欲從200多億元的銷售額向千億元目標迅速進軍的關鍵時刻，領地控股集團有限公司(以下簡稱“領地控股”)也開始向資本市場發起沖擊。

4月9日，領地控股向港交所遞交招股說明書，建銀國際為獨家保薦人，而除了領地控股之外，早前兩周遞表的還有金輝控股、上坤地產?？梢?，2020年新冠疫情這只“黑天鵝”，讓樓市遇冷，卻阻擋不了房企赴港上市的腳步。

作為區域性川系房企之一，領地控股成立于1994年，總部位于成都，目前逾六成項目在四川，全國化進程相對緩慢。不過2019年公司公開闡述其向千億目標挺進的野心，并選擇加杠桿的擴張方式作為抓手。

然而，在當前疫情影響下，行業面臨著增速下滑、市場角逐激烈的現狀，那么，領地控股的千億征程進展如何實現?同時，一向家族色彩濃厚這家企業，背后具備哪些競爭優勢?《投資者網》就上述問題聯系領地控股相關負責人，對方稱當前處于公司上市緘默期不便回應，信息披露以招股書為準。

高桿杠沖擊千億目標

領地集團是一家典型的家族型企業。招股書顯示，領地控股由劉玉輝與兄弟劉山、劉玉奇共同成立，兄弟三人及鄧仲祥(獨立第三方)分別持有公司35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股權。時至今日，第三方鄧仲祥已退出，由劉玉輝配偶、劉山兒子(劉浩威夫妻)、劉玉奇兒子(劉策夫妻)代之。

招股書顯示， 2017年、2018年、2019年,銷售額分別151億元、235億元、247億元(單位人民幣，下同)。2017年至2019年,收益分別為53.39億元、45.14億元及75.68億元;利潤凈額分別為6.49億元、5.18億元及6.72億元。

銷售額是中國房企們最為關注的指標。雖然目前公司銷售額還不到250億元，但領地控股的千億藍圖畫卷早已展開。

2019年4月的品牌發布會上，領地控股公開表示，要在2020年-2021年實現千億目標，并完成重點省份70余個核心城市進駐，力保100個以上優質項目覆蓋的階段性戰略目標。

而為進軍千億，領地控股選擇了高杠桿的擴張方式。招股書顯示，2017年-2019年，領地控股的凈資產負債比率分別為60%、110%和140%，相較前兩年，2019年足足翻倍。而從全國百強房企資產負債率均值為92.52%來看，公司負債率明顯要高于同行。

公開資料顯示，2017年-2019年，公司的有息負債分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元，加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%，銀行及其他借款利息分別為3.89億元、6.69億元和14.45億元，融資成本不斷增加。

同時，從流動性來看，領地控股的杠桿率還有進一步上升的趨勢。公司連續三年錄得經營現金流凈額為負，2017-2019年分別為-1.87億元、-42.88億元和-31.12億元。對此，領地控股解釋稱：“主要由于物業開發活動及土地收購持續增加導致業務營運所用現金龐大所致。”

“通過加杠桿的方式融資達到戰略擴張的目的，是房地產企業較為常規的操作。但是，不斷增加的融資成本、遠高同行的資產負債率、連續多年為負的現金流量凈額，對該公司而言無疑是一個危險的信號，這說明他們的資金壓力是非常大的。”業內人士向《投資者網》表示。

截至2019年年底，領地控股的業務布局全國20城，有90個處于不同發展階段的房地產項目，其中74個項目由附屬公司負責，16個項目由合營企業及聯營企業負責，可見，未來兩年，無論是“進駐70城”還是“力保100個優質”，對于領地而言，難言容易。

全國布局有所加速

起步于四川樂山，歷經20年發展后，領地控股形成了川渝、華中、京津冀、粵港澳大灣區的特色化布局。但從目前90個項目中有57個位于四川省來看，其對四川省的依賴較高，占比超過6成。

值得關注的是，隨著千億目標的推進，2019年以來，領地控股開始了省外布局。

招股書披露，截至2020年2月29日，領地控股已經布局全國20多個城市，擁有90個處于不同開發階段的項目，總土地儲備約為1331.45萬平方米，包括未售可銷售建筑面積以及已售但未付建筑面積41.24萬平方米、開發中物業總規劃建筑面積734.43萬平方米以及未來開發物業約為555.78萬平方米。

2019年1月4日，領地控股以4.27億元竟得荊北核心地塊P(2018)009號國有建設用地。該地塊毗鄰荊州火車站，楚天路、東橋路、郢南路環繞，地塊出讓面積54069.6平米，容積率3.0。

5月30日，遵義市匯川區掛牌的4宗地于5月29日成功出讓，公司以3648元/平米，競得了其中一幅地塊，總價為3.62億元，創下遵義單宗樓面地價新高。

同年8月，武漢領地以5.1億元競得位于荊北新區的P(2019)004號地出讓面積48398.9方。

“相對于業務分布更為廣泛的其他競爭對手而言，領地集團的業務及前景高度依賴于四川省房地產市場表現，面臨更高的地域集中風險，而要在短時間內調整產業布局是比較困難的。二代的接任和人才的引進能否雙管齊下改善產業布局，加速全國化進程，從目前2020年疫情‘重挫’樓市及未出現相關刺激政策的宏觀條件下，完成目標只會更難。而且，即便是沒有疫情影響，從200多億寄望于一兩年時間突破千億，這無疑是行業內幾乎不可能完成的任務。”一位房地產領域分析師向《投資者網》稱。