最近，泰禾集團(000732.SZ)長長的意向投資者名單里，又多了一個名字——萬科A(000002.SZ)。

第一財經記者從接近泰禾的人士處獲悉，該集團近日擬引入萬科為戰(zhàn)略投資者，成為其第二大股東。但萬科董事會秘書朱旭在接受第一財經記者采訪之際表示：“不清楚，不了解相關情況。”

不久前，因公司流動性困難，泰禾2017年度第一期中期票據未能按期兌付本息，構成實質性違約。國內地產行業(yè)，也因此出現首例大中型房企債務違約事件。

更嚴峻的是，本次中期票據未能按期兌付，可能帶來泰禾及子公司簽署的相關融資合同及相關文件項下的債務交叉違約，如在協(xié)議約定的補救期內未消除，可能引發(fā)債權人要求提前償還債務。

可以說，有沒有戰(zhàn)略投資人入局，已經決定著泰禾的生死存亡。但此前的種種跡象顯示，即便賣身求存也并不容易。今年以來，市場曾傳出多個意向投資人，但最終均未落實。

此番有關萬科入局的傳聞，很難說最后會否又是“夢一場”。因為在業(yè)內，萬科屬于經營風格穩(wěn)健、風險厭惡型企業(yè)，多年來在收并購市場上并不十分活躍。

千億房企命懸一線

泰禾上次在國內市場成功發(fā)債，還停留在2018年;有新增貨值入賬，也是在2018年。此后，上市房企泰禾的公告都關乎甩賣資產、債務擔保、人事更迭、信托糾紛?？偠灾?，關乎生存。

今年，泰禾在對深交所的回復中，終于披露出肩上重量。數據顯示，截至2020年7月7日，泰禾已到期未付債務270.65億元，占公司最近一年經審計歸母凈資產的137.38%，年內到期債務為555.11億元。

555億債務重擔，是泰禾去年營業(yè)收入的兩倍有余。其中，銀行貸款、信托公司貸款、資產管理公司貸款、其它非銀行貸款、公司債年內到期金額占比分別為12.35%、46.64%、24.80%、1.69%、14.52%。

泰禾直言，受地產整體環(huán)境下行、新冠肺炎疫情等因素影響，公司現有項目去化率短期內下降，銷售預期存在波動，同時因自身債務規(guī)模龐大、融資成本高企、債務集中到付，短期流動性出現困難。

過去一年，泰禾除了忙著賣資產、收回款、降負債，其中僅有的三次境外美元債發(fā)行，利率均在10%以上，剩下的時間，泰禾都在“吃老本”。

即便如此，經營頹勢仍未扭轉。第一財經獨家獲取的信息顯示，泰禾去年總計錄得簽約銷售602.74億，銷售回款585.48億。進入2020年，泰禾銷售情況進一步惡化，上半年權益銷售額僅193.6億元。

趨緊的賬面數據，讓泰禾一季度經營性活動現金流入僅32.5億元，而2019年同期為211.42億元。這導致年初至發(fā)布財報期間，泰禾形成超兩百億已到期未付借款金額，尚未支付罰息6.40億元。

就在一年前，該集團董事長黃其森還對泰禾頗有信心。“對泰禾這樣的體量來說，債務沒有太大的問題。”黃其森在2019年中業(yè)績會上稱：“不要說100多億剛兌債務，300多億都沒有問題。”

也是在2019年中的這次業(yè)績發(fā)布會上，泰禾首次透露引戰(zhàn)信號。只不過，彼時戰(zhàn)投只是備選項，黃其森還寄希望于賣項目、促銷售、回現金。奈何時運不濟，運作一年，泰禾仍是自救無果，終于決定引入戰(zhàn)略投資者，甚至不惜出讓公司控制權。

引戰(zhàn)事宜一波三折

步入2020年，泰禾引戰(zhàn)積極性較上一年顯著提高。早在5月上旬，有關戰(zhàn)投落地的消息便頻頻傳出。

在市場盛傳名單中，中國金茂(00817.HK)、廈門建發(fā)、廈門國貿(600755.SH)、中國建筑(601668.SH)和保利發(fā)展(600048.SH)都曾位列其中，此次“擊鼓傳花”輪到萬科。對此，萬科董事長秘書朱旭卻并未承認，只稱自己不知情。

“企業(yè)引入戰(zhàn)投要看創(chuàng)始人的可妥協(xié)程度，需要多大資金支持，自身資產是否足以吸引戰(zhàn)投興趣等。”據業(yè)內人士透露，引戰(zhàn)的難點在于雙方在短期回報和長期回報、規(guī)模與利潤的平衡點上會有不同訴求。

天風證券研究部直言，截至2019年末，泰禾可開發(fā)土儲共1011.5萬平方米，主要分布于京津冀、長三角、珠三角、福建等地，但從其可售未售面積看，福建占比約50%。經過前期一系列股權轉讓后，剩下的項目資產質量不具備太大吸引了。

上述研究還稱，泰禾受限制資產規(guī)模龐大，截至2019年末達807.11億元，比2018年增加124億元，占比由28.1%提高到35.98%，龐大的受限制資產，絕大部分由借款抵押形成，這意味著如果違約，公司將失去控制權。

無論萬科還是其他投資人，只要此時入場，將面對債務關系極為復雜的泰禾。其中，信托公司是泰禾此前融資的重要途徑，如西部信托對泰禾放款金額為17.49億元，光大信托對泰禾下屬子公司放款6億元等。依賴信托融資不僅推高泰禾的融資成本，還有可能成為“明股實債”的溫床。

房地產類信托“明股實債”的形式包括“股+債”模式或全股模式，信托公司以信托資金入股房地產項目公司成為股東，但實際上不參與管理，雙方簽署抽屜協(xié)議約定好回購時間、收益分配方式等。

去年，泰禾頻頻為控股及參股公司提供擔保，截至2019年末實際擔保余額為812.62億元，占年度經審計歸屬母公司所有者權益的412.49%。這其中，不排除房企進行表外融資并提供擔保，以致部分負債不體現于報表。

目前，泰禾仍計劃用地產項目回款、出售自持物業(yè)項目來暫時紓困。數據顯示，截至2020年5月底，泰禾地產項目剩余可售貨值約3650億元;截至2019年末，公司自持物業(yè)項目18個，公允價值約255億元，酒店賬面價值約29億元。但泰禾以“院子系”高端別墅為代表產品，但受一二線城市限購、限售等影響，產品周轉較慢，且泰禾商業(yè)地產占比高，進一步拖累公司去化率。

而對戰(zhàn)投事宜，泰禾表示，尚未簽署相關股權轉讓或合作框架協(xié)議，股權轉讓如涉及目前已質押或凍結的股份，需辦理解除質押手續(xù)或解除凍結手續(xù)，或取得權利人書面同意函，相關事項尚存在不確定性。

截至2020年7月2日,泰禾投資及其一致行動人所持公司股份累計被凍結1560310982股，占其所持股份比例為100.00%，占泰禾集團總股本比例為62.69%，均因為關聯公司提供擔保而履行擔保義務所致。