三個月輕松翻倍，盈喜接踵而來。

時代鄰里(09928)發布公告稱，得益于物業管理服務、非業主增值服務收入的提升以及毛利率的增加，其在2020年上半年的凈利潤同比增長不低于70%。

但在該公告發布后，時代鄰里翌日股價回調4.55%，兩個交易日股價下跌近6%。股價回調的背后，或與三大因素有關，其一，時代鄰里物業管理服務收入增速的明顯下滑。2019年時，時代鄰里物業管理服務的收入增速為67.73%，而在該公告內，該業務2020年上半年的收入增速已下降至40%，這或許是受到了疫情爆發的影響。其二，進入5月以來，時代鄰里股價以45度角迎來加速上漲，在業績預告公布后，有部分浮盈資金有兌現需求。其三，時代鄰里業績發布后的兩個交易日，大盤相對低迷，物業板塊有所承壓。

當然，時代鄰里的高增長現階段仍有較強的確定性，在利空釋放股價充分回調后，其股價有望重拾升勢。

物業管理服務成公司業績增長“主引擎”

據智通財經APP了解，時代鄰里在物業行業中實力不俗，2019年，

其以綜合實力為標準，在中指院發布的物業服務百強企業榜單中排名第十三位。

不過，在上市之初時，由于大市低迷的影響，時代鄰里的股價表現并不如人意。首先是上市首日沖高回落破發，并在之后的一個月內，漲幅平平。而在大市平穩之后，時代鄰里的股價漲幅明顯。比如在恒指跌0.69%的2月份，時代鄰里大漲超30%;進入5月份后，其股價則隨著大市的企穩開始爆發式上漲，三個月內股價從6.58港元上漲至13.5港元，漲幅超一倍。

當然，大市的企穩只是時代鄰里股價上漲的外部因素，于3月份披露的2019年業績則是支撐其股價上行的關鍵。而在該份業績中，時代鄰里保持著高速增長。

據智通財經APP了解，2019年時，時代鄰里的收入為10.81億元人民幣，同比增長約55.4%，與此同時，不包括上市開支的凈利潤為1.2億元，同比增長89.1%。

分業務來看，時代鄰里的收入來源相對集中，2019年時，62.7%的收入來源于物業管理服務，25.5%來源于非業主增值服務，社區增值服務及其他專業服務的收入占比合計11.8%。

從增速來看，占比最大的物業管理服務增長卻是最快的，報告期內，該業務的收入同比增長67.73%，較公司的整體收入增速高出12.33個百分點，成為帶動公司收入增長的“主引擎”。

而非業主增值服務收入則同比增長40%至2.76億人民幣，該業務的增長主要是因為關聯公司時代中國開發的項目大量增加，對工地及案場的管理需求增長所致。

社區增值服務收入則增長34.2%至7915.2萬元，這主要得益于在管建筑面積規模的擴大，服務用戶的增加以及服務類型的多樣化。但從該業務的收入占比來看，規模并不算大，仍有較大的發展空間。而其他專業服務則同比增長35.8%至4890萬元，該增長主要是因為公司進入了市政環境服務領域。

分析完時代鄰里的四大業務后能發現，其當前階段貢獻業績的主要業務板塊是物業管理服務和非業主增值服務，該兩板塊都受益于時代中國的發展，而時代中國的合同銷售面積自2017至2019年以來均穩步增長，從282.2萬平方米增至534.8萬平方米，年復合增速37.84%。隨著時代中國銷售面積的逐步結轉，物業管理服務及非業務增值服務將持續受益。

收購帶動物業管理服務高增長

不過，時代鄰里物業管理服務2019年高達67.73%的收入增速并非全依賴于時代中國，其以新的方式開啟了不同的增長賽道，對物業管理服務進一步拆解后，便能從中找到答案。

智通財經APP發現，時代鄰里2019年來自第三方的在管面積及收入大幅上升。據2019年年報顯示，時代鄰里來自第三方的在管建筑面積為2105.8萬平方米，同比增長高達288.95%，這使得第三方在管建筑面積的占比從2018年的28.8%大幅上升至2019年的54.8%;在管建筑面積增加后，來自第三方的物業管理服務收入同比增長174%至2.96億元，收入占比從2018年的26.8%上升至43.7%。

而從物業類型來看，第三方在管建筑面積的爆發式增長主要是因為非住宅物業面積的大幅提升。智通財經APP發現，2019年時，非住宅物業的在管面積為2409.3萬平方米，同比增長超200%，面積占比提升20個百分點;與此同時，來自非住宅物業的收入為2.65億元，同比增長119%。

短短一年之內，為何時代鄰里來自第三方物業、非住宅物業的占比能大幅提升從而帶動物業管理服務的收入實現高速增長?答案呼之欲出，能短時間內達到如此效果的方法，只有收購。

智通財經APP發現，2019年初，時代鄰里在管建筑面積為1877萬平方米，而至2019年末時，在管建筑面積已增至3842.9萬平方米，一年之內翻倍，這是因為時代鄰里分別在2019年的3月收購了廣州東康、在4月收購了清遠榮泰、在8月收購了佛山宜信三家公司，而三家公司的在管面積高達1386.4萬平方米，占時代鄰里2019年初在管建筑面積的73.86%。

由此可見，時代鄰里高增長的物業管理服務板塊主要是通過收購方式實現的，而收購的標的主要是第三方的非住宅物業，這與來自時代中國的住宅物業在物業類型上相互補充。

回調后仍是上車好時機

而進入2020年以來，時代鄰里仍在以收購的方式擴充自身的在管面積與在管物業類型。據智通財經APP了解，2020年3月時，時代鄰里了收購了廣州浩晴，2020年5月時，又收購了廣州耀城，進入了供電系統物業管理，在共建方面的實力進一步提升。

而從財務角度看，時代鄰里依舊會維持收購擴張模式，因為該公司目前的資產負債率并不算高。2019年時，時代鄰里的總資產為15億人民幣，總負債為6億人民幣，資產負債率為40%，仍有一定的上升空間;而流動比率為2.15倍，資金流動相對充裕。

事實上，物管企業股價的上漲除了企業自身的質量外，市場所給予的確定性溢價也是關鍵因素。在資產慌的大背景下，物業這樣高確定性的高增長行業深受資金喜愛，智通財經APP發現，港股內地物業管理股指數年迄今漲幅約250%，可謂是“牛氣沖天”。

但在這樣的背景下，物管企業可能會出現估值拱太高的現象，而利空出現導致股價回調以消化估值的機會都是上車好時機，因為從長期看，優質的物管企業都是現金流充裕的好資產，而現階段仍能保持高增速的時代鄰里仍值得關注。