近日，位于北京豐臺總部基地三期的保利悅大都匯項目連續簽約，成交金額破10億元，在提振市場復蘇信心的同時，亦引起業內對其成績的探討。

事實上，作為央企與世界500強，保利始終立足于國際高度與視野來運營城市，從而引領商務變革。縱觀北京各保利項目的亮相，都成為商務區里程碑式的風向標。如此成就，與其擇址之道密不可分。

詮釋擇址之道

《中國經營報》記者了解到，7月17日，保利悅大都匯成功簽約，單宗成交金額達3.2億元，時至20日，項目再次簽約，成交金額近8億元。在當前市場尚未完全復蘇的情況下，保利卻以強勁的實力提振市場信心，成為帶動市場復蘇的新引擎。

有分析指出，北京定位為“全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心”，而科技、金融等企業總部聚集的豐臺總部基地被業內普遍視為承接北京科技創新發展的重要中心區域，在政策驅動和引導之下，位于豐臺總部基地三期金角的保利悅大都匯項目受到青睞實屬必然。

眾所周知，寫字樓選址始終以企業需求為導向，而需求又與城市發展密切相關。2018年，北京市發布了《新增產業的禁止和限制目錄(2018年版)》(京政辦發〔2018〕35號)，明確指出，朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區：東、西、北五環路和南四環路以內，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目。這也就意味著，未來北京南四環內將很難出現新的商務區，北京悄然進入了商務區“四環時代”。

但是縱觀北京商務區格局，不難發現，傳統的科技、金融商務區已逐漸呈現出不同程度的商務條件老化、土地供應不足等問題，企業需求無法得到切實滿足，企業擇址的標準隨之發生變化。

在此背景之下，作為北京建設世界城市、發展城南行動計劃的重要組成部分，位于南四環核心位置的豐臺總部基地，成為了企業在“四環時代”下擇址的首選之地。

經過多年發展，豐臺總部基地定位于全國知名的總部經濟區、北京重要的高新技術產業基地和豐臺區核心的城市經濟功能區，正在北京南部地區發展中發揮著核心的引領作用。

園區內商務氛圍濃厚、發展布局成熟，周邊路網發達，交通便利，多條地鐵交匯。而隨著大興國際機場的通航，聯動“五縱兩橫”立體交通網絡建設，產業、人才、資金等要素也將會在“虹吸效應”的影響下進一步向京南區域匯聚，為區域經濟的發展帶來新的活力。

周邊完善的配套支持為區域發展提供了強勁的動力和保障，如果豐臺總部基地是京南區域的名片，那么實力央企保利擇址于此，則是對這一名片“含金量”的有力背書。

博弈商辦市場

寫字樓與企業共生共榮，實力強勁的企業關注寫字樓所在區域的發展潛力及磁力，亦注重寫字樓自身的價值屬性。

北京自“四環時代”的號角吹響以來，京南四環稀缺的商業地塊越來越受到關注。基于對城市發展的精準把控，保利緊跟時代潮流，擇址豐臺總部基地三期金角位置，匠心打造的悅大都匯項目，即為“四環時代”為數不多的商業地塊。

事實上，為嚴控非首都功能增量，加快構建高精尖經濟結構，推動首都高質量發展，北京對于四環內新建大型公建項目采取了嚴格的限制措施。此外，大量的寫字樓曾被改造成酒店、公寓進行租售，也一度引起政府的管控，推出被稱為“史上最嚴”的商辦類項目調控政策。

“一些商業項目，處于城市核心地段，將商業用房改為公寓類住宅進行銷售，可以增加開發商利潤，也能在一定程度上滿足市場的住房需求，但是這與北京的首都功能定位及土地供需關系相違背，確實應該調控。”一位業內人士分析指出。

其分析稱，可以預見，受政策限制，未來北京四環內的寫字樓將處于“稀缺”狀態，其中又存在許多曾被叫停的“商改住”項目，在空間格局上被分割成極小的單元，并不適用于商業、辦公環境。這一點，也可從相關政策中強調“最小分割單元不得低于500平方米”得以體現。

此外，市場上還存在一些工業用地性質的寫字樓，但是商業用地上的房產可以經商、可以轉讓，工業用地原則上只能是產權人用于工業生產經營，不得分割、不得轉讓，并不具備投資價值。

“四環內商辦類物業新增供應不足，存量中真正意義上的‘純’寫字樓并不多，這些因素也進一步凸顯如保利悅大都匯等此類項目的價值。”上述分析人士如是表示。

締造商務典范

保利擇址之道，是對城市發展脈絡的清晰認知之道，亦是商辦物業的升級之道。

據了解，早在2015年，北京保利就已經開始探索商辦自持運營的模式，通過對保利地產乃至保利集團的金融、科技、文化等資源進行全方位整合，進而形成聯動保障的“資產長城戰略平臺”，打造保利商辦“商務頭等艙，資產守護者”的品牌形象。

縱觀保利商辦在北京的布局，截至目前，已匯聚了國門名片望京保利國際廣場、商務坐標薊門橋薊門壹號、水幕旗艦通州運河保利大都匯、天空之城昌平科學城保利未來大都匯、商業熱島京西歡樂大都匯等十大綜合體，項目遍布北京各大商圈核心。

如對京南地區悅大都匯項目的布局和擇址，保利商辦就展現出了卓越的區域價值研判和商業策略。保利悅大都匯項目正是緊抓京南發展熱點，扼守最后四環黃金位，通過前瞻企業需求，堅持重度運營，源源不斷地釋放城市未來生命力。

在當前市場需求放緩的情況下，保利悅大都匯項目單月連續成交破10億元，無異于一匹“黑馬”，這也進一步印證了保利商辦擇址之道釋放的巨大紅利。

位于豐臺總部基地三期核心區域的保利悅大都匯項目，不單單是一個區域價值的延展，更是締造了一個新商辦項目的典范。項目立足豐臺總部基地將自然、生態元素與北京典型城市機理相結合的功能架構之上，與已建成區緊密聯動，形成文化景觀、商務休閑于一體的商業核心。

據了解，其規劃3棟純商務寫字樓，可提供5萬平方米的企業總部空間，3棟建筑樓梯呈“品”字形排布，圍合形成地塊北側近7000平方米的內部園林，囊括社群式綠化、藝術雕塑、互動式景觀小品等，創造了更為舒適、自在的新型商務辦公氛圍。

項目整體全玻璃幕墻立面，三面采光，高位開窗，可提供開闊的觀景視野。南北雙拼設計，布局方正，3米凈層高，空間無梁柱，提高空間使用率，可自由分割組合，滿足不同企業主辦公需求。一樓商務大堂，8.2米層高，連接園林，并設咖啡會客廳。

項目還集聚科技內核，搭載VRV空調系統加新風系統，關注建筑的低碳環保及“空氣、水、營養、光、健身、舒適、精神”7大健康體系，為LEED金級+WELL國際雙認證綠色建筑，為企業營造綠色環保、生態智慧的商務辦公環境。