日前，長江實業集團有限公司(01113.HK，以下簡稱“長實集團”)以接近71億元的代價，出售了位于成都高新區的南城都匯項目。

出售前，長實集團持有南城都匯項目的全部開發權益，此次通過境外股權交易的形式完成了項目轉讓。這筆交易的溢價率極高，長實集團由此錄得了34.4億元出售收益，相當于該公司2019年歸母凈利潤的13%。

早在2004年，長實集團即已拿下了南城都匯項目地塊。開發了近16年后，僅該項目剩余部分的開發面積，長實集團就套現了約71億元。

長實集團出售的是南城都匯項目最后兩期的住宅及商業部分，最近一次住宅部分的開盤推售則在2016年，當時該項目六期入市。長實集團原計劃在2017年推售南城都匯項目七期住宅部分，但迄今仍未銷售。

據悉，在長實集團計劃加推南城都匯項目七期住宅部分的2017年，成都當地實施了更為嚴厲的房地產調控，對新房銷售價格進行限制。這意味著如果南城都匯項目當年申請預售，其申報價格也會受到管控。

“過去幾年南城都匯項目并沒有申請預售審批。如果開發企業無意銷售，住建部門其實也沒有什么辦法。”當地一位官方人士告訴記者。

南城都匯項目一位銷售人員告訴《中國經營報》記者，項目七期住宅部分預計會在2020年10月份入市，但長實集團方面對此未予確認。

徹底轉讓退出

長實集團意在出售南城都匯項目提前套現，而非繼續開發銷售。為了完成交易，長實集團甚至向受讓方提供了多達24億元賣方貸款，作為部分收購對價。

這筆交易的股權代價接近71億元，此外受讓方還要向南城都匯項目公司提供逾10億元股東貸款，相當于其總計現金代價超過81億元。

由于長實集團提供了24億元賣方貸款，使得受讓方當即需要支付的收購代價為57億元。賣方貸款的年利率將按照倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR，當前美元同業拆借12個月利率為0.5%左右)加上年息5.5%計算，受讓方必須在2年后到期償還長實集團的賣方貸款。

除了收到接近71億元的股權對價外，長實集團之前向南城都匯項目公司提供的1億元股東貸款在這筆交易里也將得到償還。

南城都匯項目轉讓交易的溢價率極高，長實集團由此錄得了高額的出售收益。至2020年6月底，包括項目公司在內的交易標的凈資產僅為22.5億元，扣減與交易相關的稅務等成本后，長實集團將確認多達34.4億元出售收益。

長實集團與受讓方通過境外股權轉讓的形式，完成了南城都匯項目的出售。南城都匯項目的開發主體為和記黃埔地產(成都)有限公司(以下簡稱“和黃成都公司”)，它一直由CartonInterna-

tionalLimited及BrucknerLimited(和記投資有限公司)各自持股50%，這兩家境外企業均為長實集團名下的間接全資附屬公司，即長實集團間接持有南城都匯項目的全部開發權益。

交易完成后，長實集團將在股權層面從南城都匯項目徹底退出。但是，長實集團不僅向受讓方提供了24億元賣方貸款以作財務資助，還將在和黃成都公司留任一名董事，協助南城都匯項目的開發管理。

從長實集團手里接盤南城都匯項目的受讓方同樣不容小覷。受讓方為設立在英屬維京群島的RZ3262019Limited，該公司由禹洲集團控股有限公司(01628.HK，以下簡稱“禹洲地產”)持有50%的

股權，其余50%的股權則由成都瑞卓置業有限公司(以下簡稱“成都瑞卓”)持有。

禹洲地產在2019年通過土地招拍掛市場公開拿地的方式，首次進入了成都。不過，據記者查詢了解，禹洲地產在2019年業績報告當中并無披露當時公司進入成都拿地情況，也沒有披露獲取地塊項目信息，到2019年底，禹洲地產所劃分的西南區域，也僅包括重慶，并未覆蓋成都。

瑞卓置業由四川中西世紀教育留學咨詢服務有限公司(以下簡稱“四川中西留學”)及重慶愛普地產(集團)有限公司(以下簡稱“愛普地產”)分別持股70%、30%，四川中西留學穿透后的自然人股東為李向東，愛普地產則由

