物管企業(yè)赴港上市熱潮仍在繼續(xù)。

6月 24日，榮盛發(fā)展旗下子公司榮萬(wàn)家生活服務(wù)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“榮萬(wàn)家”)向港交所遞交招股書(shū)，擬在香港主板上市。

根據(jù)招股書(shū)，榮萬(wàn)家各項(xiàng)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)均表現(xiàn)優(yōu)秀。其營(yíng)業(yè)收入從2017年的7.09億元增加到2019年的12.5億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為32.8%，利潤(rùn)及綜合收益總額從2017年的4190萬(wàn)元增加到2019年的1.1億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)62.2%。在管面積與合約建筑面積，也分別從2017年的3430萬(wàn)平方米、5500萬(wàn)平方米增加到2019年4840萬(wàn)平方米、7560萬(wàn)平方米，覆蓋國(guó)內(nèi)19個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的 52個(gè)城市。

據(jù)榮盛發(fā)展公告顯示，2020年一季度，榮萬(wàn)家營(yíng)業(yè)收入4.05億元，利潤(rùn)總額0.68億元，凈利潤(rùn)0.51億元，凈利率12.5%。在疫情影響下，榮萬(wàn)家依然實(shí)現(xiàn)了逆市增長(zhǎng)，僅一季度的凈利潤(rùn)就達(dá)到了去年全年的一半，預(yù)計(jì)2020年上半年有望超過(guò)去年全年。

持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)和不斷提升的綜合實(shí)力，令榮萬(wàn)家在2019年登上中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜TOP20。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍認(rèn)為，當(dāng)前存量資產(chǎn)管理是物業(yè)企業(yè)的重要領(lǐng)域，對(duì)物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)仍有機(jī)會(huì)，且港交所現(xiàn)在對(duì)物業(yè)公司上市給予極非常大的支持。這是房企集中分拆物業(yè)版塊上市的主要因素。

除了榮萬(wàn)家，金科股份、金融街控股、華潤(rùn)置地、宋都服務(wù)、世茂房地產(chǎn)等多家房企也計(jì)劃分拆物業(yè)板塊赴港上市。

截止2020年5月底，已有27家物業(yè)企業(yè)在A、H股上市，這些物業(yè)股上市后都受到市場(chǎng)追捧，均跑贏港股大盤(pán)。其中，去年年底才掛牌的保利物業(yè)今年以來(lái)便大漲超過(guò)87%，新城悅服務(wù)漲幅高達(dá)222%，永升生活服務(wù)、佳兆業(yè)美好均漲超160%，雅生活服務(wù)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)也均實(shí)現(xiàn)了翻倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已上市的物業(yè)公司，平均市盈率為41.39倍。

光大證券分析認(rèn)為，疫情帶動(dòng)了行業(yè)估值快速提升。一般來(lái)說(shuō)，上市公司所處行業(yè)前景越好，其成長(zhǎng)能力越強(qiáng)，盈利能力會(huì)有較大的提升空間，投資者對(duì)該公司未來(lái)價(jià)值的預(yù)期值較高，市盈率也會(huì)較高。綜合業(yè)內(nèi)人士的分析，影響物管行業(yè)增長(zhǎng)率的還有三個(gè)重要原因：一是拓展社區(qū)增值服務(wù)類項(xiàng)目，二是母公司地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模在不斷增加，三是外延并購(gòu)第三方項(xiàng)目。

在拓展社區(qū)增值服務(wù)方面，榮萬(wàn)家通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)、平臺(tái)整合等多元形式，為業(yè)主提供“新零售、拎包入住、社區(qū)食堂、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、社區(qū)資源、社區(qū)媒體”等全生活服務(wù)鏈產(chǎn)品，通過(guò)科技賦能，建設(shè)智慧社區(qū)，不僅有效地拓寬了增值服務(wù)的邊界，也形成了更為豐富多元的發(fā)展模式。

旗下米飯公社已累積為42萬(wàn)名業(yè)主提供了超過(guò)500萬(wàn)次在線工單服務(wù)、超過(guò)200萬(wàn)次在線繳費(fèi)服務(wù)，注冊(cè)用戶數(shù)量已超過(guò)40余萬(wàn)，活躍用戶占比達(dá)到70%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，領(lǐng)先的發(fā)展模式及類互聯(lián)網(wǎng)公司的用戶變現(xiàn)邏輯讓榮萬(wàn)家更容易取得優(yōu)先通關(guān)的資格。

從布局來(lái)看，榮萬(wàn)家已在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域完成了主要戰(zhàn)略布局?？梢钥闯鰳s萬(wàn)家的布局主要是圍繞著國(guó)家重要規(guī)劃區(qū)及都市圈周邊，因此有著較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)和人口流入的基礎(chǔ)，在區(qū)域市場(chǎng)具備極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，增長(zhǎng)潛力大。

根據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，近十年來(lái)，榮萬(wàn)家物業(yè)管理的營(yíng)業(yè)收入呈幾何倍增，由2010年的0.4億元持續(xù)增至2019年的12.5億元;且增速未見(jiàn)放緩趨勢(shì)，2020年僅第一季度的營(yíng)業(yè)收入就達(dá)4.05億元。2019年外部拓展面積也取得佳績(jī)，2020年第一季度的凈利率也較去年末實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步上升，在多元化業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比中，也高于行業(yè)平均水平。榮萬(wàn)家的上市，將有助于突出榮盛發(fā)展生活服務(wù)板塊的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，提升物業(yè)服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其母公司榮盛控股近年來(lái)規(guī)模不斷擴(kuò)大，也為榮萬(wàn)家的外延并購(gòu)提供了強(qiáng)力后盾。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2020年5月，物管板塊總已經(jīng)達(dá)到了3776億元，相較2019年年末提升了60%?？硕鹱C券研究院副院長(zhǎng)李蒙預(yù)計(jì)今年物業(yè)股高估值可能在中短期還會(huì)再持續(xù)一段時(shí)間。高估值可以促進(jìn)整個(gè)物管行業(yè)的資本化進(jìn)程，資本將繼續(xù)看好整個(gè)物管行業(yè)。