《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(以下簡稱通知)下發至今已兩月有余。

21世紀經濟報道記者獲悉，這期間多個地方已在摸底儲備基礎設施REITs項目。地方需填寫項目名稱、所在地、試點行業、項目運營時間、項目收益來源、基礎資產權屬等內容。其中，PPP項目亦可作為儲備項目，新基建項目亦被納入其中。

對于公募REITs發展，有業內人士預測，中國公募基建REITs市場規模未來可達數萬億元。粵開證券認為，地方政府存量基礎設施資產超過100萬億，參考PPP項目使用者付費項目大約占比13%，因此理論上的基礎資產池在10萬億級別，實際上能滿足條件的項目預計在萬億級別。

“目前國內公募REITs制度尚未完全建立，傳統基建仍是基礎，但新基建將是重要發力點。”某中型券商結構化融資部副總表示。

摸底儲備項目

4月30日，證監會、國家發改委聯合下發的通知稱，各省發改委主要從項目是否符合國家重大戰略、宏觀調控政策、產業政策、固定資產投資管理法規制度，以及鼓勵回收資金用于基礎設施補短板領域等方面出具專項意見報送國家發改委。

在該通知下發后，省級發改委已開始摸底儲備轄區內的基礎設施REITs項目。

記者獲得西部某省份7月下發的《做好基礎設施REITs試點項目儲備前期工作的通知》稱，要認真梳理本地、本行業符合條件的并有意愿開展基礎設施REITs試點工作的項目，及時填寫項目摸底調查表。

摸底調查樣表顯示，地方需填寫項目名稱、所在地、試點行業、項目運營時間、項目收益來源、基礎資產權屬等內容。其中項目收益來源包括使用者付費、政府付費、可行性缺口補助，基礎資產權屬則包括國有企業資產、民營企業資產、外商投資資產三類。

國家發改委產經所基礎設施REITs課題組秘書長王步芳7月10日在第四屆REITs高峰論壇上表示，很多人以為只有國企的基礎資產才能做公募REITs，這是無稽之談。民營企業和外資企業擁有的基礎資產，符合產權清晰、收入穩定等條件，也可以成為標的。

王步芳此前帶領課題組對北京、上海、江蘇、浙江、湖南等省市的部分基礎設施資產進行調研后發現，很多資產都有穩定的現金流收入，適合于資產證券化。不少有意參加REITs試點的省市領導認為，用REITs進行基礎設施資產證券化，不是銀行的債轉股，而是將銀行債權形成的基礎設施證券化，是去杠桿、調結構、促改革的重要手段，能夠幫助地方政府化解債務。

前述西部省份填報的樣表還需區分項目是否屬于PPP項目。2014年，財政部、發改委接連發文力推PPP模式。從實踐看，PPP模式在經過2015年、2016年的快速發展后市場關注度有所降低，而PPP項目融資難的問題則一直存在。

在通知下發后，一些市場人士認為，PPP與REITs相結合的模式有助于解決PPP項目融資難問題。“從國外經驗來看，一些有現金流的基礎設施PPP項目借助REITs融資，從名股實債轉向真正的權益融資，降低了融資成本，同時投資者也能獲得可觀的回報。”一家外資機構高管表示。

北方某省份5月下旬下發的通知則要求，聚焦信息網絡等新型基礎設施，以及高科技產業園區、特色產業園區等重點領域，梳理并篩選權屬清晰、具有成熟經營模式及市場化運營能力、發起人及基礎設施運營企業信用穩健、具有持續經營能力的重點項目。

該省份還要求填寫，原始權益人意見是否一致，是否已成立SPV，與投資顧問、證券公司、公募基金等對接情況等內容。“按照新要求，通過REITs募集的資金可用作項目資本金，以減輕地方財政資本金壓力。”前述中型券商結構化融資部副總表示。

去年11月13日召開的國常會表示，基礎設施領域和其他國家鼓勵發展的行業項目，可通過發行權益型、股權類金融工具籌措資本金，但不得超過項目資本金總額的50%。市場認為，權益型、股權類金融工具即為REITs。這意味著，未來資本金籌集方式上，不僅可以由項目單位通過自有資金來籌資，也可以通過專項債、基建REITs來籌集，資本金籌集的難度降低且方式更加多元。

城投哪些項目適合REITs?

基礎設施主要還是由于城投、園區企業等國資公司建設，因此城投等國資企業是重要的原始權益人。目前市場上，城投資產證券化基礎資產主要包括債權類資產和收益權類資產兩大類，前者主要包括BT合同債權、應收賬款債權等，后者包括自來水、燃氣、污水處理等公共事業收費、高速公路收費權、租賃收入等。二者中，收益權類資產才能成為REITs的標的資產，但要求更高。

江蘇某地市平臺融資部人士稱，目前公司項目中污水處理項目可能適合做REITs，其他就沒有特別成熟的資產，公交業務已經發了ABS。

江浙地區某園區城投公司副總介紹，此前公司已有私募類REITs的經驗。現在根據成熟度篩選出一批優質的基礎設施項目，努力成為首批公募REITs的實踐者。

類REITs項目如華泰-四川高速隆納高速公路資產支持專項計劃。該項目發行規模為19.77億元，其中優先級A檔16.44億元，次級3.33億元。增信方面，四川高速對專項計劃可分配資金不足以支付優先級資產支持證券本息的差額部分，承擔相應的差額補足義務。

“相比類REITs項目，公募REITs對項目質量要求更高。類REITs項目還需要有增信措施，產品屬性是債權類，但公募REITs不需要增信，產品屬性是權益類。” 前述中型券商結構化融資部副總稱。

前述中型券商結構化融資部副總對中部某省城投項目梳理后發現，省高速公路公司擁有的高速公路資產適合發行公募REITs，尤其是經營性高速公路項目。“經營性公路的車輛通行費由企業經營收費并進行管理，操作起來相對容易。”

對于該省省會城投的項目，前述中型券商認為，水務及污水處理項目具備現金流，適合發行公募REITs。兩類項目資產主要在下屬子公司中，因此子公司適合作為公募REITs的原始權益人，模式可采用特許經營轉讓或股權轉讓模式。

不過并非每個城投都有合適的項目。中部省份某地市平臺人士坦言，目前尚沒有申報REITs項目，因為沒有好資產，主要是有現金流的項目較少。“如果現金流很好，那為何要發REITs，不把現金流留給自己?如果現金流不足，可能也達不到REITs的要求。”