樓市持續火熱以致22個板塊突破區域限價的南京樓市終于迎來了新一輪宏觀調控。

7月23日凌晨，南京市住房保障和房產局等七部門聯合印發《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱“寧九條”)，從土地、剛需、限購、熱點樓盤、精裝房等各方面出發發布九項樓市收緊措施，以“穩定市場預期，支持剛性需求，規范行業秩序，進一步促進南京房地產市場平穩健康發展”。

在業內人士看來，這無疑給火熱的南京樓市踩下“急剎車”。中指研究院數據顯示，今年上半年，南京市商品住宅供應367.01萬平方米，同比增長9.58%，上市量為近6年同期的第2位，僅次于2016年上半年;商品住宅成交354.61萬平方米，同比增長11.78%;成交均價28554元/平方米，同比增長4.21%。

此外，連日來，《中國經營報》記者調查發現，盡管在“限房價、限地價”的土拍新政加持下，南京土拍熱度依舊不減。而6月以來，新房供應量激增，使不同板塊間冷熱不均的情況更為凸顯。不少受“寧九條”新政影響的“假離婚”投資客，也紛紛遭遇“封堵”。

突破限價“天花板”

樓市的快速升溫，也讓不少板塊的“天花板”價格頻繁刷新，突破限價者比比皆是。據記者不完全統計，2020年上半年，南京共有26個板塊突破限價，漲幅最高的是城北堯化門板塊的地王項目棲霞魯能公館，最新銷許均價32100元/平方米，漲幅高達73.84%。

“幾乎各個板塊都有上升，有的幾千元，有的甚至更高，尤其是一些過去不太看好的板塊。”南京市房地產學會會長、南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華此前向記者表示，疫情之后很多政策都比較寬松，不少板塊的土地出讓價格創新高，這讓很多人覺得后期房價還有上漲空間。

限價的突破也帶動了南京樓市的火爆。7月18日，記者走訪了位于南京南站板塊的萬科星耀都薈項目。由于慕名而來的購房者過多，萬科星耀都薈沙盤前被圍得嚴嚴的，一名銷售同時給四五組顧客講解已是司空見慣;樣板間內也擠滿了人，不少購房者拿著戶型圖不住地扇風降暑。置業顧問告訴記者，目前項目樓棟建造才剛剛“冒頭”，“等到建到兩三層就可以賣了。”

7月22日，位于江北新區中央商務區的大華錦繡和樾售樓處正式公開，這是下半年以來江北中央商務區公開的首家純新盤。置業顧問表示，售樓處一天大概會接待300～400組顧客，周末和節假日會更多。“當前江北核心區的新房項目只要有供應都不愁賣。”

樓市的快速回溫之下，不少項目也有意拉長了供應周期。

記者在走訪中了解到，在6月以不到2%的超低中簽率實現“日光”后，江畔都會上城項目便“放風”在七八月繼續加推最后三棟，如今卻沒了消息。同處江北核心區的揚子江金茂府也是如此，原本有消息稱8月就將清盤，但置業顧問表示，“最后一期將在四季度才會入市，最早也要10月份。”

值得一提的是，不同板塊間冷熱現象愈發明顯。據悉，板橋板塊盡管身處南京主城，但一直不溫不火。去年6月，宋都以15453元/平方米的樓面價拿下板橋G18地塊成為地王，定名為宋都柏悅府主打高端改善。據了解，宋都柏悅府將在8月中旬首開共計417套精裝房源，戶型建筑面積為92～127平方米。

記者現場走訪發現，盡管是區域內少有的改善項目，但由于區位、交通等不利因素，前來看房的顧客并不多。對此，該項目置業顧問也向記者直言，板橋板塊大多是有年代的老房子和剛需項目，宋都此次就是為了打造板塊內的標桿，“最重要的就是做好品質和口碑，去化相對而言沒有那么重要。”

重拳沖擊“假離婚”炒房

樓市火爆之下，難免滋生亂象。為了更好地促進房地產市場平穩發展，7月23日凌晨，南京市住房保障和房產局等七部門聯合印發“寧九條”，從土地、剛需、限購、熱點樓盤、精裝房等各方面出發發布九項樓市收緊措施，推出九大穩樓市措施，完善住房限購政策，穩定土地市場，堵住“假離婚”炒房漏洞。

