隨著國內疫情逐步得到控制，3月住房需求釋放推動房價回溫。4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數據顯示，經初步測算，3月全國70個大中城市中，新房和二手房出現(xiàn)漲價的城市數量分別為38城和32城，較2月分別新增17城和18城。多家分析機構表示，疫情沖擊下，各地將在“房住不炒”導向下繼續(xù)實施分類調控，在供需兩端上，需要關注房企和居民負債率。

環(huán)比漲幅擴大

從數據來看，3月，一二三線城市新房環(huán)比漲幅分別為0.2%、0.3%和0.2%。相較2月，漲幅分別擴大0.2個、0.2個和0.1個百分點。

經初步測算，4個一線城市環(huán)比漲幅中，北京較前月持平，上海和深圳分別上漲0.1%和0.5%，廣州下降0.5%。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英指出，3月大部分城市的疫情得到有效控制，房地產市場逐漸開復工，市場活躍度增加，積壓的需求逐漸入市，帶動了房價環(huán)比上漲城市數量增加。部分城市降低預售證發(fā)放限制，一些中高端項目入市帶動價格呈現(xiàn)結構性上漲。

作為樓市風向標，一二三線城市二手房價總體也呈現(xiàn)環(huán)比微漲，漲幅分別為0.5%、0.2%和0.1%，漲幅較前月分別擴大了0.3個、0.2個和0.2個百分點。二線城市結束連續(xù)兩月持平態(tài)勢，三線城市則由降轉升。

其中，北京、上海和深圳分別上漲0.2%、0.3%和1.6%，廣州下降0.2%。“廣州樓市庫存較充裕，漲價空間不大，后期總體將呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

值得注意的是，3月，深圳二手房價環(huán)比漲幅領跑全國。嚴躍進指出，這是24個月后，深圳二手房價漲幅重回全國第一。就目前來看，深圳新房出現(xiàn)“戴口罩搶房”，而二手房出現(xiàn)“一套房源加價200萬元”等現(xiàn)象，這確需后續(xù)增加房源供應。尤其是當地人口導入速度較快，后續(xù)需增加土地供應，大力發(fā)展租賃市場。

試水分類調控

3月當月，多地出現(xiàn)人才政策“井噴”救市的現(xiàn)象。“受疫情影響，在短期內出口、消費出現(xiàn)下滑的情況下，房地產穩(wěn)定空前重要。”中原地產首席分析師張大偉表示。據中原地產統(tǒng)計，3月當月，已有深圳、廣州、西安、蘇州等超20城發(fā)布各類人才政策，一季度累計發(fā)布人才政策的城市更是超50城。

例如，深圳制定應屆畢業(yè)生“秒批”入戶的政策。規(guī)定全日制大專或本科應屆畢業(yè)生均可參加，無專業(yè)、院校、社保方面的限制。在申報通過獲得深戶后，本科以上學歷可獲得補貼。

但張大偉也指出，目前全國大部分城市的人才政策，均只考慮到用降低門檻吸引人才，但大部分城市都沒有留住人才的措施。這種情況下，吸引來的很多是購房者。

人才引流紓困樓市的同時，不少城市因觸碰“房住不炒”紅線，頻出“政策一日游”烏龍。據克而瑞地產研究機構監(jiān)測顯示，最近一個多月，全國已經有包括海寧、廣州、濟南等多個城市在發(fā)布“松綁令”后的一日內撤回。

在克而瑞研究中心分析師楊科偉團隊看來，在中央與地方利益訴求存在差異、財政事權財權存在錯配的制度背景下，這樣的博弈還會出現(xiàn)。“但2020年調控政策全面放松基本無望。部分省市調控政策再升級，例如唐山落地限售、海南升級全域限購政策、實行現(xiàn)房銷售制度等。調控注定將延續(xù)更長時間，但局部放松依舊可期。”

房企債務待解

值得注意的是，張大偉表示，目前房企存在大量到期債務問題，一旦銷售無法快速恢復，房企四五月將面臨普遍性的資金壓力。

房企紓困迫在眉睫。據統(tǒng)計，2020年房地產行業(yè)的到期債務約達1.46萬億元，其中7月為到期高峰，債務額度達1490億元。據法院公告網信息顯示，截至3月23日，已有98家房企宣布破產。

3月27日，中央政治局會議提出要加大宏觀政策調節(jié)和實施力度，積極的財政政策要更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，適當提高財政赤字率，引導貸款市場利率下行，保持流動性合理充裕。

楊科偉團隊認為，房企融資環(huán)境或將分類放松。一方面，貸款受益主體或將傾向于大中型品牌房企，融資成本有望適度下移，避免因資金鏈斷裂引發(fā)市場共振風險，尤其要避免重演2014年全行業(yè)的降價潮;另一方面，對于高杠桿、高負債經營的房企，仍將監(jiān)督其有序去杠桿或者穩(wěn)杠桿，整體受益程度有限。

張大偉預測，結合此次中央政治局會議，央行在4月降息的概率較大，在“房住不炒”的原則下，降息有助于房地產市場的穩(wěn)定。對于個人信貸而言，將帶來資金成本降低，真實購房者的購房成本降低，有助于這部分群體入市。

“總體上，居民高杠桿購房注定難以維系，穩(wěn)杠桿將是下一階段主旋律，確保居民杠桿率和負債率不再繼續(xù)上升。除非房地產市場重現(xiàn)2014年全面降價潮，否則2020年居民限貸政策難言實質性轉向。”前述分析機構表示。