4月20日，央行公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)顯示，1年期LPR為3.85%，較此前的4.05%下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.65%，較上次的4.75%調(diào)降10個(gè)基點(diǎn)。本次兩種期限LPR的下調(diào)是自去年8月LPR改革以來降息幅度最大的一次。具體到個(gè)人房貸方面，據(jù)北京商報(bào)記者測(cè)算，5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)后，以北京首套房商貸100萬元、期限25年為例，百萬房貸利息總額較此前少還1.77萬元，月供每月少還58.99元。

LPR迎最大降幅

從過去經(jīng)驗(yàn)上看，“逆回購利率-MLF(中期借貸便利)利率-LPR”同步調(diào)降則完成一次完整的降息過程，逆回購利率和MLF利率曾在3月30日及4月15日分別調(diào)降20個(gè)基點(diǎn)，因此4月20日，1年期LPR報(bào)價(jià)較上期下降20個(gè)基點(diǎn)，也符合市場(chǎng)預(yù)期。

對(duì)于1年期LPR的同步調(diào)降，中國民生銀行首席研究員溫彬指出，這表明了從政策利率向貸款市場(chǎng)利率傳導(dǎo)機(jī)制的暢通。這次LPR下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，是自去年8月LPR改革以來，降息幅度最大的一次，有利于進(jìn)一步降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。

值得關(guān)注的是，4月20日公布的5年期以上LPR為4.65%，較上次的4.75%調(diào)降10個(gè)基點(diǎn)。因5年期以上貸款大部分是房貸，此次利率下調(diào)頗受市場(chǎng)關(guān)注。在分析人士看來，降息意味著金融政策取向是穩(wěn)樓市，刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但僅下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)與1年期LPR下調(diào)幅度呈現(xiàn)出非對(duì)稱下降，也釋放出房地產(chǎn)調(diào)控不放松的信號(hào)。

4月17日，中共中央政治局召開會(huì)議，會(huì)議作出“降準(zhǔn)、降息”的明確表述并對(duì)接下來的貨幣政策定調(diào)。會(huì)議表示，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，運(yùn)用降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，保持流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貸款市場(chǎng)利率下行，把資金用到支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)上。

另外，中共中央政治局會(huì)議提出“降息”的同時(shí)，還明確強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。在分析人士看來，這表示，房地產(chǎn)要發(fā)揮穩(wěn)定器作用。考慮到“房住不炒”的紅線，預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行大放水，但同時(shí)也要認(rèn)識(shí)到我國各地的情形不一，需要因城施策。

百萬貸款月供少59元

根據(jù)央行此前公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。這就意味著，最終實(shí)際房貸利率取決于LPR與加點(diǎn)共同變化的結(jié)果。具體就北京而言，目前銀行執(zhí)行的是首套房商貸利率為L(zhǎng)PR加55個(gè)基點(diǎn)，二套房商貸加105個(gè)基點(diǎn)。此次5年期以上LPR降息10個(gè)基點(diǎn)，具體到個(gè)人房貸會(huì)有哪些變化?

以北京首套房商貸100萬元、期限25年、還款方式為等額本息為例，5年期LPR下降10個(gè)基點(diǎn)至4.65%后，商貸利率為5.2%，百萬房貸利息總額為78.89萬元，較此前的80.66萬元少還1.77萬元，每月應(yīng)還5963.02元，月供較此前的6022.01元每月少還58.99元。

而對(duì)于存量房貸而言，按照安排，2020年3月1日起推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。參考LPR定價(jià)的轉(zhuǎn)換方式需重新約定重定價(jià)周期(一般為一年)和重定價(jià)日。

假如A的重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日為5月1日(A已辦理了轉(zhuǎn)換)，那么2020年5月1日-2021年4月31日，A的房貸將根據(jù)2020年4月LPR重新來計(jì)算利率，這一利率水平在這一期間保持不變。在分析人士看來，目前LPR下行空間已打開，存量房貸利率下降趨勢(shì)也可以期待。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，降息會(huì)導(dǎo)致資金成本降低，真實(shí)購房者的購房成本降低，有助于這部分群體入市。對(duì)于購房者來說，4月20日的降息只是開始。

對(duì)于本次LPR下調(diào)對(duì)于樓市的影響，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次下調(diào)刺激購房需求釋放，近期各地預(yù)售證的發(fā)放節(jié)奏加快，銀行貸款也比較積極，配合此次月供壓力減少的效應(yīng)，購房需求有望積極釋放，進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)成交量的上升。

另外，嚴(yán)躍進(jìn)還提出，需要注意一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)。近期商業(yè)銀行貸款相對(duì)積極，但更偏好投向房地產(chǎn)。容易出現(xiàn)一些小額貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，或者經(jīng)營貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的現(xiàn)象，所以預(yù)計(jì)后續(xù)嚴(yán)查違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)將成為可能。換而言之，近期購房者在獲得此類低成本貸款的時(shí)候，一定要注意資金的合規(guī)性。尤其是1年期LPR利率為3.85%，已經(jīng)屬于比較低的水平，這個(gè)時(shí)候要嚴(yán)禁通過獲得此類1年期短期貸款來支付購房首付款的做法。

降息、降準(zhǔn)迎來政策兌現(xiàn)期

3月下旬以來，央行貨幣政策進(jìn)入了加大逆周期調(diào)節(jié)力度階段，在中共中央政治局會(huì)議之后，降息、降準(zhǔn)等政策工具有望迎來兌現(xiàn)期。溫彬表示，下階段降準(zhǔn)和降息仍有空間和必要，隨著通脹繼續(xù)回落，政策利率還有進(jìn)一步下調(diào)的空間，存款基準(zhǔn)利率也需適時(shí)適度下調(diào)，帶動(dòng)LPR報(bào)價(jià)中銀行點(diǎn)差部分收窄，繼續(xù)釋放LPR改革潛力，切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。

中信證券首席FICC分析師明明認(rèn)為，降息需要從政策利率、LPR和存款基準(zhǔn)利率三個(gè)層面關(guān)注，三個(gè)層面的相互聯(lián)系和制約是判斷降息路徑的重要依靠。中共中央政治局會(huì)議之后，根據(jù)過往的經(jīng)驗(yàn)判斷，政策利率可能率先迎來調(diào)降，OMO(公開市場(chǎng)操作)利率和1年期MLF利率可能在下個(gè)月之前出現(xiàn)10個(gè)基點(diǎn)或以上的調(diào)降，預(yù)計(jì)反映在5月的LPR。考慮到近期政策利率下調(diào)較快，且銀行負(fù)債成本對(duì)于LPR的制約已經(jīng)廣泛討論，下調(diào)存款基準(zhǔn)利率的概率進(jìn)一步增大。

全年來看，中信證券研報(bào)進(jìn)一步提出，中共中央政治局會(huì)議進(jìn)一步明確了具體的政策工具，即“降準(zhǔn)”和“降息”，預(yù)計(jì)2020年二季度和三季度分別降準(zhǔn)50個(gè)基點(diǎn)，預(yù)計(jì)到年底一年期LPR報(bào)價(jià)有望下調(diào)至3.6%-3.7%左右。