告別快速發(fā)展的增量時(shí)代，作為房地產(chǎn)附屬品的物管板塊站上C位。經(jīng)歷了2019年的上市井噴，在疫情催化下，物業(yè)IPO仍然熱情高漲。

物業(yè)上市熱潮仍在持續(xù)。

6月29日，金科股份旗下的金科智慧服務(wù)和世茂集團(tuán)旗下的世茂服務(wù)同日遞交招股書。

這樣的巧合在6月不是第一次上演，6月24日，榮盛發(fā)展旗下的物業(yè)公司榮萬家生活服務(wù)、合景泰富集團(tuán)旗下的合景悠活也同時(shí)向港交所提出上市申請(qǐng)。

告別快速發(fā)展的增量時(shí)代，作為房地產(chǎn)附屬品的物管板塊站上C位。經(jīng)歷了2019年的上市井噴，在疫情催化下，物業(yè)IPO仍然熱情高漲。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，累計(jì)已有27家物管企業(yè)在港股和A股上市。

除了今年已上市的3家之外，金融街物業(yè)、弘陽服務(wù)、正榮物業(yè)相繼通過聆訊，此外還有星盛商業(yè)、宋都物業(yè)、第一服務(wù)、卓越商企、金科智慧服務(wù)等多家物企已遞交招股書。

疫情的防控將物業(yè)公司的價(jià)值最大化，另一方面，高估值與高股價(jià)成為助推房企拆分物業(yè)公司的動(dòng)力。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從市值方面看，截至2019年底，24家上市物企市值總額2355.9億元，從市盈率角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率普遍在30—50倍。

7月4日，一名萬科物業(yè)中層人士向時(shí)代周報(bào)記者指出，物管企業(yè)拆分上市，可能是企業(yè)背后資本方的推動(dòng)，或是企業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略要求。

“上市并不是終點(diǎn)，而是起點(diǎn)，想要保證公司持續(xù)發(fā)展，僅僅靠規(guī)模是無法支撐的，需要去尋找可持續(xù)增長(zhǎng)的商業(yè)模型。”該人士表示。

物管企業(yè)乘勢(shì)而起，紛紛登陸資本市場(chǎng)。然而揚(yáng)帆遠(yuǎn)航后，如何破浪成為物管企業(yè)最真實(shí)的考驗(yàn)。

乘風(fēng)而起

2014年6月30日，花樣年控股分拆彩生活在港上市，成為內(nèi)地物業(yè)公司分拆上市第一股。

隨后的5年期間，僅有12家物業(yè)公司上市。2018年，一些新變化悄然出現(xiàn)。

上述萬科中層向時(shí)代周報(bào)記者表示，自2018年以來，金融市場(chǎng)震蕩不斷，而具備穩(wěn)定可期現(xiàn)金流的物業(yè)公司成為避險(xiǎn)圣地，資本開始青睞物業(yè)公司。

“資本圈在瞄準(zhǔn)這個(gè)行業(yè)，大筆資金流入這個(gè)板塊的同時(shí)，不少投資者和機(jī)構(gòu)都將物業(yè)板塊單獨(dú)列出。”該人士表示。

經(jīng)過一年多的前期準(zhǔn)備，2019年成為物管業(yè)的資本大年，全年共有12家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)，與過去5年主板物業(yè)股的總數(shù)相當(dāng)，也是物企上市數(shù)量最多的一年。

突如其來的新冠肺炎疫情，將隱于房企幕后的物業(yè)公司推上臺(tái)前，在資本市場(chǎng)，物業(yè)股板塊更是迎來了高光時(shí)刻。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至4月30日，相較2019年末收盤價(jià)，物業(yè)板平均漲幅為26.3%。

在資本市場(chǎng)的亮眼表現(xiàn)，使得2019年爆發(fā)的物業(yè)公司資本化大潮延續(xù)到今年。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，5―7月，有榮萬家、合景悠活、佳源服務(wù)、世茂服務(wù)、第一服務(wù)、卓越商企服務(wù)等7家物管公司向港交所提交招股書。

