8月，北京通州又一新盤京瀾譽府將開盤，該項目為湖北地產商湖北福星科技股份有限公司(000926.SZ，以下簡稱“福星股份”)在北京的首個住宅項目，包含回遷房及商品房兩部分。

記者在走訪中了解到，該房源為近年來楊富店區(qū)域的唯一新盤，認購者相對踴躍。但首期開盤價格將遠不及開發(fā)商在住建委備案的住宅擬售價格，或將在6萬元/平方米以下，且均為大戶型。

據(jù)悉，該項目地塊擱置超過15年。此前，該公司股東為自然人，囤地10年后，將項目公司80%權益以8000萬余元出售，引入福星股份為實際操盤者。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，該項目此前的自然人股東曾在2013年被北京市國土資源局處罰，但在執(zhí)行層面，卻被通州區(qū)法院裁判不予強制執(zhí)行。

單價或低于備案價近萬元

樓盤內無小戶型房源，四種戶型面積在99~140平方米不等，優(yōu)惠后每平方米均價或低于6萬元。

公開資料顯示，京瀾譽府于2020年6月取得預售證。售樓處工作人員介紹，受北京疫情影響，京瀾譽府并未在取得預售證后第一時間開盤銷售，而后因相關部門對人群聚集相對謹慎，該樓盤開盤報批暫未通過，目前預計開盤時間為8月初。

記者致電福星股份，詢問開盤具體時間，對方表示，該項目6月底已拿預售證，但近兩月北京出現(xiàn)疫情，目前暫未完全解除，項目蓄客受到一定程度影響，近期正在做開盤前準備工作。

福星股份多年來深耕湖北本地房地產開發(fā)業(yè)務，京瀾譽府項目為該公司在北京的第一個樓盤。據(jù)悉，該樓盤位于復興里西路與玉帶河大街交叉處，分為東、西兩個地塊，共六棟住宅樓。東側地塊為1、2號樓，西側地塊則為3、4-A、4-B、5號樓四棟。

售樓處工作人員介紹，該樓盤內1、2、3、5號樓的340套房屋為商品住宅項目，本期將開盤108套，如想要認購，需先支付10萬元認籌金，預定開盤買房的賬戶，否則將無權參與開盤后的房屋認購，如認購未成功，10萬元則會退還給客戶。上述銷售人員表示，目前繳納認籌金的客戶已有150余人。

他同時透露，預定該樓盤的大多為附近小區(qū)住戶。此前，該區(qū)域已經多年無新樓盤，小區(qū)相對老舊，附近居民多有改善居住環(huán)境的訴求。據(jù)悉，京瀾譽府附近的中山大街小區(qū)、復興北里、帥府小區(qū)等皆建造于上世紀90年代。

記者了解到，該樓盤內無小戶型房源，四種戶型面積在99~140平方米不等，優(yōu)惠后每平方米均價或低于6萬元。

北京住建委項目備案信息則顯示，該項目商品房備案價格在6.7萬元~7.2萬元/平方米不等。與目前通州已開盤樓盤，如東灣、融御等相比，該樓盤摒棄了“精裝修”概念，僅出售毛坯房，房屋總價根據(jù)樓層和戶型不同在600萬元上下。

據(jù)悉，4-A、4-B為楊富店地區(qū)回遷房項目。此前，通州其他樓盤銷售人員對記者表示，樓盤內同時包含回遷房及商品房，因回遷房業(yè)主能夠將價格壓得更低，在多年后賣房時可能對商品房業(yè)主不利。

據(jù)此，京瀾譽府銷售人員對記者表示，4-A、4-B雖然與5號樓同在2號地塊，但實際交房時一道貫穿南北，1米高、0.8米寬的綠化帶會將三棟樓分隔為兩個不同部分。且4-A、4-B的回遷房業(yè)主僅能從2號地南門出入，無法享受到商品房區(qū)域小區(qū)綠化。除此之外，回遷房大堂等公共部分裝修規(guī)格不及商品房。因此，回遷房業(yè)主僅能享受到京瀾譽府區(qū)位優(yōu)勢。

該項目屬于楊富店地區(qū)舊村改造的一部分，北京市住建委2019年7月發(fā)布變更后的該項目建設方案顯示，項目建筑面積共10.94萬平方米，其中住宅建筑面積6.26萬平方米，項目內還包括幼兒園、菜市場等配套公共服務設施。

自然人股東囤地多年

彼時，筑高房地產唯一股東，為現(xiàn)任宇盛宏利副董事長劉殿波，2018年12月，劉殿波退出筑高房地產，將該公司股權轉讓給劉國寬及另一位自然人股東。

記者查詢獲悉，京瀾譽府所在的兩處地塊由北京宇盛宏利房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱“宇盛宏利”)在2004年受讓獲得，兩個地塊面積分別為1.21萬平方米及1.15萬平方米。彼時，該公司為自然人劉國寬的全資子公司。

