在“房住不炒”、穩字當頭的大背景下，各家房企都在探尋謹慎的“活下去”，融資渠道更廣無疑具備更多籌碼。繼金輝控股、上坤地產遞交招股書之后，又一家房企向港交所發起沖刺。

IPO早知道獲悉，領地控股集團有限公司(簡稱“領地集團”)已于4月9日向港交所遞交招股說明書，建銀國際擔任獨家保薦人。

鑒于房企赴港IPO并不總是一帆風順，如奧山控股、海倫堡已兩次折戟，萬創國際則四次申請均告失敗。企業資質決定上市成敗，那么領地集團是否具備沖擊資本市場的實力?

全國化有待商榷

領地集團于1999年從四川起步，現已成為一家全國性綜合房地產開發商，主要為改善居住環境的客戶提供優質住宅物業，也發展辦公樓、購物大樓、商業綜合體及公寓等商業物業以及營運酒店。目前，領地集團開發出蘭臺系、天字系、頤居文旅系、凱旋系、觀字系及中心系六大產品系列。

歷經20年的發展，領地集團已形成著眼于成渝經濟帶及四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區的全國化布局，項目分布于全國20多個城市。截至2020年2月29日，領地集團有90個處于不同發展階段的房地產項目，其中74個項目由附屬公司負責，16個項目由合營企業及聯營企業負責;涉及總土地儲備為1331.45萬平方米，包括未售可售建筑面積以及已售但未付建筑面積41.24萬平方米、開發中物業總規劃建筑面積734.43萬平方米及持作未來開發總建筑面積555.78萬平方米。

根據中國房地產TOP10研究組資料，按綜合實力計，領地集團自2017年連續四年獲選為[中國房地產百強企業]，并于2020年排名第72位;按品牌價值計，其自2017年連續三年入選[中國西部房地產公司品牌價值TOP10]，于2017年、2018年及2019年分別排名第四、第二及第二。

盡管領地集團自2006年即開啟全國化的征程，這一年其將業務拓展至廣東省。現時來看，領地集團的全國化布局并不徹底，區域偏向依舊很明顯。

從項目分布來看，領地集團位于成渝經濟帶及四川省的項目數為58個，占總項目數的64%，其中四川省獨占57個項目，京津冀、華中、粵港澳等核心區域項目數均在個位數，分別為4個、9個及8個;從土儲分布來看，成渝經濟帶及四川省開發中建筑面積549.6萬平方米，日后開發的規劃建筑面積為382.67萬平方米，兩項合計占總土儲的比例逾70%。

項目主要位于四川省，意味著領地集團的業務及前景高度依賴該地房地產市場的表現，這將面臨很高的集中風險。正如領地集團在招股書所披露，一旦當地經濟嚴重下滑、政策更為苛刻，公司的業務、經營業績及財務狀況將受到重大不利影響。

財務指標多處預警

再來看領地集團的經營情況，貌似也不是那么穩健，多個指標向著不利方向發展。

過往三年領地集團收益從2017年的53.39億元增加至2019年的75.68億元，復合年化增長率達到19%，領先于全國商品房銷售增長。但需看到，2018年有個小插曲，該年領地集團僅錄得收入45.14億元，較上年降低18%。營收的不穩定也反映在利潤上，2017-2019年領地集團取得的利潤金額分別為6.49億元、5.18億元及6.72億元。

進一步觀察可發現，2019年逾三分之二的收益增長卻只帶來0.23億元的利潤增長，中間的原因就在于領地集團的凈利潤率在逐年下降。據悉，領地集團的凈利率已由2017年的12.2%下滑至2018年的11.5%，2019年再度下滑至8.9%。領地集團對此得解釋是，由于開發中物業大幅增加，但大部分物業尚未完成故未向客戶交付。

而根據億翰智庫的研究，2019年房企平均凈利潤率為16.39%，較2018年的16.73%下滑0.44個百分點。以此比較，領地集團盈利能力一直跑輸行業平均，2019年的凈利潤率甚至只有行業的54%。

規模和杠桿，歷來是房地產不可調和的矛盾，領地地產選擇了后者。因為不斷地借貸拓展，2019年領地集團的凈資產負債比率高達1.4倍，相較來兩年前的0.6倍足足翻倍。而在2019年，全國百強房企資產負債率均值為78.7%，領地集團風險明顯偏高。

更為不利的是，杠桿率還有進一步上升的趨勢，從經營現金流量中可見一斑。通常，經營現金流量為正，企業能夠通過自身運營回血，并不需要過多的借貸。但領地集團已連續三年錄得經營現金流凈額為負，其中2019年現金凈流出31.12億元。

綜合來看，領地集團業務過于集中，且經營業績不并完善，沖刺港股或存在一定考驗。但于領地而言，上市確是疏解其當前困境一條不錯的途徑。