此外，物業(yè)上市潮也是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代后的必然現(xiàn)象。

7月5日，一名金地物業(yè)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，臨近天花板，大家的關(guān)注點(diǎn)也發(fā)生了轉(zhuǎn)移。從最初的開發(fā)高周轉(zhuǎn)到資產(chǎn)的增值和保值，住得更舒服和擁有更好的體驗(yàn)成為最受關(guān)注的話題，所以物業(yè)的價(jià)值被最大化體現(xiàn)出來。

在不少人士看來，當(dāng)下是物管企業(yè)上市的好時(shí)機(jī)。

7月3日，易居企業(yè)集團(tuán)研究總監(jiān)洪圣奇指出，疫情沖擊之下，量化寬松政策不斷出臺(tái)，市場(chǎng)上資金相對(duì)充沛，如果能在這個(gè)時(shí)候成功上市，估值以及市盈率都能達(dá)到比較高的水平。

“現(xiàn)在算是中小物業(yè)公司上市的窗口期，既能享受高估值，也沒有遇到太大的競(jìng)爭(zhēng)。”洪圣奇認(rèn)為，目前行業(yè)龍頭企業(yè)，萬科、華潤(rùn)、龍湖、恒大、融創(chuàng)的物業(yè)都沒上市。

潮水洶涌

盡管當(dāng)前物業(yè)公司上市熱潮涌現(xiàn)，但不容忽視的是，在物業(yè)管理領(lǐng)域，上市公司不管是估值邏輯還是商業(yè)模式，均凸顯規(guī)模效應(yīng)。

7月3日，金茂物業(yè)一位人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前資本市場(chǎng)還是更看重規(guī)模，所以碧桂園這種體量的企業(yè)，會(huì)比較有優(yōu)勢(shì)。

從房企中分拆出的物業(yè)公司，一般而言，管理規(guī)模大頭來自母公司即房企自身項(xiàng)目面積，如碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)等母公司銷售規(guī)模龐大，有穩(wěn)定的新增管理資源。

另一方面則來自第三方物業(yè)，包括收購(gòu)、品牌輸出等合作形式。

比如，彩生活等母公司銷售規(guī)模較小，只能靠外延式擴(kuò)張。

不同的發(fā)展模式使得物管企業(yè)的市盈率也出現(xiàn)差異。

洪圣奇認(rèn)為，如果母公司增長(zhǎng)特別快的公司，能獲得比較大的溢價(jià)，市盈率通常在50―60倍;如果母公司體量比較小，例如藍(lán)光嘉寶、銀城，你可以看到較低的市盈率。

在上述萬科中層人士看來，在沒有可持續(xù)增長(zhǎng)的商業(yè)模型情況下，最容易獲得市場(chǎng)信心的手段就是并購(gòu)。

“通過收并購(gòu)可以很快擴(kuò)大規(guī)模，但并購(gòu)本身就有很多風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。”該人士稱。

事實(shí)上，規(guī)模的增長(zhǎng)總有盡頭，隨著行業(yè)銷售疲軟以及收并購(gòu)難度增加，管理面積高增長(zhǎng)能否持續(xù)，成為物業(yè)公司的面臨的首個(gè)難題。

目前，物業(yè)行業(yè)收入分為物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)兩個(gè)部分，除了要維持規(guī)模增長(zhǎng)之外，如何挖掘增值服務(wù)潛力，是物業(yè)公司面臨的另一難題。

作為中國(guó)物業(yè)第一股，彩生活最早提出用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)改造傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)，在物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)外開拓增值收入，并導(dǎo)入了針對(duì)家庭、社區(qū)的電商、互聯(lián)網(wǎng)金融等。

