居然之家新零售集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“居然之家”，000785.SZ)近期因募資縮水近10億元，以及預(yù)付了一筆十幾億元租金事項(xiàng)而備受關(guān)注。

記者注意到，居然之家巨額預(yù)付款產(chǎn)生背后，則是其自2018年以來，“大手筆”投資急速擴(kuò)張，并向控股股東慷慨甩大單，僅4個(gè)代建商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目總投資金額就高達(dá)42.6億元。至2019年年末，居然之家負(fù)債總額約176.6億元。

“大手筆”投資

不過，這筆預(yù)付十幾億元租金的商業(yè)物業(yè)租賃時(shí)間，卻存在兩個(gè)不同的版本。

居然之家2019年年報(bào)中，其他非流動(dòng)資產(chǎn)高達(dá)39.5億元，其中預(yù)付租金科目余額是15.45億元。居然之家在報(bào)表附注披露，15.45億元的預(yù)付租金，主要是下屬子公司鄭州居然之家歐凱龍北龍湖家居建材有限公司(以下簡稱“鄭州歐凱龍”)的預(yù)付租金。

在回復(fù)記者采訪時(shí)，居然之家表示，2017年9月居然之家的子公司鄭州居然之家與河南歐凱龍家居集團(tuán)有限公司(以下簡稱“歐凱龍集團(tuán)”)等簽署合資經(jīng)營協(xié)議，以6.6億元收購鄭州歐凱龍北龍湖項(xiàng)目60%股權(quán)，2018年8月完成相關(guān)手續(xù)。根據(jù)協(xié)議，居然之家能在承擔(dān)一定物業(yè)相關(guān)成本的基礎(chǔ)上，以較低租金租賃該物業(yè)，租賃期至2041年11月止。由于實(shí)際租金水平較低，居然之家聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該經(jīng)營租賃權(quán)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估金額為12.93億元，并不是預(yù)付租金的概念。租賃物業(yè)面積19.5萬平方米，具體租金水平為居然之家商業(yè)敏感信息，不便于透露。

這就意味著，居然之家在預(yù)付歐凱龍集團(tuán)12.93億元的租金前，還花費(fèi)6.6億元收購了擁有這項(xiàng)經(jīng)營租賃權(quán)的公司鄭州歐凱龍60%的股份，總計(jì)投入資金19.53億元。

不過，這筆預(yù)付十幾億元租金的商業(yè)物業(yè)租賃時(shí)間，卻存在兩個(gè)不同的版本。2019年居然之家保薦券商在回復(fù)證監(jiān)會(huì)時(shí)，公開的租賃期間開始時(shí)間是2018年8月25日，租賃期限是20年。若照此計(jì)算，租賃期應(yīng)至2038年8月24日，與目前公開的版本相差3年多時(shí)間。

天眼查信息顯示，鄭州歐凱龍成立于2017年9月12日，原股東隆化縣盈科建筑工程有限合伙企業(yè)、隆化縣暉盈商貿(mào)有限合伙企業(yè)和隆化縣強(qiáng)駿企業(yè)管理咨詢有限合伙企業(yè)合計(jì)持股60%，河南歐凱龍持股40%。

2017年10月，合計(jì)持股60%的三家有限合伙企業(yè)退出，鄭州居然之家家居建材市場(chǎng)有限公司加入，受讓60%股份。

據(jù)了解，上述三家有限合伙企業(yè)受益人都為自然人馬滿良、馬花榮，目前三家合伙企業(yè)全部注銷。

實(shí)際上，鄭州歐凱龍?jiān)谥萌氘?dāng)年(2018年)的資產(chǎn)總額為6.4億元，資產(chǎn)凈額為4.5億元，營業(yè)收入為75.57萬元，利潤總額為-2940萬元。

公開信息顯示，鄭州歐凱龍北龍湖店這個(gè)居然之家投入近20億元資金的門店，交通并不十分便利，位于鄭州市中州大道與連霍高速交叉口東南角，在2018年12月30日正式開業(yè)，2019年?duì)I收1.16億元，凈利潤為-974萬元。

事實(shí)上，歐凱龍集團(tuán)屬河南省內(nèi)較大的家居經(jīng)營企業(yè)，不止是居然之家在北龍湖店的合作伙伴，在2018年至2019年6月，歐凱龍集團(tuán)旗下所有家居賣場(chǎng)加盟居然之家，一度成為居然之家最大的委托管理加盟商。

