華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，一個(gè)在中國(guó)地產(chǎn)業(yè)摸爬滾打近30年的人物，幾乎改革開放后的每一輪調(diào)控他都經(jīng)歷過(guò)，他說(shuō)這是他的一大資本。他敢于在當(dāng)下最敏感的房?jī)r(jià)問(wèn)題上屢屢放言，并且預(yù)言成真，有“房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)帝”之稱。

7月16日任志強(qiáng)接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)，從資金鏈、保障房、房?jī)r(jià)幾方面，深度解析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)走勢(shì)。

資金鏈：

房企不差錢，負(fù)債沒(méi)那么高

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：對(duì)于房企而言，資金鏈?zhǔn)敲}，歷次調(diào)控證明，鎖住房企的資金鏈才能調(diào)得了房?jī)r(jià)，6月的流動(dòng)性問(wèn)題有沒(méi)有傳導(dǎo)到地產(chǎn)業(yè)?

任志強(qiáng)：房地產(chǎn)業(yè)不缺錢。一方面，市場(chǎng)上資金的總量并不低，另外，房地產(chǎn)的錢很多，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，今年1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金57225億元，同比增長(zhǎng)32.1%。其中，國(guó)內(nèi)貸款9901億元，增長(zhǎng)30.4%;個(gè)人按揭貸款6763億元，增長(zhǎng)60.4%。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：房企普遍高負(fù)債的局面是否會(huì)壓迫開發(fā)商資金鏈?

任志強(qiáng)：目前房企的負(fù)債率一般在62%~75%，平均接近70%。這一數(shù)字看起來(lái)比較高，但在這個(gè)數(shù)字中，一部分是賣房子形成的，叫應(yīng)付款，對(duì)這一負(fù)債，很多企業(yè)根本不發(fā)愁，因?yàn)橹恍枰环孔樱恍枰诲X了，扣掉這部分?jǐn)?shù)據(jù)就好看一些。另外，地產(chǎn)業(yè)實(shí)行30%左右的資本金制度，一部分投資到位的時(shí)候，就開始賣房子，就有資金進(jìn)賬，所以房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有那么高。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：隨著一些地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩，如果地賣不出去，地方債危機(jī)是否會(huì)爆發(fā)?

任志強(qiáng)：我覺得不會(huì)，因?yàn)榈胤饺谫Y平臺(tái)的錢大部分都是長(zhǎng)線，短錢少，最長(zhǎng)的能多少年?30年。3年、5年、8年的這種都很多，所以別總看一年的。另外，只要是人口凈輸入的城市就沒(méi)事，土地總會(huì)賣出去。一個(gè)城市是不是會(huì)出毛病，就看這個(gè)城市對(duì)人們是不是具有吸引力，如果具備吸引力，那就還得一直往上漲。

保障房：

現(xiàn)行制度漏洞容易滋生貪污腐敗

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：過(guò)去很少建設(shè)保障房，老百姓有意見，但現(xiàn)在大力建設(shè)保障房，為什么還有很多不滿意?

任志強(qiáng)：保障房按國(guó)際慣例來(lái)說(shuō)是保障居住權(quán)利，既然保障的是居住權(quán)利，那應(yīng)該是保障租不起房子的，誰(shuí)租不起房子我就保障誰(shuí)。但是現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等等都是保障財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這就有投機(jī)倒把的可能性。還有5年限制后可上市交易的規(guī)定等等，就很容易滋生貪污腐敗。所以保障性住房在地方都是單位、集體建的，以單位的名義享受經(jīng)濟(jì)適用房的待遇、享受保障性住房的待遇，弄個(gè)什么名堂，就買了。最終，像深圳、鄭州等都出事了。總之，如果保障房的法規(guī)制度是對(duì)局部人的，就一定會(huì)滋生貪污腐敗，因?yàn)榇蠹乙欢ㄏ敕皆O(shè)法進(jìn)入這個(gè)層面，享受這個(gè)利益。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：有沒(méi)有好的辦法解決這個(gè)問(wèn)題?