這是剛剛從南京師范大學碩士畢業的汪清(化名)目前最關心的政策。

“我最關注的‘寧九條’規定是，優先保障本市戶籍無房家庭的剛性購房需求，商品住宅項目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。同時，我是碩士畢業還可以享受人才購房政策。”當天一早，汪清便搜索人才落戶的方法，計劃到南京買房、工作、生活。

不同于很多城市通過金融限制打擊“假離婚”購房，此次“寧九條”規定夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

也就是說，自離婚之日起2年內，若家庭名下無房，夫妻雙方離婚后都可購買“首套房”;若家庭名下有一套房，夫妻離婚后名下無房的一方，可以購買“首套房”;如果家庭名下有2套房，則夫妻雙方離婚后都沒有購房資格。

這讓不少“投資客”一下慌了神。“我一大早就接到十幾個來咨詢的顧客。”置業顧問李楠(化名)所在項目即將開盤，他告訴記者，客戶最關心的就是離婚新政策。截止政策發布，已經離婚和開到新的購房證明的客戶將不受影響，新離婚或者離婚還沒有開具

購房證明的客戶需要按照新政策執行。

據李楠介紹，針對無房客戶的搖號優先，具體開盤細則正在制定中。“特別要注意的是，新政策已經限購的客戶，即使已經開出購房證明，需要在本次證明到期前購房成功，否則換證需執行新的政策。我們項目應該是新政后的首批開盤項目，尤其購房證明到期就買不了的離婚客戶，更加要珍惜了。”

一名剛剛“假離婚”的購房者告訴記者，自己雖然在新政發布前已拿到購房證明，但一整天心里都不踏實，一直在刷購房群和中介APP。“接下來，就希望江北核心區等熱門項目多推些項目，我每個都會參加搖號，爭取在時效期內用掉購房資格，但這段時間競爭肯定很激烈。”上述購房者說道。

“雙限”落槌土拍

6月5日，面對不斷攀升的土地市場熱度，跟隨著北京、深圳、長沙、湖州、杭州、蘇州等城市的步伐，南京終于在市規劃和自然資源局的拍地公告確立了“限房價、限地價”的土拍新政，共涉及8幅涉宅地塊，并于7月10日競拍。

不出所料，7月3日，在新規實行前的最后一場土拍中，參與的房企均較為保守。據記者不完全統計，該批7幅地塊中均以底價成交，總成交價184.34億元，總出讓面積53萬平方米，熱度“降溫”明顯。

而南京土地市場很快迎來“升溫”。記者了解到，在首場采用“雙限”新規的土拍中，共集中出讓7宗地塊，其中5宗地塊達到上限價，總成交價達到135.2億元，平均溢價率16.55%。

7月15日，南京又計劃出讓10幅地。本次土拍也吸引了多家房企的關注，除六合地塊因無人報名提前一天終止出讓，最終其余九幅地均成功出讓，合計攬金148.5億元，平均溢價率為15%，市場熱度仍然處于較高水平。

對此，吳翔華表示，近兩次土拍政府拿出的土地相對受歡迎，地段規劃屬于熱門板塊，容易受到開發商的追捧。最近推出的“雙限”政策，同時也保證了利潤空間。

盡管最近兩次土拍成交地塊的溢價率平均都在15%之上，但相比南京“雙限”政策前的幾次土拍，這一溢價水平并不算高。克而瑞數據顯示，南京市7月上半月的成交溢價率已經降至9%，較最高點5月份下滑了11個百分點。地市熱度已出現下滑趨勢，“主要原因還是由于本輪出讓地塊的品質明顯不敵二季度。”

事實上，今年以來，南京涉宅用地規模已為近6年之最。據中指研究院數據，上半年，南京全市涉宅用地供應64幅共374.29萬平方米，成交金額707.13億元，同比上漲40.25%，為近6年第二高。

土拍新政下，南京土地市場熱度能否延續?吳翔華認為，企業的拿地策略就是哪里利潤空間高就去哪里，南京市政府去年就定了出讓面積計劃，出讓金額在今年上半年達到700多億元。土拍市場和政府政策緊密相關，所以下半年南京土地市場的熱度維持是沒有問題的。

克而瑞研報分析稱，熱度上升之下，南京主力供地區域也有所改變，下半年南京仍有可能會進一步增加土拍限制條件，減少中心城區優質土地入市，板塊冷熱不均的現象和優質土地競爭將進一步加劇。