懷揣著27個物管項目登陸資本市場失利之后，來自浙江杭州的物管企業(yè)宋都服務集團有限公司(以下簡稱“宋都服務”)再次向香港聯(lián)交所發(fā)起沖擊。

9月3日，香港聯(lián)交所披露了宋都服務更新后的招股書。招股書顯示，截至今年6月30日，宋都服務在14個城市設有9家附屬公司及15家分公司，為33項物業(yè)提供管理服務，其中住宅物業(yè)16項，非住宅物業(yè)17項，在管總建筑面積約為640萬平方米。

此前，在房企拆分物業(yè)上市的浪潮中，宋都服務成為了第一家沖擊港股IPO的未上市物管企業(yè)。與前一次招股書相比，宋都服務新增披露了250萬平方米在管總建筑面積，但與已上市的物管企業(yè)相比，仍屬于“規(guī)模小弟”。

“更新后的招股書主要是增加了公司過去三個季度的業(yè)績數據，其他問題不方便解釋，暫時處于靜默期。”宋都服務內部一名負責人在接受《中國經營報》記者采訪時如是說。

記者注意到，宋都服務超過9成收益來自宋都股份集團，超過8成在管項目集中于浙江。在國內多家長租公寓企業(yè)資金鏈斷裂倒閉的時候，公司卻在堅持擴大長租公寓的業(yè)務，增加營運規(guī)模。

收益靠關聯(lián)公司“輸血”

9月3日上午，港交所披露了宋都服務最新提交的招股書。或許因為與前一次遞交招股書的時間相隔不久，新提交的招股書中大部分內容與之前變化不大。

招股書顯示，2017~2019年，宋都服務分別營收8400萬元、1.33億元、2.23億元。2020年上半年營收同比增加25.75%至1.17億元。

公開資料顯示，宋都服務1995年成立于浙江杭州，從發(fā)展時間上看，公司算是“物管行業(yè)老將”了，公司的收入主要來自物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務以及酒店業(yè)務和長租公寓業(yè)務。

招股書顯示，公司在管物業(yè)主要由宋都股份集團獨立開發(fā)或合作開發(fā)，余下由獨立第三方房地產開發(fā)商開發(fā)。2017~2019年及2020年前6個月，來自前者收益金額分別為5870萬元、6870萬元、8770萬元及4150萬元，分別占集團物業(yè)管理服務總收益98.2%、96.6%、91.7%及69.7%，非業(yè)主增值服務收益91.1%、98.9%、91.6%及98.6%，社區(qū)增值服務收益93.1%、95.2%、97.8%及98.3%。

宋都服務方面表示，公司一直尋求來自獨立第三方房地產開發(fā)商或獨立第三方的機會，以減少對宋都股份集團的依賴。然而，公司無法保證宋都股份集團實際上會優(yōu)先委聘或選擇公司擔任其服務供應商，亦不保證公司與宋都股份集團的現(xiàn)有協(xié)議于屆滿時會獲重續(xù)。

記者根據最新的招股書發(fā)現(xiàn)，宋都服務的營運主要集中于浙江省，還患有一定的地區(qū)依賴癥。報告期內，公司于浙江省的在管物業(yè)產生的收益分別占物業(yè)管理服務總收益82.0%、82.8%、82.0%及85.4%。于浙江省的在管總建筑面積分別占在管總建筑面積91.4%、83.9%、86.6%及85.1%。

“我們預計在不久將來，浙江省的營運將繼續(xù)為我們營運的重大部分。因此，任何不利于浙江省的經濟及監(jiān)管發(fā)展均可能導致服務需求下降或價格減少，從而可能對我們的業(yè)務、財務狀況及經營業(yè)績造成重大不利影響。”宋都服務方面坦陳。

