5月28日，市場(chǎng)消息稱，成都合能房地產(chǎn)有限公司(下稱“合能地產(chǎn)”)正在密切接觸投行、欲籌劃在港股上市，預(yù)計(jì)在今年三季度末遞交上市材料。

值得關(guān)注的是，今年3月，合能地產(chǎn)被中國(guó)指數(shù)研究院評(píng)選為百?gòu)?qiáng)房企，曾引發(fā)市場(chǎng)一度爭(zhēng)議，其焦點(diǎn)在于，2019年銷售額僅70億元、排名接近200位的卻能進(jìn)入百?gòu)?qiáng)地位。

合能地產(chǎn)實(shí)際銷售額有多少?是否真正具備“百?gòu)?qiáng)”實(shí)力?一向節(jié)奏偏慢的合能地產(chǎn)，近兩年的加速布局意味著什么?在當(dāng)前宏觀調(diào)控趨嚴(yán)、地產(chǎn)行業(yè)增速放緩的大環(huán)境下，又能否實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展?基于上述疑問(wèn)，《投資者網(wǎng)》聯(lián)系合能地產(chǎn)品牌相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示，公司目前不便予以回應(yīng)。

官網(wǎng)顯示，合能地產(chǎn)1992年創(chuàng)建于香港，是一家專注地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。以成都為集團(tuán)總部核心，布局西南、華中、華東三大發(fā)展性經(jīng)濟(jì)帶城市，包括深圳、西安、長(zhǎng)沙、重慶、寧波、鄭州等，計(jì)劃開(kāi)拓杭州、武漢、南寧等房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大的地區(qū)城市。

黃金時(shí)期后開(kāi)始加速發(fā)力

作為國(guó)內(nèi)最早起家的地產(chǎn)商，合能地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展28年。與碧桂園、雅居樂(lè)、富力等屬于同一時(shí)期房企相比，合能地產(chǎn)明顯已經(jīng)“掉隊(duì)”。2019年，站在同一起點(diǎn)的房企有的已成為行業(yè)“佼佼者”，有的進(jìn)入了TOP30千億陣營(yíng)，有的甚至銷售額突破6000億，拿下了房地產(chǎn)行業(yè)龍頭寶座。2019年據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，合能地產(chǎn)排名第194位，較2018年大幅下滑。與同期房企們相比，其可謂止步不前，這當(dāng)然與其發(fā)展策略密切相關(guān)。

事實(shí)上，對(duì)于合能地產(chǎn)“掉隊(duì)”的說(shuō)法，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為與其慢擴(kuò)張節(jié)奏及偏安成都一隅密切相關(guān)。

實(shí)際上，合能地產(chǎn)并非為川系本地房企，1992年前后，繼侯進(jìn)橋和侯永橋兩位同胞兄弟在香港創(chuàng)立合能后，趕上改革紅利，合能地產(chǎn)開(kāi)始在深圳發(fā)家，經(jīng)歷十余年發(fā)展后，公司先后布局成都、西安、湖南、浙江等區(qū)域，與其他把總部放在深圳的地產(chǎn)商不同，在這一過(guò)程中，合能地產(chǎn)又把總部放到了成都。

2019年11月，合能地產(chǎn)加快了拿地節(jié)奏，成功競(jìng)得鄭州中牟73畝、60畝兩宗優(yōu)質(zhì)地塊后，宣告正式入駐鄭州，形成5大區(qū)域、7個(gè)城市的全國(guó)布局。2020年3月31日，其再以7.95億元競(jìng)得重慶北碚區(qū)一宗113畝的地塊;4月28日，又以上限價(jià)21.27億元加自持比例7%競(jìng)得杭州桃源地塊，溢價(jià)率29.94%，正式進(jìn)軍杭州市場(chǎng)。

從最近兩年的拿地節(jié)奏來(lái)看，合能地產(chǎn)一改往年“慢”擴(kuò)張的步伐，開(kāi)始在全國(guó)各大高潛力城市紛紛布局。官網(wǎng)資料顯示，截至目前，合能地產(chǎn)在西南、西北、華東、華中、華南5個(gè)區(qū)域共布局33個(gè)項(xiàng)目，其中54.55%位于四川成都。

對(duì)于合能地產(chǎn)一直止步不前，香頌資本執(zhí)行董事沈萌向《投資者網(wǎng)》表示，“同時(shí)期沒(méi)有做大品牌，只是在二線以下市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，錯(cuò)過(guò)了房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)期，現(xiàn)在要奮起直追，又趕上最嚴(yán)格的宏觀調(diào)控周期。”