然而效果并不盡如人意。根據(jù)2019年財(cái)報(bào)，彩生活86.9%的收入依然來自于物業(yè)管理服務(wù)，也就是傳統(tǒng)的物業(yè)費(fèi);增值服務(wù)收入占比僅10.4%。

事實(shí)是，在行業(yè)內(nèi)，物管企業(yè)八成左右的收入仍來自于物業(yè)管理費(fèi)。

洪圣奇告訴時(shí)代周報(bào)記者，他對(duì)增值服務(wù)持較悲觀態(tài)度。

在他看來，電商平臺(tái)在物流以及創(chuàng)新科技上面更有優(yōu)勢(shì)，物業(yè)公司想要做好社區(qū)電商，相對(duì)困難，目前行業(yè)內(nèi)也沒有成功案例。

上訴金茂物業(yè)人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，從其掌握的信息來看，目前各家物業(yè)公司的增值服務(wù)確實(shí)都不太好，對(duì)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)十分有限。

物管行業(yè)面臨的困難或者不僅僅在于自身。

“物業(yè)本身也存在著被顛覆的可能性，比如支持小區(qū)自治的服務(wù)平臺(tái)，小區(qū)自治的路，目前國(guó)內(nèi)還沒有成功案例，但不代表著不可行。”上述萬科中層人士表示。

如何破浪

在房地產(chǎn)行業(yè)住宅銷售逐漸疲軟的背景下，公建領(lǐng)域視為物業(yè)發(fā)展所面臨的一個(gè)更大機(jī)會(huì)。

洪圣奇指出，擁有較多公建項(xiàng)目的物企在估值上也比較優(yōu)勢(shì)，類似公路、醫(yī)院或者公營(yíng)機(jī)構(gòu)他們的管理費(fèi)收繳率肯定是最高的，基本都是100%，且不存在拖欠的問題。除此之外，像時(shí)代鄰里，也在收購(gòu)公建項(xiàng)目，例如接手機(jī)場(chǎng)的管理，這也是擴(kuò)大規(guī)模的一種嘗試。

除了住宅以及公建領(lǐng)域，越來越多的物業(yè)公司涉足城市服務(wù)，業(yè)務(wù)邊界逐步向外延伸。

2018年5月，萬科物業(yè)與珠海大橫琴投資有限公司聯(lián)手，首個(gè)物業(yè)城市模式應(yīng)運(yùn)而生，而在此后，萬科不斷復(fù)制。截至今年5月13日，萬科落地了六個(gè)物業(yè)城市。

“對(duì)物管企業(yè)而言，不僅僅局限于管理小區(qū)，而是參與城市和社區(qū)建設(shè)管理，也將有望進(jìn)一步拓展物業(yè)服務(wù)邊際。”上述金地人士表示。

規(guī)模之外，如何謀求做大增值服務(wù)也是物管企業(yè)們面臨的棘手難題。上述萬科中層則認(rèn)為，這是一個(gè)需要從戰(zhàn)略設(shè)計(jì)層面考慮的問題。

他以阿里巴巴為例，阿里巴巴旗下?lián)碛卸鄠€(gè)獨(dú)立的商業(yè)化板塊，如淘寶、支付寶、天貓、盒馬，每個(gè)板塊都可以獨(dú)自做強(qiáng)。

而目前物管企業(yè)做增值服務(wù)只是類似，阿里巴巴從批發(fā)到單品交易，或者是平臺(tái)新增商家在線捆綁商品銷售功能，品牌商更多投入廣告和競(jìng)價(jià)排名等業(yè)務(wù)的增加。

在他看來，要想做好增值服務(wù)，應(yīng)該有更多的獨(dú)立商業(yè)模式在企業(yè)內(nèi)部孵化出來，而不只是一個(gè)小的業(yè)務(wù)板塊。

“例如物業(yè)公司，在內(nèi)部孵化了一個(gè)面向市場(chǎng)所有客戶提供的家庭定制服務(wù)平臺(tái)，這就有意思了。”他說道。