物業(yè)續(xù)約率連年下滑

除了營收水平在29家上市物業(yè)公司中處于底部，宋都服務業(yè)務規(guī)模和布局存在劣勢，在公司財務層面，同樣表現(xiàn)難言樂觀。

根據招股書，報告期內，宋都服務綜合毛利率保持在28%左右，其中，物業(yè)管理服務的毛利率一直僅為21%以下，同期非業(yè)主增值服務的毛利率則保持在35%左右，而社區(qū)增值服務的毛利率在2017年甚至達到了70%，在2020年上半年降至41.5%。

不過，本身即為小型房企的宋都股份集團，在給宋都服務提供業(yè)務支撐方面也難免力不從心。2017~2018年，宋都股份銷售額分別為70.2億元、101.4億元，2019年，其實現(xiàn)權益銷售金額122.54億元，權益銷售面積65.04萬平方米。另據克而瑞數據，宋都股份在今年上半年全口徑銷售額也僅實現(xiàn)57.5億元。

作為一家物業(yè)公司，即使成功與業(yè)主委員會訂立物業(yè)管理協(xié)議，通常也無法保證有關合同將于屆滿時獲重續(xù)。報告期內，宋都服務的物業(yè)管理服務的續(xù)約率呈下降趨勢，分別為100%、75.0%、63.6%及100%。換句話說，于往績記錄期間，到期物業(yè)管理協(xié)議數目為2份、4份、11份及4份。不過這其中不包括其選擇自愿不重續(xù)或因營運商在相關物業(yè)停業(yè)而終止的協(xié)議。

對此，宋都服務解釋稱，物業(yè)管理公司會由房地產開發(fā)商通過招標或業(yè)主委員會大會委聘，當中考慮物業(yè)管理公司的服務質量、服務費、經營歷史與聲譽等因素。公司無法保證將能夠按計劃或以有利條款取得新物業(yè)管理協(xié)議。其表示，終止或不予重續(xù)物業(yè)管理協(xié)議將可能有損公司信譽，并損害公司于業(yè)內的競爭力。

令人頗為意外的是，從事傳統(tǒng)物管業(yè)務的宋都服務，一直保持著對長租公寓行業(yè)的鐘愛，招股書中對旗下的長租公寓業(yè)務進行大篇幅解讀。

報告期內，宋都服務通過營運附屬公司宋都嘉和在杭州市開展長租公寓業(yè)務，向業(yè)主承租公寓，然后分租該等公寓給租戶，賺取支付給業(yè)主的金額與向租戶收取的租金收入之間的差額。出租的所有單位均位于杭州時間國際大廈12樓及13樓，稱為琪寓公寓。公司與宋都股份集

團附屬公司及時間國際大廈的開發(fā)商杭州淘天地房地產開發(fā)有限公司就用于長租公寓業(yè)務的單位訂立一項租賃協(xié)議。

“鑒于長租公寓市場的增長潛力，我們計劃進一步擴大此業(yè)務分部。為擴充規(guī)模，公司擬積極尋求機會與宋都股份集團及或于長三角地區(qū)擁有自有物業(yè)的獨立第三方房地產開發(fā)商進行合作，并租賃適合該業(yè)務分部的物業(yè)。”宋都服務方面介紹，于往績記錄期間后，因應公司的長租公寓業(yè)務擴張計劃，已與宋都股份集團就其數項自有物業(yè)訂立協(xié)議。對于宋都股份集團的該等自有物業(yè)與房地產開發(fā)商進行合作，將業(yè)務模式側重于集中公寓管理，收益將主要來自長租公寓業(yè)務所得總收益的固定百分比，有關業(yè)務由我們經營及管理。

不容忽視的是，截至2020年上半年，宋都服務的76個公寓單位運營情況并不出彩。報告期內，入住率分別為65.5%、77.6%、80.4%及74.0%，續(xù)約率分別為15.6%、17.9%、29.7%及25.0%，長租公寓業(yè)務收益分別為80萬元、220萬元、210萬元及80萬元。

研究機構認為，于2017~2019年及2020年前6個月，可相比較長租公寓的租金整體上高于琪寓公寓的租金，原因在于交通更便利，在市場上建立品牌后才開始逐步提高租金。