但好景不長，2019年下半年除北龍湖店外，其余門店均與居然之家分道揚(yáng)鑣，恢復(fù)以歐凱龍家居賣場(chǎng)名義經(jīng)營。從年報(bào)披露來看，歐凱龍中原路店、歐凱龍農(nóng)業(yè)南路店、歐凱龍上街店、歐凱龍北湖店、歐凱龍嵩山路店在2019年6月30日終止合作，原來約定的加盟合同期限為10~15年不等。

對(duì)于加盟店終止加盟的原因，居然之家表示，5家歐凱龍下屬門店因?yàn)榕c合作方河南歐凱龍集團(tuán)合作模式變化，由合作方河南歐凱龍家居集團(tuán)繼續(xù)經(jīng)營家居賣場(chǎng)，原合作協(xié)議終止;2019年度其余1家委托管理加盟門店以及1家特許加盟門店終止合作原因，均系因加盟方自身原因無法繼續(xù)履行加盟合同導(dǎo)致關(guān)閉門店。

關(guān)聯(lián)方代建4家賣場(chǎng)

據(jù)披露的代建協(xié)議主要內(nèi)容，居然之家下屬公司居然地產(chǎn)，在2018年分別與居然控股旗下的4家公司簽署了代建協(xié)議。

據(jù)悉，居然之家近40億元的非流動(dòng)資產(chǎn)中，另外一筆16.12億元的資金為2018年度的預(yù)付土地使用權(quán)款。

記者翻閱公告發(fā)現(xiàn)，該筆資金為居然之家在2018年8月27日，委托居然之家控股股東居然之家控股集團(tuán)有限公司(以下簡稱“居然控股”)下屬企業(yè)，為居然之家在烏魯木齊市、黃岡市、長春市、羅田縣共計(jì)代建72.62萬平方米建筑面積的商業(yè)物業(yè)，主要為居然之家賣場(chǎng)，總投資金額約42.6億元。

截至2019年年末，居然之家直營門店中，自有物業(yè)13家，總經(jīng)營面積89.4萬平方米;租賃物業(yè)79家，總經(jīng)營面積38.45萬平方米。

近期居然之家在回復(fù)交易所問詢時(shí)，詳細(xì)披露了代建項(xiàng)目的代銷代建方式及合作建設(shè)商業(yè)物業(yè)的具體合作情況。

據(jù)披露的代建協(xié)議主要內(nèi)容，居然之家下屬公司北京居然之家商業(yè)地產(chǎn)有限公司(以下簡稱“居然地產(chǎn)”)，在2018年分別與居然控股旗下的4家公司簽署了代建協(xié)議。

居然地產(chǎn)與黃岡居然之家商業(yè)地產(chǎn)有限公司簽署《黃岡項(xiàng)目合作協(xié)議書》，代建物業(yè)總造價(jià)約為5.22億元，其中土地成本約為1.47億元，建設(shè)施工費(fèi)用約為3.74億元，總建筑面積約21.23萬平方米，代建物業(yè)建筑面積約10.25萬平方米;居然地產(chǎn)與羅田居然之家商業(yè)地產(chǎn)有限公司簽署《羅田項(xiàng)目合作協(xié)議書》，代建物業(yè)總造價(jià)約為1.97億元，其中土地成本約為0.24億元，建設(shè)施工費(fèi)用約為1.73億元，總建筑面積約11.09萬平方米，代建物業(yè)建筑面積約6.62萬平方米;居然地產(chǎn)與烏魯木齊居然沃華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署《新疆紅光山項(xiàng)目合作協(xié)議書》，代建物業(yè)總造價(jià)約為15.91億元，其中土地成本約為7.25億元，建設(shè)施工費(fèi)用約為8.66億元，總建筑面積約31.7萬平方米，代建物業(yè)建筑面積約20.38萬平方米;居然地產(chǎn)與長春居然之家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署《長春高新項(xiàng)目合作協(xié)議書》，代建物業(yè)總造價(jià)約為19.6億元，其中土地成本約為7.16億元，建設(shè)施工費(fèi)用約為12.43億元，總建筑面積約58.74萬平方米，代建物業(yè)建筑面積約35.37萬平方米。