2013年，該公司引入福星股份和另一位自然人股東劉新華。股權轉讓發(fā)生后，福星股份間接持股79%，而劉國寬則持股20%，另一位自然人股東劉新華持股1%。2019年4月，該項目實際落地前，劉新華將手中1%的股份轉讓給福星股份。天眼查信息顯示，劉新華目前為宇盛宏利股東北京福星惠譽房地產有限公司總經理。

公開信息顯示，宇盛宏利在2019年6月拿到了京瀾譽府項目的施工許可。記者走訪時，京瀾譽府兩個地塊內已經動工，上述銷售人員介紹，目前地塊內部正在打地基。此時，距離宇盛宏利獲得上述兩個地塊，已經16年有余。

一份公開裁判文書顯示，楊富店村民與楊富店合作社、宇盛宏利簽訂拆遷補償協(xié)議是在2015年1月，距最初拿地也已經過去10年時間。

福星股份財報顯示，公司2013年收購宇盛宏利80%的股權價格為8524.76萬元。記者了解到，宇盛宏利引入福星股份同年，北京市國土資源局曾經對劉國寬下發(fā)一份行政處罰決定書。而當北京市國土資源局對劉國寬申請強制執(zhí)行時，通州區(qū)法院則表示，上述處罰決定明顯缺乏事實依據(jù)，不予強制執(zhí)行。

公開資料顯示，劉國寬或于1978年出生于北京市，2000年代初活躍在通州土地交易市場時，僅25歲左右。天眼查信息顯示，劉國寬目前在商業(yè)層面涉獵廣泛，房地產開發(fā)、房地產經紀、水務科技、廣告、餐飲等都有涉足，其公司大多注冊于2000年代初，近年來則主要涉足科技及市政管理領域。

一份土地出讓記錄顯示，劉國寬目前持股95%的通州地產公司北京筑高房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱“筑高房地產”)，曾在2003年以1739.42萬元獲得一宗占地面積5.86萬平方米的土地，隨后在該地塊上建設當代名筑家園小區(qū)。2009年，該地塊曾經被抵押于農村信用合作社聯(lián)合社，當時的資產評估結果顯示，該地塊評估金額達到6880萬元。短短6年時間，該地塊已經是當時出讓價格的近4倍。

彼時，筑高房地產唯一股東，為現(xiàn)任宇盛宏利副董事長劉殿波，2018年12月，劉殿波退出筑高房地產，將該公司股權轉讓給劉國寬及另一位自然人股東。

而公開判決書則透露，劉殿波與劉國寬或關系親密。一份通州區(qū)人民法院一審民事判決書顯示，劉殿波曾從友人處借款100萬元，其指定的打款銀行卡則屬于劉國寬。除此之外，劉殿波還擔任北京適通科達水務科技有限公司董事長及法定代表人，而該公司股東則為劉國寬及其父親劉玉秋。劉國寬也曾在劉殿波擔任股東的北京市通州覓子店建筑公司任職。

2017年，劉國寬與自然人股東劉可、房學龍共同出資成立富城(北京)市政管理有限公司，三人出資比例分別為40%、40%、20%。天眼查信息顯示，該公司經營范圍包括市政設施管理、城市道路養(yǎng)護等，但該公司成立三年來并無社保繳納信息，除2017年公布從業(yè)人數(shù)1人外，其余信息皆未對外公布。

記者就該公司具體業(yè)務及業(yè)務開展情況致電富城(北京)市政管理有限公司公開電話，對方表示，該公司自成立至今并未具體開展業(yè)務。

該公司另一股東房學龍，與通州區(qū)梨園縣一落馬官員房廣成則多有業(yè)務交集。2007年7月，北京市第一中級人民法院對前通州區(qū)梨園鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長房廣成組織領導黑社會犯罪、非法轉讓土地罪等判處有期徒刑共20年。

判決書顯示，北京勝利通工貿有限公司、北京興龍城房地產開發(fā)有限公司、北京市通州臺湖建筑公司、北京欣怡樂加油站(以下簡稱“加油站”)、北京百仙奇古玩藝術品市場有限公司(以下簡稱“古玩市場”)、北京廣博運河文化藝術中心(以下簡稱“藝術中心”)、北京榮寶齋畫院有限責任公司(以下簡稱“北京榮寶齋”)皆由房廣成實際控制。

房廣成入獄后，目前上述公司中加油站、古玩市場、藝術中心，房學龍皆有持股，而北京興龍城房地產開發(fā)有限公司、北京榮寶齋股東名單中也曾浮現(xiàn)房學龍的身影。記者致電富城(北京)市政管理有限公司公開電話，對方表示，對房學龍和房廣成的關系不清楚。