同時(shí)，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也表示：“一般來(lái)說(shuō)，房企的規(guī)模化受阻大都是兩方面原因造成，其一是公司的人員組織架構(gòu)存在一定的優(yōu)化空間，整體人員的匹配度或效率不佳;其二是拿地或發(fā)展的方向出現(xiàn)失誤，由此影響到企業(yè)整體發(fā)展。從合能來(lái)看，人員本身的問(wèn)題相對(duì)突出，由于其內(nèi)部管理人員的調(diào)整較為頻繁，管理的系統(tǒng)性不夠優(yōu)良，這在一定程度上影響到業(yè)績(jī)的整體提升。合能自身的擴(kuò)張動(dòng)力依然存在，從其布局以及在杭州高價(jià)拿地的動(dòng)作來(lái)看，依然有著規(guī)模化的傾向。”

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《投資者網(wǎng)》稱，“從其城市布局來(lái)看，這幾年密集投資的城市，包括成都、西安和長(zhǎng)沙等，潛在的項(xiàng)目供應(yīng)和競(jìng)爭(zhēng)性的樓盤(pán)比較多，從成都市場(chǎng)看，成都潛在的購(gòu)房需求較大，但因‘過(guò)于安逸’的投資特點(diǎn)，容易使得其對(duì)市場(chǎng)的判斷能力減弱，后續(xù)公司要繼續(xù)加大全國(guó)各類城市的研究。”

在他看來(lái)，一般來(lái)說(shuō)，若是房企要較快做大規(guī)模，地級(jí)市的投資必不可少，但從其項(xiàng)目布局看，地級(jí)市的布局較少，因此，一些同類房企的投資思路值得合能借鑒。

行業(yè)“百?gòu)?qiáng)”排位惹爭(zhēng)議

今年3月17日，由中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組主辦的“2020中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第十七屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家論壇”上，合能地產(chǎn)登上了“2020中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”之列。

來(lái)源：中指百?gòu)?qiáng)榜單

雖然榮獲了中指數(shù)頒布的“百?gòu)?qiáng)房企”的稱號(hào)，并排位92名，但對(duì)比業(yè)內(nèi)多個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)排名來(lái)看，合能地產(chǎn)的名次很大程度上都存在“矛盾”之處。

以克而瑞榜單為例，2019年合能地產(chǎn)的操盤(pán)金額僅為69.8億元，行業(yè)排名第194位，TOP50和TOP100房企的操盤(pán)金額也達(dá)到了528.4億元和201.9億元。

與此同時(shí)，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)最新發(fā)布的“2020年1-5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100榜單”顯示TOP10強(qiáng)、TOP50強(qiáng)、TOP100的全口徑銷售金額分別為790.0億元、216.0億元和62.1億元，百?gòu)?qiáng)榜單并未出現(xiàn)合能地產(chǎn)身影。

由于還沒(méi)有披露公開(kāi)資料，合能地產(chǎn)銷售額到底多少外界還無(wú)法準(zhǔn)確判斷。“這種行業(yè)獎(jiǎng)項(xiàng)幾乎都是給錢(qián)就有，商業(yè)價(jià)值意義不大。以合能目前較為保守的發(fā)展策略來(lái)看，不太可能實(shí)現(xiàn)跨越式成長(zhǎng)。”沈萌直言。

成都某地產(chǎn)行業(yè)知情人士向《投資者網(wǎng)》透露，由于合能當(dāng)前并未上市，統(tǒng)計(jì)口徑上或許存在疏漏，至于百?gòu)?qiáng)排名，是專業(yè)機(jī)構(gòu)最終調(diào)研的結(jié)果，這家房企并未與該機(jī)構(gòu)有過(guò)聯(lián)系，因此，排位的矛盾和房企本身并無(wú)太大聯(lián)系。

張波稱，目前房企的銷量在統(tǒng)計(jì)層面的確存在一定受質(zhì)疑的地方，尤其是排行在百?gòu)?qiáng)中靠后的房企，往往很容易受到相應(yīng)質(zhì)疑，對(duì)于上市房企來(lái)說(shuō)，可以根據(jù)公開(kāi)的財(cái)務(wù)報(bào)表較為清晰的了解銷售情況，而未上市房企則在銷售數(shù)據(jù)層面的統(tǒng)計(jì)上的確會(huì)存在一定難度。總體來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企的的銷售金額門(mén)檻也在不斷提升，合能地產(chǎn)未來(lái)的生存壓力依然較大。

“從排名本身來(lái)看，各類衡量指標(biāo)是不一樣的，當(dāng)然此類房企如果后續(xù)能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)，也可以成為黑馬型房企，這也是進(jìn)入百?gòu)?qiáng)排行榜的一個(gè)重要因素。”嚴(yán)躍進(jìn)向《投資者網(wǎng)》表示。