慷慨付款

這意味著，相對(duì)于約定的付款周期，工程的實(shí)際資金投入進(jìn)度，要比約定的付款周期更短。

在代建項(xiàng)目費(fèi)用支付安排上，上述代建協(xié)議全部約定款項(xiàng)分五期支付，第一期支付時(shí)間為代建方提供項(xiàng)目土地出讓金憑證后五個(gè)工作日內(nèi)支付，即相應(yīng)地塊的土地出讓金;第二期支付時(shí)間為代建物業(yè)主體封頂之日五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付施工建設(shè)費(fèi)用的50%;第三期支付時(shí)間為代建物業(yè)竣工驗(yàn)收合格之日起五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付施工建設(shè)費(fèi)用的35%;第四期支付時(shí)間為代建物業(yè)結(jié)算完畢之日起五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付施工建設(shè)費(fèi)用的12%;第五期則是剩余施工建設(shè)費(fèi)用的3%作為質(zhì)量保證金，在代建物業(yè)竣工驗(yàn)收合格滿三年之日起五個(gè)工作日內(nèi)支付。

查閱居然之家2019年年報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，居然之家的4個(gè)代建項(xiàng)目，工程進(jìn)度和工程累計(jì)投入占預(yù)算比例基本是同步的。這意味著，相對(duì)于約定的付款周期，工程的實(shí)際資金投入進(jìn)度，要比約定的付款周期更短。

對(duì)于4個(gè)代建項(xiàng)目目前哪些已經(jīng)達(dá)到封頂狀態(tài)，居然之家沒有給予明確回復(fù)，只在回函中表示，相關(guān)代建項(xiàng)目受疫情影響有所延緩，但總體較為順利。羅田購物中心項(xiàng)目已于2019年10月開業(yè)，黃岡購物中心項(xiàng)目預(yù)計(jì)年內(nèi)開業(yè)，其余項(xiàng)目預(yù)計(jì)在未來一到兩年內(nèi)陸續(xù)開業(yè)。除代建以家

居為主題的體驗(yàn)性購物中心外，居然地產(chǎn)沒有委托關(guān)聯(lián)方代建其他類型的地產(chǎn)類項(xiàng)目。

目前已經(jīng)開業(yè)的羅田項(xiàng)目，代建協(xié)議約定的建設(shè)施工費(fèi)用約為1.73億元，年報(bào)披露羅田項(xiàng)目預(yù)算金額2.1億元，工程累計(jì)投入占預(yù)算比例和工程進(jìn)度分別為101.00%和100%，全部轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。

長春項(xiàng)目預(yù)算總額12.43億元，2019年度新增金額3.87億元，期末余額為4.2億元，工程累計(jì)投入占預(yù)算比例和工程進(jìn)度均為34%。

黃岡項(xiàng)目總預(yù)算金額3.75億元，2019年度增加2.46億元，期末

余額2.96億元，工程累計(jì)投入占預(yù)算比例和工程進(jìn)度分別為79%。

烏魯木齊代建項(xiàng)目預(yù)算金額8.66億元，本期增加8513萬元，期末余額是1.11億元，工程累計(jì)投入占預(yù)算比例和工程進(jìn)度分別為13%。

居然控股及其控制的子公司的主營業(yè)務(wù)涉及大消費(fèi)板塊、金融板塊、開發(fā)板塊和其他板塊。開發(fā)板塊主要由北京居然之家垂直森林置業(yè)有限公司(以下簡稱“垂直森林”)開展業(yè)務(wù)，主要經(jīng)營新一代城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)，包括賣場(chǎng)建設(shè)、住宅開發(fā)等。

居然之家表示，垂直森林除在烏魯木齊、長春市、黃岡市代建居然之家賣場(chǎng)項(xiàng)目外，還建設(shè)開發(fā)了吉林省長春市居然家園項(xiàng)目，湖北省黃岡市居然之家垂直森林城市綜合體項(xiàng)目以及新疆烏魯木齊市居然首府等項(xiàng)目，建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)豐富。

而實(shí)際上，垂直森林目前在建或知名的項(xiàng)目，長春市的居然家園、烏魯木齊市居然首府及黃岡市居然之家垂直森林城市綜合體項(xiàng)目，基本是長春市、烏魯木齊市及黃岡市代建賣場(chǎng)項(xiàng)目的配套住宅或商業(yè)項(xiàng)目。