任志強(qiáng)：現(xiàn)在我們執(zhí)行的保障性住房全是“磚頭補(bǔ)貼”，即在建造費(fèi)用上給你減免稅費(fèi)，壓低價(jià)格。“磚頭補(bǔ)貼”是最容易滋生腐敗的，應(yīng)該從磚頭補(bǔ)貼變成貨幣補(bǔ)貼，貨幣補(bǔ)貼是最難腐敗的。貨幣補(bǔ)貼是要把家庭所有人相關(guān)信息都公開。這樣，個(gè)人所得稅配合貨幣補(bǔ)貼，一定是公開透明的，很難產(chǎn)生腐敗。(編者注：貨幣補(bǔ)貼，就是對(duì)符合保障條件的保障對(duì)象按照一定的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貨幣，保障對(duì)象用這筆貨幣補(bǔ)貼解決居住問(wèn)題，其前提是嚴(yán)格審核保障對(duì)象的條件，主要是財(cái)產(chǎn)，一旦保障對(duì)象的財(cái)產(chǎn)逐漸達(dá)標(biāo)，可逐步退出保障。)

房?jī)r(jià)：

總體上應(yīng)是穩(wěn)中有升

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：在地產(chǎn)界，你一向以膽大直言著稱，被稱為樓市“預(yù)言帝”，如今房?jī)r(jià)走勢(shì)變化難測(cè)，能否預(yù)測(cè)一下未來(lái)房?jī)r(jià)是漲是跌?

任志強(qiáng)：不敢預(yù)測(cè)了。之前幾年能夠預(yù)測(cè)、敢于預(yù)測(cè)，是因?yàn)橥ㄟ^(guò)觀察總結(jié)，已經(jīng)摸清了前任政府的樓市政策思路，但是這一屆政府，只要不知道政策走向，就無(wú)法預(yù)測(cè)。根據(jù)慣例，十八屆三中全會(huì)將決定本屆政府的經(jīng)濟(jì)政策，屆時(shí)才能看明白。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：中國(guó)樓市也不是單純地表現(xiàn)為政策市，市場(chǎng)上是否還有一些其他的信號(hào)?

任志強(qiáng)：雖然政策不盡明朗，但市場(chǎng)向上走的動(dòng)力還是比較強(qiáng)勁的。我們不是一點(diǎn)也沒(méi)預(yù)測(cè)，總體上應(yīng)是穩(wěn)中有升，但是升到什么程度，目前并不清楚。第一指標(biāo)是土地，一方面是土地供應(yīng)量不夠，今年已經(jīng)銷售的面積比新開工的面積要大;另一方面是地價(jià)高企，今年北京的地價(jià)比2009年漲了50%，萬(wàn)科去年9月份在北京亦莊拿的地王，地價(jià)1萬(wàn)多元/平方米，可是那塊地此前出讓時(shí)，價(jià)格只有8000元/平方米左右，如今保利在旁邊拿了一塊地，價(jià)格是15000元/平方米，也就是說(shuō)萬(wàn)科的房子還沒(méi)開始賣，已經(jīng)坐地漲了5000元/平方米的地價(jià);還有一方面是工業(yè)用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)比居住用地要大。第二，從政策面來(lái)看，還是能看出一些端倪，如中央表示對(duì)于首套房貸給予支持等，還是有一些政策支持。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：對(duì)于普通購(gòu)房者而言，你認(rèn)為現(xiàn)在可以出手嗎?在哪兒買房比較合適?

任志強(qiáng)：對(duì)于購(gòu)房者而言，買房子不分買得起買不起，買房子是先買一個(gè)小點(diǎn)的房子，等賺了錢再買好一點(diǎn)的房子。買房子跟買股票是一樣的道理，買股票你去過(guò)那個(gè)工廠嗎，去過(guò)那家企業(yè)嗎?不是沒(méi)去過(guò)嘛。早期北京石景山的房子每平方米1000多塊錢，沒(méi)人買，都愿意買城里的房子，哪怕每平方米1萬(wàn)塊錢。房子價(jià)格從每平方米1萬(wàn)塊錢升到2萬(wàn)塊錢很容易，但是再升到3萬(wàn)的時(shí)候，周期很長(zhǎng)，再升到4萬(wàn)，就更長(zhǎng)了。相比之下，每平方米1000塊錢在石景山買的房子，很快就翻了5倍。買房子要看哪個(gè)地段項(xiàng)目翻得快，這就是個(gè)投資概念。只要是有升值潛力的地段，越便宜越早買越好。