高曉東等人士實際控制。

李向東是愛普地產的核心高管，愛普地產原本是重慶隆鑫系下屬地產板塊，愛普地產的前稱即為隆鑫地產。重慶隆鑫系在2015年前后剝離了愛普地產，最終由高曉東等實際控制，而高曉東則是重慶隆鑫系的核心人物。

這也意味著與愛普地產一同接盤瑞卓置業，實際上是愛普地產的關聯企業。

另據記者查詢了解，今年6月份，愛普地產發行的一筆私募債券發生了利息支付違約，其在當期應付的5000萬元債券利息已延期至2020年底支付。記者尚不清楚愛普地產如何籌集巨額資金向長實集團支付其對應分攤的收購對價。

推遲住宅銷售

據公開資料，南城都匯項目位于成都市核心地段，項目整體規劃為8期開發建設，包括住宅及商鋪產品在內，可售房源數量接近2.33萬套，長實集團已累計銷售了1.65萬套房源，目前仍剩下6750套未售房源，主要為項目七、八期，未售房源占比約為29%。

長實集團早在2004年通過公開出讓的方式取得了南城都匯項目地塊，成交總價為21.35億元。南城都匯項目地塊占地面積約為69.1萬平方米，規劃建筑面積為207.3萬平方米，按此計算，當時項目地塊的成交樓面地價為1030元/平方米。

南城都匯項目住宅部分的最近一次申請預售及房源推售是在2016年，當時長實集團取得了項

目六期住宅部分的預售許可。長實集團原計劃在2017年推售項目七期住宅部分，但遲至今日仍未入市。

也就是在2017年，成都市進一步加強了房地產調控。成都市住建局下發了《關于做好商品住房價格監管的通知》，要求開發企業在申請商品住房預售許可時，根據項目樓面地價及建安成本等合理確定申報價格，不得虛高申報;對申報價格明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格，且不接受相關部門指導的開發項目，房管部門可暫不予受理預售許可、現售備案。

而對于成都高新區范圍內的商品住房，經成都市房管局認定為申報價格明顯高于周邊樓盤的

擬售住房，由市房管局會同房屋所在地價格主管部門以及相關部門對其申報價格進行核實指導。

當地一位官方人士告訴記者，2017年出臺的上述房地產調控政策仍在執行，住建部門對開發企業申報的新房銷售價格進行管控，主要參考新房項目的周邊在售樓盤價格及前期成交價格。

據悉，南城都匯項目七、八期預計會以現房狀態入市銷售，此前一些市場人士猜測長實集團推遲項目七期推售，主要為了使其達到現房狀態以規避預售限價。

“新房無論是預售許可，還是現售備案，都要接受住建部門的價格管控。”當地這位官方人士說。上述房地產調控政策當

中亦有明確規定，新房項目的預售、現售的銷售價格，均受相關部門指導。

目前，南城都匯項目在售房源為七期商鋪產品。該項目一位銷售人員告訴記者，項目七期住宅部分計劃在今年10月份入市銷售。

據了解，南城都匯項目六期在2016年開盤時，其住宅產品的銷售均價達到了1.6萬元/平方米。現在一些中介平臺上，南城都匯項目六期二手房報價超過了2.5萬元/平方米，部分房源的掛牌價格則接近3萬元/平方米。

上述當地官方人士告訴記者，過去近4年內，長實集團沒有再向成都市住建部門為南城都匯項目住宅部分申請預售，“在成都，通常要求新房項目拿到預售

審批后一周時間左右對外銷售。但是，如果開發企業不愿意取證或備案，其實住建部門也沒有什么辦法。”

針對南城都匯項目是否存在當地房地產政策所規定的“捂盤惜售”情形，長實集團方面未予置評。

“這取決于當初項目地塊出讓條件里是否對開發、銷售周期作出明確約定。在過去4年里，開發企業沒有因此受到處罰，且考慮到拿地時間較早，大概率沒有作出類似要求。”當地這位官方人士說，“與閑置土地的認定情形不同，新房項目在取得預售許可后不及時開盤或藏匿房源，一般會被認定為捂盤惜售。而開發企業不愿意申請預售的話，其實就是市場行為了。”