半年60%。受疫情影響，上半年占比大概35%，下半年65%。”

值得注意的是，禹洲在進入蘇州市場的第三個年頭，去年的簽約額突破百億，貢獻銷售額超20%，成為公司首個百億銷售量級的城市公司。也正是歸功于此，去年禹洲調整組織架構，以蘇州公司為核心城市設立江蘇區域，轄管江蘇省內城市公司。

邱于賡期待今年有更多城市公司突破百億銷售，特別是上海、天津、合肥等幾個城市，潛力均比較大。

對千億目標的追逐，離不開開拓疆土。

2019年，禹洲通過公開招拍掛以及收并購的方式，斬獲35幅地塊，權益歸屬總建筑面積約265.6萬平方米，其中一線、二線及三線城市的占比分別為18%、77%及5%。

從進駐的城市來看，禹洲聚焦于核心一二線城市，及核心城市圈內人口基數大且交通方便的三線城市。這些城市不僅能擴大銷售規模，也能借其去化和回款優勢提升盈利水平。

除了長三角區域，禹洲在去年中期業績會上宣布已成立城市更新部門，大灣區就是主戰場。2019年，禹洲在佛山新增四個項目，在大灣區共計9個項目，分布于香港、惠州、佛山和中山，未來禹洲也將加大在大灣區的布局。

截至去年年底，禹洲土儲總可供銷售建筑面積約2012萬平方米，權益土地儲備地價合共約244.4億元，共156個項目。

這些項目分別分布于局長三角區域、海西經濟區、環渤海區域、大灣區、華中區域及西南區域等六大都市圈33個城市。現在持有及管理的土地儲備足夠禹洲未來三至四年的發展需求。

至于今年的買地計劃，禹洲董事局主席林龍安表示，今年預算在500億元左右，實際可動用資金250億元左右。此外，前年公司成立城市更新事業部和產融事業部，去年還成立了醫養產業事業部，公司會堅持產業的導向和大健康的導向來支撐住宅開發。

除了住宅業務，禹洲還展望了商業及物業業務的發展。

去年禹洲已開業商業項目16個及籌備期項目11個，共27個項目，打造商業面積超200萬平方米，其中購物中心占比超一半，全年5個商場銷售額12億元，整個商業物業租金收入3.5億元。

物業上，去年管理費收入約為4.48億元，截至年度管理總建筑面積約1300萬平方米。

林龍安在此次業績會上給出了一個較為明確的時間表：物業板塊力爭今年年底分拆上市，最遲明年一季度，而商業部分首先要把輕資產部分和物業的新家園模式對接。

買地囤糧關系到公司的財務情況，禹洲交出的年度報告中，降低負債有了一定成效，現金流水平也有雙位數增長。

與2018年相比，去年上半年禹洲就耗費141.3億元買地，超過上一年全年支出。也正因如此，去年中期報告中，禹洲的凈負債率上升至72.7%。

邱于賡稱，公司下半年進行了比較主動的降負債，年末禹洲的凈負債率下降至65.64%。這一水平在行業內不算高，禹洲表示今年也將積極管理負債。

去年，禹洲也發了不少境內外債券。去年公司在境外多次成功發行美元優先票據，票息介乎6%至8.6%之間，期限介乎三年期至六年期，債券發行均實現了零甚至是負新發行溢價。在境內成功發行兩筆債券，共計35億元，票面利率分別為6.5%、7.5%。

截至期末，禹洲合計總借貸約543.7億元，較中期略微降低。一年內到期的債務約152.7億元，占總債務比28.09%，現金短債比則為2.33。

“目前我們境外的債務平均超過三年半，加權平均融資成本從中期的7.23%降到7.12%。”邱于賡表示，“年內到期債務公司均有應對融資方案，其中2億美元的境外美元債和3.3億美元的境外銀團，已通過今年年初發行的10.45億美元債券進行覆蓋。”

禹洲截至去年末的現金及銀行結余(包含受限制現金)為355.11億元，同比上升21.28%。目前來看，公司現金流還算樂觀，但未來持續擴大規模，保證穩健的現金流情況是公司發展的前提。

如林龍安所言，沖刺千億的路上，禹洲仍以穩健經營、利潤導向為主。